全国范围内的房贷利率“换锚”正式落地。今日(8日),央行房贷利率新政实行,新发放的商业性个人住房贷款利率将参照贷款市场报价利率(LPR)进行定价。
这一政策将对房贷月供产生哪些影响?未来房贷利率上升还是下降?后期楼市走势将发生什么变化?
新版房贷利率切换
今年8月20日,利率市场化改革更进一步,LPR形成机制改革后的首次报价公布,1年期为4.25%,5年期以上为4.85%;9月20日第二次公布的报价显示,1年期为4.20%,5年期以上LPR维持不变。
随着LPR改革,个人住房贷款利率也发生重大变化。
8月25日,央行发布2019年第16号公告称,自10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成;首套房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。
“新老划断”也是此次利率改革中的另一关注点。央行在公告中表示,10月8日前已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。
央行有关负责人解释到,公告主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行;与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。简单来说,已经在还贷款的购房者月供不会受到影响,除非央行加息或降息。
此外,央行明确,公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,公积金政策暂不调整是当前公积金政策便民和务实精神的体现,既能保障刚需购房成本不上涨,同时也能保持贷款利率水平稳定。
上升还是下降?
此次调整之后,房贷利率是上升还是下降?
对于这一大家关心的问题,央行副行长刘国强在8月20日召开的国务院政策例行吹风会上明确表示:有一点是肯定的,房贷的利率不下降!
自2015年10月24日以来,我国个人住房商业贷款5年及以下的基准利率为4.75%,5年以上为4.90%。目前国内绝大多数住房贷款年限均在5年以上,4.90%这一基准利率通常也是银行及购房者参考的标准。
央行新政明确,首套房贷利率应不得低于5年期以上LPR,即4.85%,二套房贷利率不得低于增加60个基点后的5.45%。对比来看,定价基准转换后,全国范围内新发放商业性首套个人住房贷款利率下限与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当,变化不大。
中原地产首席分析师张大伟指出,总体来看,这仍然是一个中性的政策,政策的目的是平稳房地产预期,避免房地产利率跟随LPR明显下调,是避免刺激房地产而非打压房地产。
不过,张大伟强调,LPR利率是浮动的,意味着房贷利率也会是浮动的,此后LPR利率下调的可能性较大,那么房贷利率也会随着下调,房贷利率和目前相比,上涨的可能很小。
机构:实际按揭利率变化将因城而异
对于新政在各城市的实施,公告也做出了明确的要求。
央行表示,省一级分支机构应指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限;银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。
中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼指出,新政规定了房贷利率全国统一的最低要求,按照“因城施策”原则,预计多数地区个人住房贷款的实际利率将会有所上升。
融360大数据研究院公布的数据显示,8月份,监测的35个城市中,17城首套房贷利率水平有所上涨,16城维持7月水平。一线城市中,广州平均环比上涨4个基点,其他城市维持不变;二线城市中,苏州、无锡、沈阳、长沙4城均连涨三月,沈阳涨幅达23个基点;仅武汉、东莞和长春3城首套房贷利率水平有所下调。
监测的35个城市共533家银行分(支)行中,除了停贷银行外,共有19家银行首套房利率水平仍在当前基准利率上执行优惠政策,且都位于上海地区;116家银行的二套房贷款利率水平低于5.45%,主要分布在上海、厦门、天津、深圳、广州等19个城市。
太平洋证券表示,房贷新政落地后,这些银行都必须上调自己的房贷利率水平,进而可能会带来部分城市房贷利率平均水平的进一步上涨。从目前数据看,上海的首套房贷款利率,厦门、天津的二套房平均利率都面临上涨压力。
国盛证券称,原先首套利率有折扣的城市,如上海、厦门等,和原先首套房贷利率上浮的城市,如北京等,短期将受到不同的影响。未来,不乏会出现加点下限为零的城市,亦会出现房价上涨过快加点数较高的城市,实际按揭利率变化将因城而异。(中新经纬APP) (董文博)
原标题:房贷利率“换锚”今日落地!升还是降?对楼市有何影响?
业内人士表示,2020年,个人住房按揭贷款客户仍是银行积极争取的资源,但在“房住不炒”政策导向下,将重点支持居民首套住房贷款需求;预计全国房贷利率整体水平呈下降趋势,但短期内下调空间有限。
融360大数据研究院26日发布中国房贷市场报告(以下简称“报告”)显示,2020年3月,全国首套房贷款平均利率为5.45%,环比下降5基点,为对应期限5年期LPR加点70BP。二套房贷款平均利率为5.77%,环比下降4BP,为5年期LPR加点102基点。
“新房现在有人来看,但人还是比较少。二手房呢,目前受到小区管理影响较大,很多小区无法带客人看房。”某房产中介机构人员告诉记者。记者了解到,受疫情防控影响,房地产交易快速收缩,但房贷利率却连续三个月微降。
个人房贷利率3月起要选择转换为LPR利率或者固定利率。为什么要转换?什么贷款需要转换?怎么选择更划算?央行3月6日就一些热点问题进行了回应。
事关上亿人的存量贷款定价基准转换工作昨天正式开始。从现在起到8月31日,绝大部分的商业房贷将在6个月的切换时间内,从参考基准利率改为参考LPR(贷款市场报价利率)定价,通俗来说,就是房贷利率“换锚”了。
从3月1日起,存量房贷利率开始转换。不少购房者因此陷入选择性焦虑,不知道到底应该选择LPR(贷款市场报价利率)加点的浮动利率,还是选择固定利率。
存量房贷利率“换锚”将于下月启动。多家大型商业银行表示,已做好准备,届时将通过短信、网上银行、手机银行等渠道通知客户。专家表示,“换锚”前后,房贷利率料保持平稳。在市场利率处于下行趋势背景下,首套房贷有望获得较为优惠的利率。
中国人民银行20日授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期的LPR利率,其中一年期LPR为4.05%,上次为4.15%,下调10个基点;五年期以上LPR为4.75%,上次为4.8%,下调5个基点。目前房贷锚定五年期LPR:首套房利率不低于5年期LPR,二套房利率不低于5年期LPR+60个基点。
新年第一天,央行公告称,决定于1月6日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司)。央行有关负责人指出,此次是全面降准,体现逆周期调节,有效增加金融机构支持实体经济的稳定资金来源,降低金融机构支持实体经济的资金成本,直接支持实体经济。
在存量房贷定价转换时,购房者面临两个选择:第一,选择固定利率。也就是说,房贷利率与当前利率水平保持不变,以后不管LPR利率怎么变化,购房者房贷利率保持不变。第二,选择浮动利率。这意味着,房贷利率将根据LPR变动而变化。