映象房产

　　监管部门抽紧银行房贷已是不争的事实，不管是对房企来讲，还是对贷款“炒房者”而言，都是一种“釜底抽薪”之举，目的只有一个，那就是贯彻“房住不炒”的方针，达到“稳定房价”的目的。

　　人民法院公告网显示，自2019年年初至7月，全国范围内至少279家房地产企业在人民法院等处公告破产文书，然而据人民网最新消息，截至10月27日，宣告破产的房企已经增加到408家，房地产企业破产的多米诺骨牌效应正在显现，倒下的速度是平均每月40家。

　　与此相对应的是，根据21世纪经济报道，据不完全统计，自2018以来，银保监系统已经因“违规涉房”对银行开出过亿金额的罚单。2019年8月9日，中信银行因违规发放房地产开发贷款等13项违法违规行为，被合计罚没2223.7万元。

　　这两条消息表明，在坚持“房住不炒”的调控原则下，房地产市场正在发生根本性变化，随着银保监系统对违规发放房贷的金融机构处罚力度的不断加码，贷款“炒房”很有可能成为“无薪之火”。

　　炒房，主要指买房目的不是为了“住”(包括自住和租给他人住)，而是利用买进卖出从中获利，人为地将房子最基本的“住”的功能剥离，使房子成为一个单纯的投资品种。

　　追根溯源，三四线城市的中小规模房企破产，根本原因在于经营模式过于依赖政策环境，尤其是在棚改货币化政策下的粗放式开发模式。借着棚改货币化大潮，房企从银行贷出源源不断的资金，却将“作保人”推给了国家。但随着国家阶段性战略的改变，很多房企只是在大潮中学会了“浑水摸鱼”，却没有在大潮退去前学会游泳，学得“守江山”的功夫，难免会在退潮后尽显原形。

　　根据克尔瑞地产研究发布的报告，2019年9月，有95家房企融资总额为1124.48亿元，环比上升45.3%，同比上升17.2%。由此可见，即使国家三令五申地严格压缩银行房贷空间，但部分银行仍在以身犯险。自2018年以来，银保监系统已经因“违规涉房”对银行开出过亿金额的罚单。这些罚款或许会超过部分银行违规发放贷款可获得的收益，影响到监管部门对相关银行的合规性考核，甚至引来监管部门更严厉的窗口指导。一旦在涉房贷款中留下“污点”，相关银行受到的损失将不仅仅局限在被罚的金额范围内。

　　通过一系列监管，银保监部门已向银行传递一个明确信号：“房住不炒”，涉房违规贷款这条红线银行绝不能轻易触碰。受此影响，不仅很多房企要做好提前“过冬”的准备，就连那些专门依靠违规贷款参与投机的“炒房者”也将面临“釜底抽薪”的命运，很难再从银行获取违规的“炒房”资金。

　　还有一个值得注意的信号，从房企资金来源看，房企的美元融资仍在不断刷新纪录，天花板不断被破顶。据中原地产研究中心数据，截至10月8日，年内房企美元融资533.6亿美元，同比上涨50%。9月份房企实现海外美元融资37.97亿美元，比8月份的15.8亿美元多了一倍不止，个别债券的发债利率超过15%。这说明，国内部分房企资金链已经绷得非常紧。作为资金密集型企业，房地产行业被掐住了资金链，相当于被掐住了喉咙，就算美元债融资成本比国内融资要高很多，国内缺钱的房企还是会“病急乱投医”，急于改变国内涉房融资环境收紧带来的“断炊”局面。

　　众所周知，房地产的功能不仅具有住宅属性，还具有较强的金融属性。前些年国内房价的非理性上升，一个很重要原因就是银行资金借助金融杠杆违规涌入房市所致。一旦“炒房者”失去资金后援，就无法再参与房市炒作，房地产价格才能逐步企稳并回归理性。种种迹象表明，监管部门抽紧银行违规房贷已是不争的事实，不管是对房企来讲，还是对贷款“炒房者”而言，都是一种“釜底抽薪”之举，目的只有一个，那就是贯彻“房住不炒”的方针，达到“稳定房价”的目的。

　　□盘和林(应用经济学博士后)