映象房产

　　国家金融与发展实验室房地产金融研究中心日前在京发布了《中国住房金融发展报告(2019)》。报告称，落实中央“房子是用来住的，不是用来炒的”的住房市场定位，需要沿着两条线展开工作：一条是落实“住”，就是要建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度：另一条就是抑制“炒”，那就需要建立支持房地产市场可持续发展的长效机制。这两条线都与有效的房地产金融体系密切相关。

　　报告认为，我国住户部门的房贷金融风险整体可控。尽管从房价收入比、租金资本化率等指标的国际比较来看，我国整体和一线城市都处于高位，但是，从贷款偿债率指标来看，2018年的5.5%则明显标识着偿债压力较小。究其原因，一方面，在我国房贷大规模发放的年代，房价总体处于历史低位，此后房价上涨，提高了住房的重置价格，客观上对偿债形成“保护”;另一方面，我国居民储蓄率一直较高，拥有足够的金融资源支撑还款。然而，值得注意的是，2016年以来，居民杠杆率的急剧攀升和居民储蓄率随经济下行而开始下降，在减缓房价上升压力的同时，也给未来房地产市场的发展投上了一抹清淡的色彩。

　　报告同时指出了房地产开发企业蕴含的金融风险。一方面，自实施去杠杆政策以来，它们的资产负债率和杠杆率从未下降;另一方面，尽管这些企业的销售利润率还在上升，但净资产收益率已露下降之疲态，房地产企业的盈利正在被高额债务侵蚀。

　　国家金融与发展实验室理事长李扬表示，传统上最“实体”的房地产市场，如今已开始大规模地金融化。房地产市场的金融化，不可避免会带来新的风险因素，为了有效管理这些风险，我们必须未雨绸缪。管理房地产金融风险最关键的是如下两条：

　　第一，金融创新不可过于复杂，新产品的风险要充分揭示，而且要易于理解。2008年美国次贷危机中，所涉贷款的规模自身并不大，却产生如此恶性的影响，重要原因之一，便是产品过于复杂化：其一，结构化分档之后，优先档和劣后档之间的违约相关性并不真实，危机发生前， 这一参数都是基于模拟结果得出的，蕴含的违约风险不清，当然就很难指望提出有针对性的监管和救助措施了;其二，证券化之后， 市场并不清楚新的证券交易的网络结构，雷曼的倒闭，正可归因于监管当局对其在做市商中的系统性重要性地位无所了解;其三，市场对移动互联背景下信息传播模式的理解不够深入，这还有待传媒理论的深入研究。

　　第二，金融创新应置于监管之下。脱离监管是美国次贷危机发生的重要原因。危机前，房贷一级市场中前十大次贷放款机构(约占次贷总份额的59%)都不是联邦住房贷款银行系统的会员，因此脱离了联邦住房金融委员会的监督;二级市场中约20% 的抵押支持证券不在联邦住房企业监督办公室的监管之下，而它们大部分都是次级贷款支持证券。危机后，美国当局采取了扩大次贷支持证券购买比重的紧急措施，对稳定市场发挥了积极的作用。这说明，在提高监管体系有效性的同时，还应当尽可能扩大监管的覆盖范围。(关欣)