映象房产

　　在昨日(7月30日)召开的中央政治局会议上，房地产行业迎来超重磅消息。

　　7月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。备受关注的房地产行业方面，会议明确指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

　　这是中央首次明确不将房地产作为短期刺激经济的手段。多位市场人士指出，经济增长面对压力，因此市场有预期认为将重走以房地产刺激经济的老路，中央此番表态向市场传达了明确的信号。

　　受此消息影响，地产板块今日料将承压。

　　对房企影响很大

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，在当前经济下行压力增大，政策判断扑朔迷离的情况下，该表述具有积极的意义。

　　首先该表述进一步明确了房地产的市场角色，即房地产不应该是刺激经济的工具，各地对于房地产市场的定位，依然需要强化其消费品的概念，即房子是用来住的，不是用来炒的。各地发展房地产业务，要更多考虑房地产背后的消费需求，而不应该和经济刺激等做过多的挂钩。

　　第二，该表述含义在于，部分经济下行压力大的城市，不能直接放松房地产政策。近期有部分城市的房地产政策略有松动，但最后被叫停，这使得大家产生了一个疑问，即经济下行压力大的时候，房地产政策到底是趋紧还是趋松呢?此次中央政治局会议的定调，说明单纯因为经济下行压力大而盲目松绑楼市，以刺激的手段来对待房地产，基本上是行不通的。这至少说明三季度各地政策松绑的可能性几乎为零了。

　　第三，该表述对于当前地产企业的影响很大。如果政策不松绑，那么考虑到现在房地产领域的三大压力，即资金压力、库存压力和销售压力，这个时候房企会主动降价促销，其他地产指标也会有所变动，总结起来就是降价促销成营销策略、开发投资将迎来拐点。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，房地产长效机制已经在租售并举、房住不炒等环节开始快速落地，预计2019年后续将有更多制度性政策发布。整体看，房地产调控已经出现了质变。而建立房地产平稳健康发展的长效机制，关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性、回归居住属性。

　　从政策预期看，张大伟认为下一步应加快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度。以长效机制引导市场稳预期。

　　知名房地产研究人士、空·白研究院杨现领博士的观点更为犀利，他认为，现阶段经济增速下行压力继续增大，地方放松调控政策的内在冲动很强。他同时指出，不妨把不将房地产作为短期刺激经济手段理解为不能将房地产作为短期刺激经济手段。目前无论是房价水平，还是杠杆水平，都已接近阶段性的极限高位(尤其是投资买房、中低收入和年轻人的杠杆率已经到风险边缘)，进一步放松政策的风险远大于收益。长期来看，房地产几乎已经消化了所有的红利，包括市场化改革、人口、城市化、加杠杆等。

　　不过他同时指出，尽管政策表态严厉，不排除政策执行层面的空间仍然存在，虽然政策本身不会变化，但是执行的灵活弹性空间决定了，未来几个月，政策将从上半年的“明稳实紧”真正回归平稳，回归“一城一策”。

　　核心城市房价已基本停止上涨

　　近日，中国社科院财经战略研究院最新发布的《中国住房市场发展月度分析报告》(后简称为报告)指出，2019年6月核心城市房价基本停止上涨，总体实现房价稳定目标。

　　24个核心城市分别为上海、北京、深圳、广州、天津、重庆、苏州、杭州、武汉、成都、南京、宁波、青岛、郑州、无锡、长沙、厦门、济南、西安、沈阳、大连、福州、南通、东莞，基本覆盖了中国最具经济竞争力的城市群体。其中包含一线城市4个，准一线城市4个，二线城市16个。

　　来源：中国社科院网

　　分类来看，一线城市房价转变为整体微跌，准一线及二线城市房价涨幅下降，三四线城市房价涨跌互现。

　　后续房价走势方面，报告预计，一二线城市短期房价轻微下跌。如果没有进一步政策刺激，三四线城市住房市场将先后进入下行小周期。

　　报告同时建议，对于短期供应较为充足的城市，可以考虑推进现售及取消预售许可;对于暂不具备推进现售条件的城市，可以考虑提高预售条件，并要求开发企业就按期交房提供可靠的第三方担保。

　　报告还建议，为避免市场出现政策性波动，这一方面需要坚持政策定力，继续抑制住房投资投机，保持房地产市场的持续稳定;另一方面需要加大财政结构转型力度，降低对房地产相关收入的依赖度。

　　企业暂停拿地 收紧信号早就发出

　　中央政治局会议此番定调，房地产行业或迎来拐点。

　　7月30日，有媒体报道，富力地产近日发布一份内部文件称，2019年下半年原则上暂停拿地工作，并提及要促销售、抓回款，以完成项目销售为第一优先级，在确保销量的基础上追求项目收益最大化。

　　据中原地产统计中心数据显示，2019年前6个月房企拿地热情高涨。但7月份房企拿地数据开始分化，拿地超过50亿元的企业只有4家。张大伟表示，相比二季度，房企抢地数量开始减少，加上融资收紧预期下，房企拿地意愿不强。

　　而在这次中央政治局会议召开前，房地产行业收紧信号就不断发出。

　　7月初，银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展约谈警示。

　　7月12日，国家发改委发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，其中提到房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

　　有房企人士向记者表示，随着融资门槛不断提高，融资渠道优势越发向头部企业集中，大量中小房企将面临更为严峻的融资形势。

　　人民法院公告网显示，2019年1月以来，截至7月30日，全国范围内有至少291家房地产企业在人民法院刊登公告破产文书。