新闻中心 > 要闻 > 正文

土地管理法修改 为集体建设性用地入市扫除障碍

2019年08月27日09:11  来源:新京报

5034

  乡土中国

  本次《土地管理法》修改,意味着集体经营性建设用地入市改革的成果向全国推广,这将为入市交易的市场化扫除障碍。

  8月26日,十三届全国人大常委会第十二次会议闭幕,《土地管理法》(修正案)获会议表决通过。新修改的《土地管理法》对农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地管理的法律规定作出若干调整,这是自2015年以来开展农村土地“三项改革”试点的一项重要的制度性成果。

  “三项改革”中,农村集体经营性建设用地入市改革进展最为明显,也被外界认为是这次修法工作的最大亮点。本次修法中,在集体经营性建设用地方面,改变了过去农村的土地必须征为国有才能进入市场的问题。同时,在集体建设性用地入市时,法律要求必须由村民代表大会,或者村民会议三分之二以上的成员同意才能入市。这是土地管理法一个重大制度创新。

  试点范围有待扩大

  从过去五年的试点情况看,集体经营性建设用地入市的交易规则和制度体系初步建立,各地市场交易活跃,有效释放了农村土地资源活力。

  但目前的改革,离“建立城乡统一的建设用地市场”这一总体目标还有一定距离,主要存在各地进展不平衡、交易市场化程度不足、关联改革不配套等问题。

  其中,土地交易的市场化程度不足是一个核心问题。其主要表现为三个方面:

  一是自主交易难以开展。据我们调查,入市交易几乎全部是在地方政府的“安排”下进行的,政府介入了投资意向、土地整理、指标调换、项目落地的全过程。用地方、出让方之间很少有直接的谈判协商,交易各方作为市场主体的意志并没有得到充分体现。这种市场化充其量是一种“政府垄断的市场化”,其经济意义比较有限。

  二是交易价格存在扭曲。大部分地区的入市价格是根据土地整理、拆迁安置成本等因素人为设定的参考价格,并非市场供需关系所形成的竞争性价格。如果一套交易体系不能反映资源的稀缺性和经济机会,会带来经济行为的扭曲,必然降低资源配置效率。这个问题在增减挂钩、“地票”交易中就已经存在,这轮改革未得到实质性解决。

  三是土地权能落实困难。农村集体经营性建设用地入市不能简单地“一入了之”,其更深层的意义体现在抵押融资等土地的金融功能上面。但改革试点中暴露的情况是,很多大型商业性金融机构对集体土地的权能缺乏信任,出让后的集体经营性建设用地使用权要想获得金融支持颇费周折。

  之所以出现上述问题,除一些地方政府改革理念不到位之外,试点范围过小也是一个重要原因。全国有2000多个县级行政区,在每省只有1个县、每县只有几块地的试点范围中,根本不足以形成一个真实的市场,真实价格自然也就更无从谈起。

  深远影响集体土地利用格局

  本次《土地管理法》修改,意味着集体经营性建设用地入市改革的成果向全国推广,这将为入市交易的市场化扫除障碍。

  改变了农村土地征为国有才能进入市场的局面,就破除了很多现实掣肘,对集体土地利用格局产生深远影响。

  而在此基础上,需要继续探索入市改革的市场化机制。在直接入市条件下,推动土地需求方与提供方依据市场需求直接谈判、自主交易。考虑到当前集体经营性建设用地极其分散,因此直接入市数量不宜太多,否则将是一场更大规模的无序开发。

  调整入市条件下有两种方案可供选择。第一种方案,可以考虑分两步走,先由调入方和调出方进行建设用地指标交易,然后由调入方与最终用地方再进行一轮交易。

  第二种方案,由调入和调出双方或多方采用股份合作方式推动入市,股权量化、成本共担、收益共享。比如,可以由拆旧区和建新区的村集体组建产业联合体或者股份公司,共同参与建设用地市场交易过程,这样可以使真正拥有存量建设用地的村庄具有更多、更长远的收益。

  无论采用哪种方式,在交易过程中,政府主要负责交易平台运行维护、划定基准地价、提供交易信息等基础性工作,要尽量避免对交易谈判、地块选择等具体事项的干预。

  如此一来,经过一段时间的演化,农村集体经营性建设用地的市场价格均衡机制将逐步形成,改革和修法工作的根本目标有望达到。

  □陈明(中国社会科学院政治学研究所)

文章关键词:土地管理法 集体用地 入市 责编:王丽萍
5034

相关阅读 换一换

  • 土地制度改革如何激活新动能

    3月30日,自然资源部就《土地管理法实施条例(修订草案)》(征求意见稿)公开征求意见,这意味着新《土地管理法》的细化方案出台,为我国土地制度改革进一步推开奠定了基础。

  • 新版《土地管理法》即将实施 下乡买宅基地会成

    农民无偿获得的宅基地可以转让吗?当前法律是允许的,但有诸多前置条件。从该土地流转平台来看,包括上述两宗地块在内,该平台上众多宅基地转让信息下方都单独标注了:宅基地转让非同一农村集体经济组织成员不得受让该宅基地使用权。《中华人民共和国农村土地承包法》规定:“流转期限不得超过承包期的剩余期限。”

  • 农村集体经营性建设用地入市相关细则正在制定

    8月26日,十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过《土地管理法》修正案,自2020年1月1日起施行。其中,集体经营性建设用地入市流转是本次修法的重点。多位地产和金融行业人士表示,非常关注集体建设土地入市相关配套行政法规的制定信息和相关细节。

  • 土地管理法修订 有助于稳定土地流转价格预期

    自《土地管理法》修订草案向全国人大常委会提出审议以来,每一次会议对修法的讨论都会引起舆论关注。与此次法律修订有关的土地制度三项改革试验时间已经不短,修订草案的通过也就算对改革试验做了一个总结。这意味着,我国土地制度改革暂时画上了一个句号。这项改革近日已收获很高的赞誉。

  • 写在新土地管理法及房地产管理法诞生之际

    2019年8月26日,十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定。党中央农村土地制度改革的决策和试点的成功经验,正式上升为法律,试点改革迈向依法改革、全国铺开。

  • 新土地管理法明年执行 集体用地入市会影响房价

    “新《土地管理法》破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍。”8月26日,全国人大常委会办公厅新闻发布会上,自然资源部法规司司长魏莉华如此表示。

  • 土地管理法与时俱进维护农民权益不动摇

    修订后的土地征收政策,通过落实“三保”,可以有效促进集体土地的流转。8月26日,全国人民代表大会常务委员会表决通过修改《土地管理法》《城市房地产管理法》的决定,修改后将于明年元旦起施行。

  • 新修土地管理法创新“农地入市”规定

    规定农村集体建设用地在符合规划、依法登记,并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下,可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用,同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。

  • 土地管理法、城市房地产管理法修正案草案进入三

    土地管理法、城市房地产管理法修正案草案今日(8月22日)提请第十三届全国人大常委会第十二次会议审议。

  • 土地管理法草案:成片开发征地须经“省级以上政

    自本次土地管理法启动修改以来,哪些情形可以征地,特别成片开发建设可否征地,一直备受关注。今天(8月22日),十三届全国人大常委会三审土地管理法修正草案,其中对于成片开发建设征地情形,新增了经“省级以上政府批准”这一限定条件。

慢新闻

网传四川音乐学院封校?川音:假的! 网传四川音乐学院封校?川音:假的!

推荐视频

i新闻

新闻推荐

网站简介 | 版权声明 | 广告服务 | 联系方式 | 网站地图

Copyright © 2012 hnr.cn Corporation,All Rights Reserved

映象网络 版权所有