楼市诸葛亮第十七期

2014年两会定调分类调控，全年行政化强制手段干预较少，调控政策方面，中央政府表现为无作为状态，主要为“市场自身调节+地方政府主导”；截止至2014年年底，除一线城市外，限购政策基本退出，信贷政策虽在政策层面表现要放宽，但实际并未完全执行。

2014年3月两会政府工作报告提出，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。“分类指导”、“双向调控”，强调根据不同城市的具体情况灵活制定相应的调控手段。

双向调控的思路特征：
 第一、2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征，热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会定向宽松。
 第二、强调保障房工作，强化共有产权房在保障房领域的市场地位，总体上继续落实保障性住房工作， “双轨制”解决城镇化后顾之忧。
 第三，在长效性调控机制尚未出台之前，以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段会并存，但是，经济手段、市场手段会逐渐突出。

2014年5月12日，中国人民银行刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会，发布了“央行五条”。工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等15家商业银行参加了会议。“央行五条”出台，在一定程度上缓解首套刚需群体的购房压力，督促贷款的及时审批和发放，通过差别化信贷政策，改善之前政策中不合时宜的内容，满足人们合理的购房需求。

 9月30日央行、银监会联合下发的《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》甫一落地，河南随即跟进。河南省住房和城乡建设厅、河南省发展和改革委员会、河南省国土资源厅、中国人民银行郑州中心支行、中国银行业监督管理委员会河南监管局5个部门出台“关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见”，银行贷款还完再买房算首套。
具体表现为：
 拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策；
 拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

2014年9月30日，央行发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。
核心要点：
1、加大对保障性安居工程建设的金融支持；
2、积极支持居民家庭合理的住房贷款需求；
3、增强金融机构个人住房贷款投放能力；
4、继续支持房地产开发企业的合理融资需求。
全国新政确立了房地产市场的发展方向：
 首次置业和多次置业的放贷利率下调，置业成本降低，放贷周期缩短，
置业黄金时机到来。
 开发商资金压力缓解，降价跑量动力不足，房价上涨趋势加强。

 2014年从2月以后持续到9月，累计土地成交面积环比维持在-5%左右，10月份回正值；
 2014年前11个月全国土地累积成交面积29736万㎡，较2013年下降15%。
 但是从土地成交额来看，2014年前11个月全国土地累积成交金额8657亿元，较2013年下降0.1%，说明全国市场土地成交价格有所上升，土地成本增加将导致开发成本增加。

 2014年郑州土地供应146宗，共计508.9万㎡，环比上升4.1%，成交165宗地块，共计585.4万㎡，环比上升4.2%；
 从各季度来看，第一季度，郑州土地成交量超过去年同期水平，但第二季度受全国经济大环境的持续影响，开发企业拿地略显低迷，第三季随全国政策的放松、激励和大批城中村改造项目的冲击，成交量集中爆发。之后第四季度政府供地放缓，市场热度减退，开放商拿地总量减少。

 2014年郑州土地供应最多的是二七区，供应量高达129.1万㎡，二七区主要供应集中在南三环以南和陇海路区域城中村改造这两个片区，以住宅为主；其次是高新区，金水区和经开区供应量较少；
 2014年郑州土地成交与供应基本一致，主要集中于二七区、高新区，分别为143.7万㎡、93万㎡；郑东新区成交土地19宗，成交量60.2万㎡；金水区成交量最少，为31.7万㎡。

 2014年郑州土地成交均价375万元/亩，其中郑东新区以商业用地为主占据郑州土地价格高地，均价为788.9万元/亩。其次为金水区均价在707万元/亩。
 郑州各区域土地皆同比上涨，其中中原区上涨幅度最大，环比上涨79%。

 2014年郑州商品房供应1391.07万㎡，销售面积1053.26万㎡，14年全年供销量环比皆有下降；
 2014年供求比环比上升为1.32，均价9048元/㎡，价格稳步上升。

 2014年，自今年5月份以来，存量一路攀升，涨幅23%，累计存量1712万㎡，创近两年新高；去化周期增加至18个月时间，库存压力明显，明年商品房市场环境严峻。

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