映象房产

　　伴随着杭州限房价、限地价“双限”出炉，楼市上半场落下帷幕。截至6月30日，杭州市区(含富阳、临安)共成交商品房62666套，二手房(含富阳、不含临安)成交41692套。与前两年同期相比，无论是新房还是二手房的成交量都有所下滑，但依旧维持了较高的活跃度。

　　上半年新房供小于求

　　春节过后，杭州楼市迎来了“小阳春”。今年3月开始，杭州市区商品房成交量就开始回升，3月成交10662套，4月和5月更是超过12500套。

　　去年3~6月的市区月均成交11817套，今年这四个月的月均成交量为12056套，已超过去年。

　　产生这波“小阳春”主要有三个原因。一是春节过后的沁园涨价事件，从49500元/m2涨到54000元/m2，大大刺激了市场的涨价预期。

　　二是因为库存不足，特别是显性住宅库存长时间维持在3万套以内。钱江晚报购房宝数据显示，2019年上半年，住宅一共入市39287套，而成交为46806套，出现供小于求的局面。截至6月底，杭州显性住宅库存仅为26150套，如果按照上半年成交量，去化周期仅为3.4个月。

　　三是因为限价。限价一方面刺激了市场置换和投资需求，另一方面也导致房企产生捂盘行为，一定程度上减少了房源的供应。

　　不限购的临安，是楼市热度的体现。去年下半年行情下滑，临安受影响最大，去年10月仅成交354套。但今年3~6月，临安月均成交3000套以上。这4个月的销售套数，已经超过了去年全年。

　　另一个表现，则是热门楼盘中签率的走低。梧桐郡284套房源，18514人报名，中签率仅1.53%，成为6月最热的话题之一。在此之前，中铁建西湖国际城的中签率为1.52%。

　　这些限价刚需楼盘一二手房价格倒挂的红利，刺激了刚需和投资的狂欢。但这样的楼盘也越来越少。与此同时，也有大量楼盘流摇，这也说明了市场的分化。下半年这样的分化或许将更加明显。

　　二手房挂牌量突破8.1万套

　　与新房市场类似，二手房市场同样在春节后迎来“小阳春”，3~5月的月均成交量均在8800套左右，6月略有下滑，也达7903套。不过同比去年上半年，今年上半年的成交量仍然下滑了10.8%。

　　春节过后，在沁园涨价事件和地价再度升温的刺激下，首先是观望了半年之久的刚需入市，成交量重新变得活跃。紧接着，改善需求也释放。贝壳研究院提供的数据显示，在杭州贝壳上半年成交小区前十排行榜里，有4个小区的平均成交面积在100m2以上，分别是保利东湾、众安理想湾、闲湖城以及翡翠城。透明售房网每周公布的热门小区成交排行榜显示，约半数的小区平均成交面积在100m2以上，而在去年下半年，这样的情况很少见。

　　浙江中原地产首席分析师荆海燕认为，今年不少高价地入市，刺激了改善需求，而二手房市场本身的活跃，也使得卖房相对容易，于是出现了集中的改善潮。“不少改善型购房者的心理往往是：高地价可能会导致高房价，以后可能就更换不起了。”

　　二手房成交活跃的另一个原因，是议价空间增大。置换潮以及大量次新房的交付导致二手房市场供应量增加，截至6月30日挂牌量已达8.1万套，而今年1月1日，二手房挂牌量仅6.4万套，半年内，二手房挂牌量至少增长了1.7万套。杭州我爱我家数据研究院表示，增加的住宅挂牌量主要集中在临平、三墩、闲林、丁桥等新盘集中交付的区域。

　　供大于求，就会出现一些性价比较高的房源，促进成交。

　　土地新政出炉后，杭州多板块未来一两年新房价格被锁定，二手房价格更加难以上涨，下半年挂牌量大概率将继续增加。