映象房产

　　在我国有效应对外部冲击和加快供给侧结构性改革的关键时刻，房地产业固然重要，但楼市路径依赖与我国经济高质量发展要求南辕北辙，既不存在也没有可能会依靠楼市拉动经济增长。

　　经历过去两年多严厉房地产市场调控后，近期局部城市房地产市场交易活跃度提升。2019年4月，国房景气指数为100.92，环比提高0.14点。一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均略有扩大，但从商品房销售面积和销售额看，增幅仍低于上年同期。

　　当前，我国房地产市场增长空间已经非常狭小。从人口因素看，2018年我国新生人口出生率为10.94‰，创1962年以来新低，人口老龄化将加快到来，楼市人口红利拐点已经出现。从家庭资产配置看，根据相关统计和研究，我国住宅不动产约占家庭总资产的75%以上，过去两年我国家庭财务杠杆明显上升，有能力继续增配住宅不动产的，很可能已经不属于刚需的范畴。从购买力看，热点城市住宅供求矛盾更多表现为购买力的结构矛盾，想买房的没有能力，有能力的还要继续增配住宅不动产。从房价收入比的横向比较看，北京、上海、深圳的绝对房价水平在国际大都市中丝毫不逊色，其他城市的房价收入比也部分超过国际公认的合理水平。

　　此外，从风险看，历史经验和他国的实践都充分表明，房地产市场剧烈波动往往蕴含巨大风险。上世纪80年代广场协议后，日本房地产泡沫破灭后一地鸡毛，至今仍有影响。过去，我国房价超前运行，固然可以提供当期经济增长动力，但也在一定程度上阻碍了经济转型升级。特别是房价过快上涨所引发的财富示范效应、资源虹吸效应，影响到社会实业精神的传承，引发了经济金融的虚拟化，固化了经济和产业结构，集聚了金融风险隐患。

　　基于人口、家庭资产配置、购买力、房价收入比和风险等多维度观察分析，当前我国既不存在楼市稳增长空间，也不可能通过楼市拉动经济增长。

　　经济高质量发展是经济运行由量变到质变的跳跃过程。不难发现，楼市路径依赖的背后逻辑在于，房价永远快速上涨，但这显然违背了社会规律。过去两年，我国坚决打破楼市路径依赖，有力推动了经济高质量发展。一方面，热点城市房价平稳运行，稳中有落，有效减少了社会资金盲目向房地产业聚集的现象;另一方面，有效推动了社会实业精神的活跃，增加了全社会追求高技术领域开拓创新的热情。

　　毋庸置疑，楼市路径依赖存在顽固性。近期，局部土地市场出现异常升温，个别城市的房价炒作也有所抬头，这与我国房地产市场长效机制建设方向背道而驰，也不符合依靠创新驱动经济高质量发展的大环境。

　　考虑到当前我国房地产业的巨大容量、住宅不动产价值在家庭财富中的高比重以及房地产金融规模，楼市稳健运行比以往任何时候都更重要。在通往经济高质量的道路上，我国房地产业也要追求高质量的发展目标，首要是保持房地产市场稳健运行。在坚持“房住不炒”的政策定位下，房地产业高质量发展方向要依靠有效的房地产调控措施来保障，房地产市场稳健运行更要依靠破除楼市路径依赖来保驾护航。房地产业固然是国民经济重要产业，但绝非经济高质量发展的主要驱动力量，需要理性看待其对国民经济增长的支持作用。