映象房产

　　上市公司归母净利润为扣除内部交易后母公司的净利润加上子公司盈利中属于母公司的部分。是财报中的核心指标之一，这一指标能在一定程度上更真实反映企业的盈利能力。我们从2019年上半年上市房企财报中归母净利润出发，一窥房企的盈利能力及新的利润增长点。

　　2019年上半年，大部分房企披露的归母净利润增速同比均呈增长态势。数据显示，70家典型房企归母净利率中位数为11.6%，与2018年上半年基本持平。归母净利润下降的多为中小企业，不过，恒大、招商蛇口、远洋等规模较大的企业也出现在归母净利润负增长名单中。

　　中海地产以219.56亿元高居归母净利润榜榜首，也是上半年唯一一家归母净利润超过两百亿的房企。同时中海地产上半年的归母净利润率达到26.71%，在规模房企中也属于较高水平。业内人士认为，中海地产能多年均保持归母净利润在行业较高水平，主要原因之一是公司在选择项目时更加注重利润空间，与此同时，中海地产拿地、开发、建设等的全产业链业务也都在最大限度地控制成本。

　　其次，中海地产净利润得以维持行业领先水平，在融资方面的优势难以忽视。凭借较高的信用评级，即使在行业整体融资难的环境中，中海地产依然具有强大的融资优势，财务费率与综合融资成本在行业中处于低位，这也是公司保持高净利润的基础。

　　公开数据显示，万科A在2019上半年归母净利润为118.4亿元，同比增长29.8%，归母净利润率仅为8.5%，偏低于行业中位数。相同的情况还有碧桂园。万科和碧桂园等房企归母净利润规模较大但归母利润率较低的一个重要原因是企业之间合作项目的增加拉低了归母净利润率。

　　碧桂园首席财务官兼副总裁伍碧君曾对媒体表示，公司一直是银行等融资机构的优质客户。在逐渐趋严的金融环境中，碧桂园上半年加权融资成本为6.13%，同比并无明显上升。相对较低的融资成本也是碧桂园的利润保障。

　　值得一提的是中国恒大2018年上半年归母净利润达到308亿，当时超过了中海达利润榜第一，但是2019上半年，中国恒大归母净利润仅为149.15亿元，同比下降51.58%。但是作为龙头房企之一，倚仗规模优势，该成绩仍可居于归母利润榜第三位。对于归母净利润下滑原因，恒大表示，是由于上半年结转慢所导致，下半年随着结转加快，全年净利润有望获得同步增长。

　　在2019上半年归母净利润榜单中，有几家房企的归母净利润增速尤为突出。其中，大发地产、三湘印象和栖霞建设的归母净利润同比增速为6781.88%、934.86%和522.41%。

　　亿翰智库“财报有料”分析认为，归母净利润增速较大的房企大多是由于企业规模较小，上半年结转增加导致营业收入和净利润大幅增加，从而表现为归母净利润出现超大幅度的增长。

　　中小型房企因其规模原因，业绩出现大幅波动是常态。归母净利润不仅容易出现大幅增长，还易出现下降。今年上半年，归母净利润出现下降的名单中照例多为中小型房企，但其中也不乏颇具规模的房企身影。除恒大归母净利润腰斩式下降外，招商蛇口、远洋等规模房企归母净利润也出现不同程度的下降。

　　上半年招商蛇口归母净利润规模48.98亿元，同比减少31.17%，营业收入166.87亿元，同比减少20.49%;远洋集团继2018年利润下降后，2019年上半年利润再度缩水，归母净利润18.8亿元，同比下降19.64%。营业收入164.74亿元，同比增长7%。

　　对于公司业绩下滑，招商蛇口的解释为，主要是由于结算节奏影响所致。因为项目竣工及结转时间主要集中在今年下半年，今年上半年便会出现结算金额不足的现象。预计2019年全年的公司业绩将实现稳健增长。远洋亦表示营收同比微增而归母净利润出现下滑的原因一方面是毛利较低的回迁房进入项目结算期，另一方面由于结算项目的权益占比较低。

　　2019年伊始，央行降准1个百分点，补充了金融市场的流动资金。同时在一季度，政府提出鼓励发行公募REITs产品和保险资金增持优质企业的股票。基于此，尽管监管层多次强调保持房地产金融政策从严总基调不变。但今年一季度整体融资环境仍略有改善，多家房企在资金压力下密集融资。随着金融机构违规放款给楼市的事件不断曝光，从4月份开始，银保监会针对资本违规“输血”给房地产行业的行为开出多张罚单。5月份开始，房地产信托、海外发债连续收紧，房地产金融监管再次升级，融资收紧预期增强。

　　9月17日，央行开展1年期MLF操作2000亿元。维持MLF利率不变，仍为3.3%。打破了之前很多分析人士预计央行会小幅下调MLF利率的猜想。央行这次没有下调MLF利率，显示了政府的战略定力，意图明显，就是要持续加强房地产市场资金管控。

　　在目前政策调控常态化、房企利润持续受到挤压的市场环境下，房企要保持一定的盈利水平面临较大的客观压力。特别是中小型房企，归母净利润的下滑多是因融资成本增加而拖累盈利。

　　随着房企融资环境收紧，融资渠道不断收窄，金融机构对于企业的资质要求也越来越高。典型房企因其规模大、信用评级高、留存资金多、偿债能力强的优势，更容易筹得资金。部分中小型房企缺乏自有资金，更加依赖于信托融资。随着融资渠道开始收紧，龙头房企相对于中小房企在资金上的竞争优势愈发明显。强者恒强的局面逐步建立，行业集中度将进一步上升。

　　融资成本上升的背景下，房企早就开始了抱团取暖以规避风险。根据克而瑞数据显示，2019年上半年行业百强房企的整体销售金额权益占比为75.5%，超过半数的房企的联营及合营公司投资收益占税前利润的比重较去年同期提升。企业之间进行项目合作开发的模式逐渐常态化。

　　2019年上半年，融创中国上半年实现应占联营及合营公司溢利净额36.3亿元，较去年同期增加25亿元，对税前利润占比近20%。合景泰富集团上半年实现联营及合营公司投资收益26.82亿元，较去年同期增加近23亿元。同时，根据国信证券数据显示，房地产板块2019年上半年末少数股东权益比为26%，较去年同期提升2.1个百分点。

　　近年来，房企增加合作、并购股权方式获取土地及项目使联营、合营企业增加，致使公司投资收益增加，在财报中表现为少数股东损益和合作项目投资收益提升。目前土地价格和融资成本都处于较高水平，地段较好的土地更是价格不菲，房企为了扩大规模优势，通过合作拿地、运营等方式降低成本是较好的选择。同时，在地产行业回报率下降的趋势下，也能更好的规避风险。

　　在回报率下降的趋势下，房企也开始不断的寻找新的利润增长点。随着房产市场从增量开发转向存量运营，房企纷纷谋划多元化战略布局。长租公寓因其庞大的市场需求和精准的政策扶持，一直被业内认为是房企的第二赛道，对于改善企业营收结构起到了积极作用。前几年一度出现房企们布局长租公寓领域的热潮，多数房企均表示过要进军长租领域或加大布局，但长租公寓盈利难的问题是至今仍旧无解的行业难题，能实现盈利的屈指可数。如何处理长租业务的盈利难题，也是开展长租业务的房企们的重要挑战。今年上半年，朗诗、远洋甚至宣布剥离长租业务以救表。

　　自2018年开始，房企出现了“去地产”更名潮，保利、万科、恒大、朗诗等房企纷纷更名，给出的原因大同小异，多是企业不再局限于地产业务，要多元化发展，扩大经营范围等。但是隔行如隔山，大部分房企在教育、汽车、文旅、农业和养老等完全转型的业务表现并不亮眼，或许也和业务刚刚起步有关。

　　不同于多数鸡肋的转型业务，物业管理作为房地产下游产业，成为大多数房企多元化布局的第一站，作为存量维护的重要内容之一，市场需求逐步升高。从物业服务的需求来看，未来发展空间巨大，或许会成为房企盈利的新方向。

　　2014年6月，彩生活成为国内首个分拆物业服务成功上市的企业。挂牌首日估值便达46亿港元。近年来，大批物业企业赴港上市成为市场一股热潮。近期蓝光发展旗下物业公司嘉宝股份也正在酝酿上市。

　　事实上这些物业公司上市之后的表现也颇为亮眼。如绿城服务，在分拆上市之后股价一路飘红，其市值早已远超其母体绿城中国。9月26日收盘后，绿城服务市值为213.89亿港元，绿城服务市值为213.89亿港元，为绿城中国134.81亿港元市值的159%。

　　可以看出，目前市场物业服务市场广阔，是房企盈利的一条重要赛道。如何在物业服务上抢占市场，提高赢利点，是企业需要重点规划的方向。

　　房企纷纷培育新业务寻找新利润的增长点，新业务的投资，必然会有风险。在互联网、长租公寓、特色小镇领域，不乏败笔。控制规模增速同时开展新业务，需要重新调整组织架构，还需要充裕的资金支持，林林总总，这些条件的满足并非短时期就能完成。可见，房企寻找新的利润增长点之路，正所谓“路漫漫系其修远兮，仍将上下而求索。”(包露/文)