映象房产

　　在宝安区创新创业基地中，不乏运营得当、空间供不应求的典型。南方日报记者 何俊 摄

　　最近，在宝安区福永街道开厂的胡先生很烦恼。工厂3年租约即将到期，原本计划今年扩大生产规模，眼下距离厂房租约到期只剩几天，胡先生不仅没有找到新场地，原本的厂房还涨租近40%，每平方米月租从26元涨到36元。

　　2018年以来，深圳市部分产业用房租金上涨、租赁行为不规范等现象直接增加了企业特别是实体企业运营成本，对保障产业发展空间、营造良好营商环境产生了不利影响。为了遏制产业用房租金上涨趋势，5月底，深圳市住房和建设局拟定了《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施(试行)(征求意见稿)》，并面向社会征求意见，提出要通过增加有效供给、优化供应结构来稳定产业用房租金;通过规范租赁行为、有效降低交易成本，从而保障深圳产业发展空间，营造良好营商环境。

　　对于宝安区而言，这个问题同样存在。过大的场地租金浮动，令宝安不少中小企业在加大投入时心存担忧、踌躇不前。

　　在宝安持续优化营商环境的底色下，“二房东”给宝安企业带来了哪些阵痛?在省、市、区的相关规范与要求的框架下，宝安企业对用地成本问题还有哪些诉求、期望和建议?

　　租金上涨，实际使用面积却减少

　　近日，宝安福永街道的胡先生正为公司规模扩张而发愁。胡先生表示,随着公司不断成长，现有的办公及生产场所已无法满足公司发展需求，年初合伙人提出的场地扩张规划至今还未落实，最主要原因是厂房租赁问题难以解决。

　　2017年，胡某跟合伙人从“二房东”手里租下800平方米的场地，开始服装类产品的生产经营，当时厂房价格为26元/平方米。近年来宝安用地紧缺，加上“二房东”等因素，全区用地费用水涨船高，租金从原来26元/平方米涨到现在的36元/平方米。现在，公司租赁合同即将到期，续签意味着租赁成本进一步提高，这使得胡先生不得不另寻场地。

　　辗转了几个月，至今仍未敲定合适的房源，胡先生表示：“今年旧厂房较为便宜的一楼也要35元/平方米左右，且大部分厂房都是被‘二房东’租下来再转租，扣除公摊面积后，实际使用面积只有合同标示的50%左右，这意味着花了更多租金却没有足够的可使用面积。”

　　在即将竣工的深圳国际会展中心旁边的一个产业园区里，企业主汤先生也遇到了同样的问题。汤先生曾为公司租了一个2000平方米的空间，近期厂房续租时，他发现同样的空间续租，因为加大了公摊面积，合同租赁面积比去年增加了不少。

　　变相提高水电价格，中小企业负担加重

　　记者调查发现，除了公摊面积隐性变大、实际租金变相提高外，不少“二房东”在租赁过程中，还提高了水电价格及管理费等。

　　目前经营一家塑胶模具公司的唐某对此感同身受，据唐某反映，中小企业多以租赁厂房为主，不管厂房基础设置如何老化，房租必三年一涨。“二房东”作为“中间人”，整体租下一片厂房后，再分租给企业，通常收取企业三个月的押金和一个月的租金，这种模式使“二房东”只需投入少量资金以及承担一些基本管理功能，企业却不得不为此付出高成本。

　　“除了房租，水电费方面不合理的情况也普遍存在。”唐某表示，工业用电原本就比居民用电价格贵，厂房每个月的用电用水需求量大，在此基础上，加收差价对中小企业无疑造成很大的负担。

　　唐某表示：“产业用房是一般中小企业难以逾越的瓶颈，真诚希望政府能采取相关措施为广大租赁者切实解决‘二房东’问题。”

　　厂房变身“孵化器”，运营模式亟待提升

　　除了单纯以转租获取收益的传统“二房东”外，近年来，随着宝安产业的转型与发展，市场催生了大批各类“创新空间”和“孵化器”的运营商，这类承租者大多为专业运营机构，其承租物业后，除了提供基础物业管理服务外，还可提供运营服务和产业增值服务。

　　对于这类具有一定专业运营能力、非传统型的“二房东”，市场普遍认为，他们在一定程度上扮演了连接原业主和租赁者的“桥梁”角色，对打通房屋、工业用地租赁供求双方的信息通道、挖掘存量房屋资源、盘活空置房屋和工业地产、为入驻企业提供服务等方面发挥了一定积极作用，应与传统的“二房东”区别看待。

　　宝安某由旧工业园区改造而成的孵化空间负责人钟某称，她两年前承租该旧工业园时，原业主由于难以找到合适的承租企业，导致园区空置了一年多。“我们将园区承租过来后，把园区改造成孵化空间，目前孵化空间入驻率达到70%以上。”钟某表示，孵化空间运营机构在为企业提供场地的基础上，还会为入驻企业提供工商、财务、法律、会务、培训和人力资源等基础孵化服务，而这些都是工业园区原业主难以提供的。

　　同时，记者发现，随着产业快速发展，部分孵化器的服务模式已跟不上产业发展的需要。宝安的空间运营商亟须政府进一步引导，更好地创新和提升运营模式与孵化模式。

　　位于西乡街道宝源路的宝安互联网产业基地A区，由深圳市四方网盈孵化器管理有限公司投资运营，于2012年10月正式投入使用，主要定位为科技型中小微企业孵化办公空间。资料显示，截至2017年底，园区已引入企业72家，出租率达85%。为了园区健康持续运营，近两年来，园区的空置率一直维持在5%左右。

　　今年以来，这里的空置率也逐渐上升，目前空置率达30%左右。园区运营方称，空置率上升的原因主要是租金提升：“业主对园区进行再次改造，租金从改造前的60多元/平方米提升到80多元/平方米，提升幅度达20%，很多初创企业承受不了，对招租造成一定影响。”

　　为了改善空置率高的局面，园区运营方四方网盈孵化器管理有限公司开始在提升产业服务上发力。在原有的创业服务基础上，引进大企业的服务平台，为园区的初创和中小企业提供更系统的服务。据了解，目前该园区已引进了海尔、欣旺达、富士康3家大企业，可为园区企业提供更低成本的采购服务、更完善的试产服务和更强大的营销平台。

　　青睐优质企业，部分空间主动空置

　　在宝安区的创新创业基地中，也不乏运营得当、空间供不应求的典型。为了引进真正优质的企业，这类空间还喊出了“宁缺毋滥”的口号。

　　天格科技园位于石岩街道罗租社区黄峰岭工业区，2018年完成改造后正式开园，其前身是一个高尔夫球场。园区负责人杨柯介绍，园区建筑面积约6万平方米，目前引进了22家企业，其中，国高规上企业7家，2018年产值达8亿多元，企业类型多以智能制造领域为主。

　　据了解，天格科技园的租金在40元—100元/平方米，比周边的产业载体高出40%，但这并不影响许多优质企业争先入驻。“这和我们园区的定位有密切关系。”杨柯表示，天格科技园的定位是“智能制造产业创新园，全球科技成果孵化园”。

　　除了引进科技型企业，园区还积极搭建国际交流平台，成立了中俄两国四地(哈尔滨、深圳、莫斯科、叶卡捷琳堡)联合创新中心，搭建中俄两国跨境跨地区的科技创新服务平台。

　　“我们真正的角色是产业的服务者和投资者，将我们的资源和优质企业的资源进行对接，为企业解决发展中的困难，实现双方一起成长。”杨柯说。

　　杨柯表示，天格科技园目前空置率25%左右，但这并不意味着招不来企业，更多的其实是“主动空置”，“园区的定位是引进规上企业和优质企业，所以有些传统企业想进驻，我们都没有同意。当然，租金也是一个重要因素，天格租金平均在50元/平方米，对很多传统企业是偏高的，需要一个匹配的过程。”

　　同时，杨柯也坦言，由于多种原因，宝安许多工业区都存在没有“红本”等历史遗留问题。近年来，宝安大力推动转型升级“腾笼换鸟”，不少旧厂房改造升级成新型产业载体，引进不少优质企业，产业空间载体实现了突破性发展。值得关注的是，这些产业空间的历史遗留问题，也无时无刻不困扰着他们。

　　“企业如果想要上市，其所在的园区必须要有‘红本’，这导致不少上市公司或者有望上市的企业无法进驻这些载体，这对园区本身甚至对宝安区都是一个极大的损失，希望未来有办法能解决这个问题。”杨柯表示。

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　　宝安八项措施稳定工业用房租赁价格

　　当前，宝安进入产业转型和发展的关键期，保障产业空间、稳定工业用房租赁价格成为全区工作的重要一项。2018年底，宝安区发布了《宝安区关于稳定工业用房租赁价格降低工业企业成本的若干措施(试行)》(下称《若干措施》)，制定八条措施控制宝安区工业用房租赁价格过快增长，确保工业经济平稳健康发展。

　　《若干措施》中，第一条即“严格保障工业用地和工业用房的功能属性”。严格执行《宝安区旧工业区整治提升暂行办法》等规定，工业用房原则上应保持原有使用属性，严格限制工业红线内的工业用房转换为非工业用房，严格控制普通工业用地(M1)的产业用房改造成新型产业用地(M0)的产业用房。

　　厂房租金是企业家们在发展过程中最关注的问题，为了让工业用房租金有参考标准，《若干措施》提出，要“定期发布工业用房租金指导价格”，委托第三方调查、评估，科学制定分片区、分类、分级的工业用房租金指导价格，对工业用房租金进行精准引导。工业用房租金指导价格每半年发布一次。区属国企、社区股份合作公司所有或运营管理的工业用房，租金标准不得高于同期工业用房租金指导价格。其他类工业用房租金标准应参照同期工业用房租金指导价格制定。工业用房租金标准高出指导价格15%的，其出租方不得享受宝安区各类产业扶持政策，不得参与区属国企物业、集体物业的招租。

　　为了防止囤积厂房、哄抬租金等违规行为的出现，《若干措施》提出要“严控工业用房的转租行为”。区属国企、社区股份合作公司名下工业厂房出租时，应在租赁合同中注明未经批准承租方不得转租、分租。对违约转租、分租的，列入诚信黑名单，三年内不得参与区属国企物业、集体物业的招租。

　　此外，《若干措施》还提出，要“规范工业用房用电用水价格”“规范工业用房公摊面积”“搭建工业用房公共服务平台”“建立投诉举报和联合执法机制”，搭建公平透明的服务平台。

　　该措施获得宝安企业的普遍欢迎。丰农源科技董事长孟林认为，厂房租金对于一些中小微企业而言，是一笔不小的开支与压力，其中有相当一部分企业最终选择放弃经营，就是因为厂房租金的压力。政府出台这些举措，是实实在在地在为企业减负，直接降低了企业的开支成本，让企业轻装前行。

　　红果智能科技副总经理高锐表示，这项政策非常好，政府出台一系列举措，让企业遇事有章可循，也会更踏实地把更多的精力用在产品研发上，让技术和成本都更具竞争力。

　　记者调研了解到，《若干措施》实施半年来，已初见成效，尤其是“严控工业用房的转租行为”一条颇具震慑力。同时，多个街道表示，希望《若干措施》可以进一步细化，进一步加强对基层的指导作用。

　　■声音

　　创新孵化模式全方位帮助企业成长

　　当前，产业空间“二房东”问题受到普遍关注。

　　深圳市智能装备产业协会、深圳市电子装备产业协会秘书长施浩认为，对不少中小企业而言，找到合适的生产空间很重要，但现在市面上“二房东”乱涨租情况比较突出，企业在租用厂房时面临变相涨价、随意涨价的现象，让企业不能一心一意地搞生产，而且“处理这方面的事务特别消耗中小企业的精力”。

　　深圳市政协委员、洲明科技董事长林洺峰认为，“二房东”提升租金，致使企业运营成本增加，造成企业外迁现象愈发严重。“据我所知，本在深圳的LED企业已经有70%—80%外迁，把实体工厂迁到惠州、东莞等周边城市，还有迁往江苏、浙江、江西等省份。实体工厂走了，研发就跟着走了，研发走了创新就没了。”

　　工信部赛迪研究院中小企业研究所所长赵卫东表示，近年来，为扶持创新创业，各地都扶持了不少创业孵化基地。但其中许多孵化基地最后都成为了“二房东”，或者成了代理注册公司、代理记账的服务机构，创新的元素并没有呈现。“要解决这一问题，必须首先改变传统的孵化基地模式。”赵卫东表示，孵化基地不仅要提供空间，还要给中小企业提供资源、资本、市场营销的新思路，全方位帮助企业成长。只要孵化模式创新了，孵化的企业才能更长久，走得更远。

　　■他山之石

　　东莞出台工业厂房租赁指导意见

　　为了规范厂房租赁市场，东莞市政府于去年12月出台了《关于稳定工业厂房租赁市场秩序的指导意见》，该意见从事前、事中、事后三个角度提出相应的治理措施：一是明确镇村厂房物业必须一律进入镇级交易平台进行交易，采取公开竞价方式交易的，不接受个人和房产中介代理机构报名参与竞投，原则上不得转租分租;二是各镇街(园区)政府(办事处、管委会)要牵头建立多单位协同监管机制，专门设立违规转租分租的举报电话和受理机制，对违约违规转租分租过程中的恶意操纵、敲诈勒索以及包庇纵容等行为，列入涉黑涉恶的专项打击范围;三是在镇村厂房物业交易合同中依法约定禁止转租分租条款和履约保证金条款，对违约转租分租的单位或个人，依法追究责任，并列入交易平台信用风险警示名单，3年内不得参与全市镇村厂房物业承租。

　　今年2月龙岗区在《龙岗区关于加大力度降低实体经济成本的若干措施》中打出了一套降低产业用房租金成本的“组合拳”：一是推出产业用房租赁指导价制度，科学制定片区产业用房租赁指导价格，并定期更新;二是推动国有集体产业用房调剂市场价格，加快创新型产业用房建设以增加产业空间供给;三是推出区属国有企业产业用房、社区集体产业用房租赁合同备案制度，要求区属国企物业、集体物业对外租赁厂房合同中应明确禁止转租。

　　同时，针对“二房东”擅自调改水电计量设备、虚增公摊面积、虚增用水用电量、提高中间层水电价格等欺诈行为，龙岗区将开展产业用房租赁违法违规行为整治行动，并建立全区统一的投诉举报平台和联合执法机制，进行严厉查处，对黑恶势力垄断市场等行为依法予以惩处。

　　●南方日报记者 崔洁 胡百卉