映象房产

　　《经济参考报》记者近期多地走访发现，城镇老旧小区改造项目“民心工程”直面民生痛点，取得了积极成效，受益群众幸福感大幅提升。记者同时了解到，老旧小区改造资金需求总规模较大，目前各地正在多渠道筹措资金，但仍然存在资金总体不足，财政资金“投不起”，居民和社会资金不愿投、后期管护资金缺失等问题，迫切需要建立多渠道融资方式，确保老旧小区改造工作顺利进行。

　　受益群众获得感大幅提升

　　各地老旧小区改造目前主要集中解决公共基础设施和外部环境等问题，如完善消防设施、实施电气改造、老公房加装电梯;优化和完善老旧小区环境也是工作重点，包括路灯、井盖、甬道、围墙及外檐等公共设施的修缮，安装视频监控系统、增设停车泊位等。老旧小区改造后，居民的居住条件和生活品质明显改善，受益群众获得感大幅提升。

　　——告别“拎马桶”，老旧小区改造大幅提升居民居住条件。

　　智能门禁、木质地板、独立厨房……迈进改造后的家门，年近七旬的陶大爷感觉有些陌生。“原本的两间房改成了现在的三房，一家三代四口人，还有了客厅和独立的厨卫。”

　　在有近百年历史的上海市虹口区春阳里风貌保护街坊，仍有不少居民过着厨房合用、马桶相伴的生活。上海市正在逐步对其进行更新改造，一二期改造房屋已经交付，200余户回迁居民已彻底告别“澡堂”和“倒马桶”时代。

　　在南京市栖霞区仙林新村，居民们不仅水电无忧，还通上了管道燃气。“原来一到晚上就断水断电，改造后我们实实在在感受到了改革开放的红利。”居民于文宝说。

　　——老楼加装电梯让老人不再“悬空”。

　　“自从装上了电梯，我和老伴就再也不是‘悬空老人’了。一共交了5000多元，政府补‘大头’，我们出‘小头’。大家都很拥护加装电梯政策。”成都天府新区华阳街道、年逾70的居民汤云树告诉《经济参考报》记者。

　　走进南京莫愁湖街道354号院，记者在楼栋间车棚改造的党员活动室里看到，居民们正在拟定电梯维护管理公约。据悉，这个楼龄20余年的老旧小区共住120户。其中，70岁以上的占九成，80岁以上的有一半。

　　“电梯给小区带来了新气象。”家住五楼、81岁的史慧敏说，“我老伴上个月发病，幸好有电梯，救护车直接到楼梯口把人接走了。”

　　——完善生活服务设施便利社区生活。

　　在建于1988年的石家庄经编小区，76岁的居民闫大爷告诉记者，小区去年底经改造新安装了路灯，以前雨后泥泞难走的小区道路也换成了透水砖。“小区里还安装了监控，居民的幸福感和安全感大幅提高。”

　　石家庄多个小区经改造完成后，主路两旁都新修了便道，便道上新画了停车线。以前小区主路上乱停放的车辆都整齐划一地停在线内……正在安装供暖管道的电业小区，施工队顺便给楼顶住户加装了防渗隔温层。住在顶楼六楼的李先生说：“铺设隔热层一分钱没花，政府办了件暖人心的事。”

　　南京市住房保障和房产局有关负责人透露，2016年至2018年，南京市累计翻修道路126.57万平方米，增加停车位6097个，新增绿化面积37.85万平方米，设置休闲广场12.18万平方米。

　　“住进新家，感觉活得更有尊严了。”上海市民陈敏新夫妇和儿子、92岁的婆婆三代四口人曾一起“蜗居”在20多平方米的房间里。陈敏新说，旧屋墙皮一摸就往下掉，房子木质腐烂，设施老旧，白蚁、蟑螂、老鼠特别多。“家里能有独立的马桶和洗手盆是我们几十年的‘梦想’，现在终于实现了。”

　　根据广州市统计局社情民意统计调查，81.5%参与调查的市民认为老旧小区微改造使其生活品质提升。上海市虹口区房管局城市更新科科长孟韬表示，老旧小区改造势在必行，其不仅增强了居民的生活幸福感和获得感，还大幅改善了城市面貌。

　　目前，各地推进老旧小区改造成效明显，受益人群数以十万计。如，成都市2015年开始实施老旧院落改造工作，截至2018年底完成了3191个老旧小区改造，22万余户居民从中获益;南京受益群众已达20多万户……

　　改造投资总额高达4万亿元

　　住房和城乡建设部门表示，老旧小区改造，当前正推动多渠道筹措资金。改造的费用、今后运营的费用、给社区居民提供城市公共服务和社区公共服务供给的费用加起来，资金需求总规模是非常大的。据专家初步估算，我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元。

　　2015年以来，成都市开始实施老旧院落改造工作，截至2018年，已投20.9亿元资金，完成了3191个老旧小区改造，22万余户居民从中获益。

　　成科路社区党支部书记徐文明介绍，成都市武侯区跳伞塔街道成科路社区合雅苑小区，改造共投入近200万元，其中每户居民只需负担500元水表改造费以及每平方米2元的小区公共维修资金。“一开始也有很多居民不理解为什么要出维修资金，但通过党员进小区一家一户做工作，大家都明白了小区需要共建共治共享的道理。”

　　老旧小区改造工作备受重视。6月19日，国务院常务会议部署推进城镇老旧小区改造相关工作。7月30日，中共中央政治局会议指出，要稳定制造业投资，实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设。7月31日，国务院常务会议提出，鼓励把社区医疗、养老、家政等生活设施纳入老旧小区改造范围，给予财税支持，打造便民消费圈。

　　国务院参事仇保兴表示，据初步估算我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。从实践来看，城镇老旧小区综合改造项目可以采取社会资本参与共建的模式。公共维修基金和政府节能减排补贴可以起到“四两拨千斤”的放大投资的效果。

　　从一些地区的实践来看，不同来源的资金各自承担着不同的改造内容。在广州，对以居住功能为主的老旧小区(占85%以上)，以财政投资为主，优先保障民生，以改造水、电、气、路、化粪池等“保基本”项目为主，注重与城市环境品质建设项目相融合，重点解决“脏、乱、差”问题。对以融合商旅文住等多功能的复合型老旧小区(占比不到15%)，主要集中在历史文化街区或具备产业开发条件的改造项目，采用BOT模式，引入社会资本，对民生设施和基础设施进行改善和提升，同时导入产业，活化利用，并参与后续运营管养，实现“文化活力和经济活力”。

　　河北省《老旧小区改造三年行动计划(2018-2020年)》显示，将对5739个老旧小区进行改造，共需改造资金129.6亿元，其中112.3亿元由市、县两级财政筹集，主要负责老旧小区安全设施、居住功能完善及环境整治等改造项目。

　　资金筹集多方面难题待解

　　“老旧小区改造最缺的就是钱。”有专家表示，没有改造资金来源、不产生新的盈利空间，自然没有企业愿意投入，而仅靠政府投入，难以完成如此艰巨的改造任务。

　　资金是老旧小区改造的首要条件，资金不足是不少地区集中反映的问题。南京市物业办副主任童龙声就说，在推进老旧小区改造时，怎么进行资金保障是一个重要的问题。从政府方面来看，有些地方财力好点就做得快点，有些地方财力差就慢一点。小区里有住房维修金、公积金还有公共区域收益等资金，但这都是老百姓、居民自己的钱，如何盘活这些钱，是一个十分值得思考的问题。

　　在广州，目前以市、区两级财政资金为主，社会和居民参与出资较少。当地相关负责人表示，根据城市发展的规律，老旧小区微改造将成为一项长期工作，点多面广，单纯依靠财政资金压力较大。同时，随着一些地方财政收入吃紧，后续项目资金难以持续。在天津某区，老旧小区改造已经进行了七八年时间，尽管群众仍有需求，但今后很难再进行大规模改造，主要原因为资金无法充足供应。有负责人表示，2019年的资金尚且乐观，但2020年这项工作也许无法继续实行，因为资金压缩非常严重。比如2019年当地启动雨污分流工程，原本计划为今年调研，明年实施，但经与财政部门沟通，明年资金供给量“断崖式”下跌，计划被迫搁浅。

　　政府投资之外，多元的老旧小区改造投资体系并未完全建立。如何进一步吸引市场资金、居民出资、社会组织投入方面还有待进一步探索研究。

　　童龙声说，老旧小区整治，光靠政府投入不能持久，光靠老百姓自动自觉难以管理，而企业更是没有进行整治的积极性。

　　在实际操作中，首先是居民出资难。老旧小区住户多是老年人和租户，对改造后价值的提升效果也无法预估评判，出资意愿很低。企业也难参与其中。有企业表示，参与老旧小区改造面临诸如产权、消防、居民意见等诸多不可控因素，想要获利，难度太大。

　　此外，改造后的小区还缺乏长期管护费用，老旧小区改造后的管养主体、资金来源仍难以解决。

　　多渠道融资方式亟待完善

　　针对老旧小区改造钱从哪里来的问题，国务院常务会议曾明确，要创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。

　　在专家看来，财政安排专项资金用于老旧小区微改造，主要侧重于水、电、气、适老化设施等基础配套设施类项目。要鼓励居民通过自筹捐资、房屋维修基金等渠道筹集部分改造资金。在具备产业开发条件的改造项目中，社会投资企业要同步投入资金改造完善周边配套设施。

　　《经济参考报》记者了解到，与棚改不同，老旧小区改造的资金筹集渠道还可以按照“谁受益、谁出资”原则，结合实际合理确定改造费用分摊规则。同时要确保融资机制可持续，还要防范风险，防止增加地方债务。

　　另外，根据实际指导居民通过购买服务等方式建立长效管养机制，巩固小区改造成果。根据小区基础条件、居民消费水平、交费意识等具体情况，引导居民分类实施规范型、基础型、托底型管养模式，逐步提升后续管养水平。探索建立老旧小区住宅维修资金制度以及有偿使用新增设施等方式，拓宽长效管养资金来源。