在一次次的传言、试探之后,影响中国房地产市场多年的限贷政策开始松动。昨天,央行、银监会联合发文修改首套房的认定标准,首套房贷款已结清再购房视为首套房,对于未限购地区的多套房政策也同样放开,已经结清可以享受首套房政策。同时,央行重申了房贷利率最低7折的政策。不过记者昨天从银行了解到,目前银行层面尚未有操作细则,很可能将在十一长假之后全面执行。

　　1 房贷结清再贷算首套

　　政策:对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

　　解读:此前,北京地区一直是按照“认房又认贷”的标准执行,即是否是首套房,要看家庭名下是否有房产,是否有过房贷记录,两个条件有其中任何一项即不能算作首套房。

　　王女士2009年在北京贷款购买了一套60平的房子,但是随着结婚生子王女士觉得房子不够用了,一直想换一个大一点的房子,而按照之前的政策,王女士只能算作二套房,首付比例要提高到70%,而且贷款利率也要上浮1.1倍,王女士表示压力很大。“新政出来之后,卖掉60平米的小房子,可以再补点首付款换个大一点的房子,这样依然可以算作首套房,压力减轻了不少。”王女士说。

　　民生证券宏观分析师管清友认为,如期兑现,配合住建委对普通住宅认定标准的松动,购房者首付资金要求下降,改善型需求短期或集中释放,一线城市、核心地段需求将明显回暖。

　　2 利率7折再现有点难

　　政策:对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。

　　解读:这并非新政策,在此之前首套房的利息下限一直是7折。2010年房地产调控之后,7折的房贷就基本消失了。目前北京地区首套房利率最低折扣也仅为9.5折。

　　银行人士昨天对新京报记者表示,7折那只是下限,绝大部分贷款不会那么低,否则银行要亏本。管清友也认为,重申利率7折下限意义不大,目前银行基本对房贷实行基准利率,自由定价体系下,房贷利率触及下限的可能性不大。

　　目前贷款基准利率为6.55%,如果打7折则为4.585%。按照100万元20年的商贷计算,购房者本息合计179.6万元,月供7485元;而如果利率7折,本息合计152.9万元,月供6370元,月供可减少1115元。

　　3 二套房认贷不认房

　　政策:在已取消或未实施“限购”措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

　　解读:这条新规意味着无论名下有几套房,只要把贷款结清了,都可以按照首套房来认定,这条政策争议也较大。这一条并不是直接针对刚需,有利于房产投资者。不过,在投资房产较多的北上广深地区暂时未取消限购,因此这条新规暂时没有影响。已经放开限购的地区,目前成交量价齐跌,可售房源处于历史高位。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,此次“房贷新政”的实际效果各方不应过于乐观,其实际影响仍有待市场观察。

　　■ 观察

　　博弈5个月央行出手“救市”

　　原住建部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮表示,地方政府松绑限购,是对存在缺陷的原有政策进行调整,“真正影响房地产的是限贷,并非限购。”多位专家曾表示,在限贷不放开,仅放开限购的情况下,对楼市的刺激有限。

　　4月28日广西南宁限购放开,打响房地产“救市第一枪”。此后,杭州、绍兴等地纷纷出台相关政策,降低二套房首付比例、房贷利率更多优惠,喊话银行放松房地产贷款政策。但是地方政府无法左右房贷政策,出台的多项利率优惠均未真正实施。

　　事实上,央行曾经在口头上表达了支持首套房的态度,但作用十分有限,个别城市房贷政策不松反紧,房地产市场整体仍处于低位状态。经过近5个月的博弈,监管部门终于实质性“动手”救市。

　　北京中原地产分析师张大伟认为,这次央行松绑“首套房”,对市场的信号意义非常,新政超乎市场预期。

　　经济评论员余丰慧也认为,央行和银监会新政放水房地产贷款的尺度,大大超出此前市场预期,甚至放任了投机性需求。

　　但管清友认为,改革攻坚期需要较为稳定的宏观环境,不希望出现失速风险,不希望出现危机倒逼式改革。如果地产软着陆,中国经济将避免硬着陆风险。当前政策取向是修正此前过紧政策,不宜理解为全面宽松,未来定向稳增长仍是主基调。

　　■ 背景

　　42城放开限购未见楼市回暖

　　此前,针对购房者资格限制的限购已经在全国42个城市放开,但楼市未见明显回暖信号。此次放开限贷,业内认为对提振楼市将有较大影响。

　　据媒体报道,三亚将在国庆节后放开限购,此前46个限购城市中仅剩北、上、广、深四个一线城市尚在执行限购,但行政手段的退出并未带来楼市的回暖。根据国家统计局发布的70个大中城市房价水平显示,8月全国70个大中城市中,除厦门房价环比上涨、温州房价环比持平以外,其他68个城市房价环比仍在下滑。

　　中原地产研究中心统计数据显示,9月前28天54个主要城市合计住宅签约18.80万套,环比8月基本持平,仅轻微上涨,金九楼市成色不足。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为,限购的解禁并没有有效提振市场信心。此次放松限贷,其实质是提高了购房者的资金杠杆率,放大了收益,借此促进购房消费的增加。

　　一位业内人士认为,最近几个月市场成交量逐渐企稳止跌。随着央行全面救市,楼市基本可以判断除库存积压过于严重的三四线城市外,其他城市全面止跌,库存去化周期小于20个月的城市基本都会出现再次上涨。