映象房产

　　2019年中央经济工作会议重申“房住不炒”，但也强调要“全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展”。

　　楼市基调“稳”字当头，伴随着融资窗口收紧、房贷制度改革等调控手段相继推出，房地产行业也在谋求新的发展方向。业内专家指出，对于房企而言，2019年受政策背景和市场整体环境的影响，市场去库存化压力加大;但从土地市场来看，房企也面临着结构性拿地、增加储备从而为新一轮发展蓄力的新机遇。2019年，企业多元化转型思路更加清晰并已初具规模，而城市更新的巨大蓝海，正在成为房企竞相布局的新领域。

　　以存量焕新生，城市更新赛道发力

　　据国家统计局最新数据，2019年1-11月，全国房地产开发企业土地购置面积达2.17亿平方米，较去年同期的2.53亿平方米减少14.2%;土地出让金累计人民币11960亿元，同比减少13.0%。重点城市新增土地量减少，以存量焕新生的城市更新自进入视野以来，热度不断提高。

　　根据此前国务院参事仇保兴的初步估算，我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。这仅仅是“三旧”改造中旧城改造的一部分，若算上旧厂和旧村改造，市场的蛋糕会更大。

　　房地产市场进入存量时代，对房企而言，城市更新领域是一条全新且广阔的赛道。当前房企在城市更新领域动作主要有三种：增加旧改土储、招揽城市更新人才、成立城市更新集团。其中，增加旧改土储，则是房企抢占市场份额、扩大规模的重中之重。在2018年和2019年中的业绩会上，多家房企明确表示：城市更新是未来盈利和增长的重要保障。

　　城市更新时代，多重政策利好下的粤港澳大湾区已成房企的“兵家必争之地”。

　　据城市更新平台统计，销售榜TOP100房企中，主要有19家在年报、半年报中公开相关数据，城市更新面积跨度也十分大，从150万平方米到超7000万平方米不等。从这些房企总部归属地来看，有14家总部都位于华南，其中深圳最多，占7个;广州次之，占6个;佛山占1个。而这些房企中的大多数，都将城市更新中心放在粤港澳大湾区。

　　在广东，大量房企选择布局城市更新领域，截至2019年11月22日，全省实施改造总面积达80.04万亩，提前一年完成省委、省政府关于促进新型城镇化发展意见中有效盘活存量建设用地的目标任务。而在对旧城、旧村和旧厂的“三旧”改造过程中，房企不断挖掘社会价值，以期展现更多的软实力。

　　核心城市土地市场降温，与此同时，多元化土地供应成主要趋势。

　　以广州为例，在上半年土地市场回暖后，下半年却持续走低。据合富研究院数据，2019年1-11月广州市仅居住类土地就有16宗未能成功出让。城市更新则成为房企增加土地储备、为未来发展挖掘潜力的重要途径之一。而大体量的旧村改造是今年城市更新的重头戏之一。根据广州市公共资源中心数据，广州市2019年上半年一共落实了15条村旧改的企业合作招标，这些旧改项目分布在市内9区。其中，公开招标确定旧村改造企业合作总用地面积为1745.39万平方米，金额638.6亿元。而时间进入2019年下半年，随着越秀、保利等房企大举进场，旧村改造继续升温。

　　房企角色转换，突出城市运营商定位

　　随着粤港澳大湾区打造世界级城市群的蓝图逐步呈现，在城市布局中，珠三角城市群已成为房企的策略重点。

　　业内认为，房企在珠三角城市群的产品布局业态呈现多样化特点，除了传统的房地产开发外，从长租公寓到城市更新，从产业小镇到文旅项目，几乎各个领域均有涉及。实际上，这为房企自身业务转型和找寻新的利润增长点提供了机遇。

　　另外，中国的城镇化发展进入了一个以城市新城区开发建设推动城市群发展的历史时期，需要城市开发商由以往的仅仅开发地产、建商住楼为主向建设城市综合体转型，向城市运营转型。

　　转型之路上，房企顺势而为，新一轮的角色转换逐渐清晰：从地产开发商向城市运营商转变。作为各种资源的整合者，城市运营商由居住空间的提供者到城市公共生活空间的提供者，进而发展到对城市进行产业的植入;作为市场主体，城市运营商是城市运营战略资源的提供者和目标的落实者，他们同样也是运营主体，政府和企业通过城市资产的优化配置，使这些资产获得增值，城市的竞争力得到提升。

　　从开发进入持有运营阶段，产业与城市的融合成为房企布局的关键手段。产业地产以产业为依托、地产为载体，实现土地的整体开发与运营，构建产业价值链一体化的平台。而粤港澳大湾区产业地产的新玩法则是在产城融合基础上，打造世界科技创新中心，推动创新科技和智能制造的发展。

　　据统计，国内排名前20的房企都看好粤港澳大湾区发展，其中一半以上涉足产业地产，在粤港澳大湾区拥有最多土地储备的碧桂园更是在2016年8月就发布产城融合战略，大力拓展以科技小镇为代表的产城融合项目。

　　此外，随着智慧城市进入实践阶段，立足城市运营商定位的房企布局地产科技与智慧生活步伐的不断加快，智能家居成为样板间的标配，智慧地产的理念在不断的尝试中落地。人工智能开始被运用到人居场景中，地产+服务、互联网+物业、互联网+社区等一系列硬核产品出现在各大楼盘的项目构图中。因此，近年来，房地产与互联网科技企业联姻频频。年初阿里云曾宣布与蓝光地产、金茂集团、远洋地产、越秀地产等20余家房企以及智能家居产业联盟CSHIA，共同打造智能人居标准规范。

　　物业竞相上市，行业集中度有望提升

　　“房住不炒”依旧是政策的主基调。业内业绩，未来大湾区的市场将告别过去的大起大落，整体稳定。随着居住服务行业快速崛起，将形成一批包括家装、家政等在内的具有专业服务能力的服务阶层。伴随产业互联网，房地产的数字化程度进一步提升，同时围绕交易和资管的房地产金融服务将充足发展。

　　值得注意的是，房企拆分物业上市步伐加快，这也是房企拓展产业链、拓宽融资渠道的突破口。同时，物业市场空间广阔，未来物业公司上市的热度料将持续。

　　就在12月19日，两家物业公司——保利地产旗下保利物业、时代中国控股旗下时代邻里在港交所主板挂牌上市，同日登陆资本市场。

　　物业股被认为是“蓝海板块”。物管行业作为房地产开发链条的后周期节点，市场增量滞后于商品房新开工及销售情况，物业板块因其广阔的发展前景受到资本追捧。根据国家统计局发布的数据，2019年1-11月，商品房销售面积自去年同期的14.86亿平方米小增至14.89亿平方米;总销售额达到人民币13.9万亿元，同比增长7.3%。

　　截至12月19日，港股市场上今年已有新城悦服务、永升生活服务、雅生活服务、佳兆业美好等6只物业股股价涨幅翻番。同时，多家物业公司市值超过百亿港元，包括：碧桂园服务、雅生活服务、保利物业、绿城服务、中海物业，其中，绿城服务223.96亿港元的市值甚至超过了关联房企绿城中国188.44亿港元的市值。

　　截至目前，已有22家物业公司登陆资本市场。2014年彩生活港股上市，成为首个上市的物业公司，2014年到2017年期间，除彩生活外，还有中海物业、绿城服务等4家物业公司陆续在香港上市。

　　2018年开始，物业公司上市步伐加快。当年年初，A股诞生首家物业上市公司南都物业，随后新大正等物业公司陆续在A股上市。碧桂园服务、佳兆业美好等物业公司相继在港股上市。截至目前，2018年以来上市的物业公司已达17家。此外，还有宝龙商业、开元物业等多家物业公司正在排队等待上市。

　　中指院数据显示，按照2018年末在管数据计算，前三大物业公司的市占率约为3.5%，前十大物业公司的市占率约为11.4%，前百大物业公司的市占率约为38.9%。截至2018年底，百强物业公司平均在管面积为3718万平方米，同比提升17.52%;前十大物管公司在管面积均值达2.39亿平方米，市场份额由11.06%上升至11.35%，行业保持向龙头集中的趋势。