映象房产

　　种种迹象都意味着，楼市下半场的序幕已经拉开。

　　而下半场的其中一个重要主题便是城市更新!

　　这座热腾腾的城市，从迅猛扩张、强力外拓、快速跃起，慢慢转变成为向内里寻求成长，寻求内在的驱动力——那就是城市更新!

　　我们不难发现，城市更新已经成为越来越热的话题。

　　几乎每一天，都有城中村改造进度更新的消息传来，“某巨无霸城中村被某大鳄拿下了”、“某巨无霸旧厂区开拆”、“又有哪一商家拿下连片的微改造工程”、“老城某片区更新规划方案出炉”……

　　2018年年初，城市更新这个词条的百度搜索指数是500多万;2018年年底，其搜索量达到了1000多万;再到现在，这个词的搜索量又翻了一番，达到2000多万。

　　长期盘踞话题焦点的城市更新，给城市、给开发商、给居住在城市里的所有人会带来怎样的变数?它已成为楼市下半场的最大悬念、最大期待。

　　存量时代的必然选择

　　中国经济随着近几十年的快速发展，城镇化建设初期目标已基本完成;随着新城开发速度放缓以及城市建设用地不足问题的出现，存量物业的改造运营将取代新建开发，成为城市更新的主要手段。城市也从增量时代进入了存量时代。

　　城市从增长，进入成长，这是个非常复杂的问题。

　　因为，一个城市空间的经济学，代表集体的共同的命运。必须求得城市更新最大公约数：更新土地，要获得更高的产能;在这里居住的人们，要获得更大的幸福感;参与建设的投资方，要获得比较合理的利润;而政府决策者，还要为历史负责，为未来的人居留下空间。

　　如果说，过去的城市发展，是一层层向外部扩张。那么，现在的城市建设则是一次次内在的有机更新。

　　广州城市更新规划研究院院长骆建云认为，虽然，广州已经历了十年的三旧改造和城市更新，但是，无论是政府，还是企业，包括社会仍然在思考，我们的政策、机制如何进行创新，“无论是自上而下，还是自下而上，都需要制度的重新设计。”骆建云认为，虽然很复杂，而且挑战性很大，却不得不这样去做。因为城市前进的步伐，除了城市更新，别无选择。

　　开发商即将面对大洗牌

　　城市更新是一片蓝海。于开发商而言，如果放弃这个机会，相当于你放弃了下半场的入场券。而楼市下半场的红利，你便无法分享。

　　所以，越来越多开发商争先恐后加入城市更新阵营。据广州公共资源交易中心的不完全统计，截至2019年5月，广州至少有195个城中村开启改造工作，大多数有开发商参与。

　　就当下而言，品牌房企超半数已经参与到城市更新领域，合作、收并购加速进驻。开发商参与城市更新主要有三种方式——独立运作、收并购和合作运营，佳兆业、保利、富力等企业就是以独立运作为主，强化城市更新的品牌内涵;中南、旭辉、龙光等主要是以收并购为主;碧桂园、奥园、美的地产等主要以合作形式参与，成立平台公司。

　　虽然姿势不同，但步骤却很一致。

　　不过，城市更新是一片蓝海，但不可能是所有房企的蓝海。

　　因为，要参与城市更新可没那么容易!城市更新改造对于开发商而言，资金、谈判力、专业程度和运营能力的要求都非常高。所以，城市更新改造会成为实力开发商的机会，与此同时也会成为淘汰能力较弱的开发商门槛。

　　中国指数研究院常务副院长黄瑜认为，城市更新是个复杂的系统工程，参与者会面临很大挑战，开发环节是非常长的，从一级开发到二级开发，到存量运营，里面关联的环节多种多样，要求运营主体要有非常强的能力。

　　在新一轮市场格局的建立过程中，改造运营能力也将取代之前拼土储、拼资金、急速扩张的传统路线，成为各方角力的新核心竞争力。未来的开发商，绝对不能只会盖房子和卖房子。

　　因此，对地产行业的参与者而言，无论是意在改善民生、提升城市价值的地方政府，还是资金实力雄厚、开发经验丰富的地产商，以及是善于运用金融工具的私募基金等，都将面对前所未有的考验。

　　专家

　　视角

　　有能力做城市更新的开发商

　　要有“九力”

　　城市更新存在的痛点主要有六个方面：周期长、体量大、手续繁、拆迁难、工艺要求精、运营难。解决这些问题，对运营主体的能力提出更高要求。

　　我们做过多个案例研究发现，能够做成功的关键，是选择合适的运作主体。首先，要有很好的规划定位能力;第二，政策研究能力较强;第三，拆迁推进能力较强;第四，产品打造能力较强;第五，后续运营能力很强;第六，资金平衡能力较强;第七，企业的组织能力较强;第八，文化力、经营理念较好;第九，品牌、口碑、实力的沉淀和老百姓的信任度，这些都非常重要。

　　你过去做过什么、做得怎么样，这是很重要的实力支撑，拥有这九种能力才能把城市更新工程做好。

　　城市更新，需要制度的重新设计

　　广州经历了十年的三旧改造和城市更新，无论是政府，还是企业，包括社会都在思考，我们的政策、机制如何进行创新。十年的摸索，虽然建立了公平性，但改造的效率还相对较低。到目前为止，这项工作如果不创新、改革，大量的城中村，还是难以有效推进改造的。所以，无论是自上而下，还是自下而上，都需要制度的重新设计。

　　记者

　　手记

　　城市更新，每一个角色

　　都在寻求华丽蜕变

　　走在今天的杨箕村，你肯定想象不出，当年在这里，一个25平方米的房间可以挤下12个以收捡垃圾、旧货为生的兄弟，他们昼夜轮流作息，为的是能让每人都有床位睡觉，400多家商铺蜿蜒其内，4万租客蜗居其中。

　　今天，这里已经变身为高大上的楼宇、繁华的商场、整洁的街区，能摆超级宴席的祠堂，还有喜洋洋的龙舟赛，新旧和谐，欣欣向荣。真让人感叹，广州真是一个颇得禅宗三昧的城市，天地物华、四季轮转的南国气象，所有的一切都可以被一锅老火靓汤炖成齿间让人回味的美妙滋味。

　　城市更新的“广州经验”，是中国城市化进程的一个缩影。

　　我们发现、城市更新虽然不仅是房地产，但也离不开房地产。开发商，是其中一个最备受争议的角色。

　　上世纪90年代中前期，财政吃紧的政府部门需要开发商参与旧城改造，大拆大建成为这段时期的主要特点。由于逐利的天性，不独是市民，就算是决策者，都对这个“狠角色”心有戚戚焉。于是，从1999年起，广州对开发商划起“红线”：一纸“旧城改造不让开发商参与”禁令出台，开发商不得其门而入。

　　在随后的岁月里，主政者把更大的热情投身到新城建设中。“东进、西联、南拓、北优”，城市建设热浪滚滚，挟风雷之势扑面而来。拉开城市骨架、调整经济结构、改善城市环境，成为这座城市更为迫切的命题。

　　随着新城格局拉开步伐的进一步加快，老城改造、城市更新的重要性也得以进一步提升。而开发商将有何作为?他们会以怎样的角色和身份参与?这又将是我们急需关注的一大命题。

　　事实上，困惑也许并不局限在政府层面，开发商也在寻求角色定位的转型。

　　简单的大拆大建显然已不再符合时代的要求，单会盖房子、卖房子显然技能太低，早就玩不转了。从城市与人、社会、历史、文化这种软性指标与开发难度来看，城市更新也许并不是房企的首选，但要参与到楼市的下半场，开发商别无选择。

　　我们期待开发商在城市建设的下半场，都能实现更华丽的角色蜕变。