映象房产

　　榜单说明

　　1、表格数据来源：上市企业公告、wind。

　　2、企业：选取在香港和内地上市的内地房企。

　　3、排名从高到低，样本房企以2019年上半年房企销售金额为基础从高到低进行选择。

　　4、时间：统计时间节点为2019年6月30日。

　　5、暂不考虑中国会计准则、中国香港会计准则、国际会计准则不同带来的影响。

　　随着偿债高峰的到来，2019年上半年，降负债、防范金融风险成为摆在不少房企面前的重任。如今半年已过，房企们的降负债效果如何?参考wind数据和上市房企公告，新京报统计的《2019年上半年50家上市房企资产负债率排行榜》(简称《榜单》)显示，50家上市房企的平均资产负债率为81.1%，略高于2018年底的80.65%，其中有30家房企的资产负债率超过80%。在代表短期偿债能力的速动比率指标方面，平均为0.59，与2018年底持平。

　　30家房企资产负债率超80%

　　中信建投报告指出，2019年-2022年分别有4804.81亿元、2559.80亿元、2032.93亿元、68.20亿元房地产债可能被投资者选择回售。若考虑回售规模，2019年房地产债偿还压力将出现高峰。其中，三季度房地产债到期压力最大，达到1133.24亿元。

　　基于房地产调整周期的持续以及到来的偿债高峰，不少房企选择主动降杠杆、降负债，除了加速回款、提质增效外，还通过各种筹资手段来偿还到期债务或者是置换即将到期债务。但是由于以新换旧，房企的整体债务并未减少。根据《榜单》，50家上市房企的平均资产负债率为81.1%，高于2018年底的80.65%，其中30家房企的资产负债率超过80%，10家房企超过85%，4家房企超过90%，包括中梁控股、中南建设、建业地产、融创中国。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，总体来说，开发商85%的资产负债率数据是可以容忍的，但部分企业超过这个指标，一定要警惕兑付压力。

　　在短期偿债能力的反映中，传统经验认为，速动比率是反映企业短期偿债能力的重要指标之一。一般来讲，速动比率维持在1较为正常，它表明企业的每1元流动负债就有1元易于变现的流动资产来抵偿，短期偿债能力有可靠的保证。速动比率过低，企业的短期偿债风险较大，速动比率过高，企业在速动资产上占用资金过多，会增加企业投资的机会成本。

　　具体到房地产企业，由于长期采用高杠杆模式，其速动比率普遍偏低。根据《榜单》，50家上市房企的平均速动比率为0.59，与2018年底持平。58安居客房产研究院首席分析师张波表示，从整体数据来看，未来房企的短期偿债压力依旧非常大。但是也要看到，房地产行业不同于其他行业，对于资金的依赖性、杠杆的利用率非常高，速动比率达到1说明更加稳健，如果没有达到1也不意味着会有很大的风险。

　　中南建设、建业地产资产负债率位居前列

　　值得关注的是，在50家上市房企中，中梁控股、中南建设和建业地产的资产负债率排在前三位。

　　数据显示，截至2019年6月30日，中梁控股的负债总额为1883.03亿元，资产负债率为95.3%。中南建设的资产负债率为91.2%，虽然较年初下降0.5个百分点，但是仍处于高位。深耕河南的建业地产，在2019年上半年的资产负债率大幅攀升，较上年同期增加近4个百分点，较去年底增加1.1个百分点，高达91.04%，这是近几年来建业地产资产负债率的最高值。

　　值得关注的是，龙头房企如融创中国、碧桂园、绿地控股、万科，其资产负债率也排在前列，分别为90.8%、89.3%、88.3%、85.3%。此外，资产负债率同比增速较为明显的房企有金地商置、滨江集团、弘阳地产、华侨城A、禹洲地产、中国金茂、招商蛇口、新城控股等，增幅均超过2个百分点。

　　在速动比率排名方面，速动比率超过1的房企有首创置业、时代中国，排名最后两位的房企为中梁控股、泰禾集团，分别为0.39、0.24。

　　发债、借新还旧降低短期偿债压力

　　2019年四季度以后，房企还将迎来偿债高峰。克而瑞统计数据显示，中资房企偿债高峰发生在2019年9月、2019年10月、2020年3月、2020年7月及2020年8月，偿还总额分别为898.6亿元、724.8亿元、727.5亿元、721.1亿元和819.2亿元。

　　为了偿还债务，2019年以来，各大房企不仅加速回款，还通过各种手段筹资以应对债务，特别是今年上半年的3、4月份，融资闸口相对宽松，房企迎来发债高峰。

　　交通银行金融研究中心资深研究员夏丹表示，9、10月份，房企将迎来新一轮偿债高峰，但是整体来看，房企资金是可以覆盖即将到来的债务的。今年的前4个月，房企大量发债、借新还旧，完全能够覆盖债务高峰。但是如果眼光放远一点，2020年下半年到2021年，又是一个偿债的高峰点。

　　即便如此，从各大房企的财务数据来看，偿债压力仍不容小觑。张波表示，未来一类风险很大，就是负债率过高的房企，无论是否是大型品牌房企，负债率过高的风险都会远远大于以往几年，并且不排除有高负债的“大象”级房企倒下现象产生。

　　榜单&分析

　　中梁控股资产负债率最高

　　在50家上市房企中，中梁控股以95.3%的资产负债率排名第一。不过，其净负债率大幅下降，由年初的58.1%降至43.5%;持有银行结余及现金247.21亿元，较年初有所增加，短期负债为144.67亿，现金短债比达到1.71。对于负债率下降的原因，中梁控股方面解释称，公司来自物业销售产生的内部现金大幅增加，一定程度上减少了对外部借款的倚赖。值得关注的是，由于上市前，中梁控股的贷款依赖于国内银行贷款和信托类的融资，所以一直存在着融资成本高企的问题。中报显示，中梁控股的融资成本为2.5亿元，较去年同期的1.43亿元同比增加74.3%。

　　泰禾集团速动比率垫底

　　在50家上市房企中，泰禾集团的速动比率为0.24，排名最后一位。事实上，在通过一系列动作，诸如加快项目去化与回款、出售多个项目、减少拿地以及与多家金融机构达成新的合作，泰禾2019年紧张的现金流状况有所缓解，资产负债率较2018年末下降2.28个百分点，至84.60%;净负债率较报告期初大幅下降126.15个百分点。

　　但是泰禾的短期偿债压力仍在，截至2019年6月30日，泰禾短期借款和一年内到期的非流动负债由去年底的574.28亿元降至330.74亿元，其截至期末的现金及现金等价物余额为129.67亿元，货币资金对短债的覆盖比是0.39。

　　本版采写/新京报记者 段文平