映象房产

　　随着年底的到来，房企急于回笼资金，积极推货，11月以来北京已经有13个项目取得了预售许可证，其中不乏金融街融府这样位于四环内限竞房。不仅如此，包括佑安府、九龙仓西局地块等受关注较高的限竞房项目也都在近期释放出更多的项目消息，提前为入市做着准备。在推货量增大的同时，开发商的回款压力也进一步增大，尤其是在限竞房集中的区域，竞争尤为激烈，不少项目都推出了特价房的方式来促进回款。对此，业内人士预计，回顾北京楼市这一年来的市场表现，不出意外的话，今年新房市场销量仍将保持低位，商品住宅的网签总量预计将与去年持平，但价格战可能会随时爆发。

　　供应量连续上涨 加推多个五环内项目

　　步入11月，楼市渐近终盘，市场全貌隐约显现，新房在供需两端的表现都有了明显改善。

　　在签约方面，上周北京市商品房成交1273套，环比上升了5%，成交面积17.06万平方米，环比上涨了27%;成交金额为65.93亿元，环比上涨37%。

　　业内人士表示，成交数据的回升，除了供应加码外，也有部分原因是此前受限制的高价盘在年底获准网签所致，并非全部为近期的实际成交。

　　在供应端，随着新品住宅不断入市，购房人可选择范围加大，反而导致市场整体人气平淡，观望氛围浓郁。

　　由于短期大量限竞房集中供应，以往新房不愁卖的北京市场已经出现滞销。截至11月19日，今年以来北京合计有27个限竞房项目取得34期预售证，合计提供商品房限竞房源16596套，达191万平方米，货值达到1000亿元，但网签数据相对乐观的只有瀛海府、熙悦林语、洺悦苑等少数几个项目。

　　部分项目刚刚取得预售证，且市场平均去化率低于4成。这意味着产生了价值600亿元左右的库存。北青报记者实地走访了解到，部分限竞房扎堆的区域，加之购房者“买涨不买跌”心态，导致一些项目销售进度缓慢。

　　在观望氛围下，一些房企决定拿出手中比较优质的房源，希望重燃市场信心。像位于西南二环右安门外的佑安府就因为优越的地理位置一直受到购房人关注，该项目因售价相比周边二手房有一定的倒挂，曾一度被认为将部分转为共有产权房的方式出售，但最终，佑安府限竞房的身份成功取得预售证，并将于近期入市。

　　不只是佑安府，位于四环内的丰台周庄子地块以“金融街融府”的案名也在11月份悄悄入市。据了解，由于执行70/90政策，开发商依然采用“高低配”的方式，产品为小高层+高层+叠拼组合。项目与此前开盘售罄的洺悦苑采用了同样的销售方式，先锁定内部购房人，再对外开放，目前大部分房源也已经签约。

　　除此之外，曾高价拿地的项目，如今也不再遮遮掩掩，开始陆续发布项目信息，为蓄客上市做准备。像位于西局的九龙仓地块，近日就发布了166、171、182三种改善型户型。据了解，去年九龙仓获得西局地块的成本高达62.6亿+16%的自持比例，溢价率49.05%。不过，由于该项目规定商品住房销售均价不超过77800元/平方米，最高销售单价不得超过81690元/平方米，在豪宅林立，价格10万元/平方米上下的西局板块，价格仍存在一定倒挂。

　　舒适型三居比90平方米更好卖

　　上述多个限竞房即将入市，也使得市场出现了一些波澜。北青报记者通过对受关注较高的项目调查发现，在略显平淡的市场行情中，更受购房人欢迎的是三居产品。相比其他户型产品成交的全面下滑，三居以销量同比大涨27.59%。

　　也许很多人会将这个功劳归结于限竞房，毕竟90平米小三居正是限竞房供应的主力产品，但事实并非如此。

　　数据显示，特别是90平米以内的房源，在2018年短短的10个多月时间里供应高达15733套，这比过去2年总和还要高接近2000套。从市场比例看，2018年刚需的可选余地大了很多，小户型占比高达47.1%刷新历史纪录。而大户型也就是140平米以上的改善户型占比则跌到了历史最低。

　　正是由于供应量的较少导致改善型大户型更加稀缺，而90平方米的房源选择范围多，反而出现了严重的观望。

　　合硕机构首席分析师郭毅表示，对今年三居产品的成交结构加以细分便会发现，面积在120-150平米舒适型三居约占到普通住宅市场的两成比重，市场份额远高于90平米以下的紧凑型三居。从140平米以上的改善户型绝对值看，已经连续3年供应量低于1万套。北京楼市最大的矛盾已经是改善需求多与刚需供应井喷。

　　北青报记者在已经开盘的金融街融府售楼处了解到，项目最先售罄的是150平方米的大户型，反倒是82和89平方米的户型还有不少可以选择。此前开盘的洺悦苑也是类似的情况，最先卖光的是120平方米三居室，90平方米则顺销了很久。

　　舒适型三居的销量大涨，体现出购房需求的一些变化。郭毅表示，北京严格的限购限贷政策，让诸多家庭失去了多次升级迭代的置业可能性，因此更为珍惜难能可贵的“房票”。

　　结婚，生子，二孩，这些人生的巨大改变，会直接投射到对居室功能与面积的需求之上，针对未来正在规划、可以预见的改变，购房家庭往往会在资格满足、财力允许的情况下做出全面理性的置业安排。

　　既要满足“一步到位”的人生规划，也希望保持小家庭的独立私密，同时还不愿承担过重的房贷压力，面积适度、总价可控的三居成为“夫妻二人”准备向“三口之家”“二孩家庭”晋级的首选。

　　同为三居，紧凑型与舒适型的对比，同为商品房，5年禁售与灵活变现的衡量，同一区域，庞大的供量与潜在的稀缺，面对政策与市场的角力，在产品与价格的抉择中，部分经济实力较强的改善家庭就更加青睐较稀缺的舒适型三居。

　　融资成本高 回款压力下价格战可能爆发

　　但由于70/90的限制，北京市场上可选择的舒适型三居并不多，随着年底的到来，房企资金压力加大，在加大供应量的同时，在价格上也将会加大促销力度，以吸引更多的购房者入市，快速回笼资金。

　　某大型房企一位负责人对北青报记者表示，现在公司的考核标准已经不单单是销售业绩了，冲刺销售额不那么重要了，相反，更看重的是回款。往年为了冲刺年终销售额，不少项目的销售团队会虚报签约套数，过了年又以不具备买房资格等各种理由退掉签约，这实际上就是自欺欺人的方式，所以今年我们考核的重要指标是实际回款的情况。同时，该负责人也表示，为加快回款公司也推出了一些小幅促销的让利活动，实际售价甚至低于政府要求的限售价，这种做法在当前市场中已经十分普遍。

　　像丰台的限竞房项目万科翡翠西湖目前在售89平方米的三居室洋房，分为南北朝向的户型和东西朝向的。其中东西朝向的特价房总价320万左右，南北的则为380万。特价房源的均价从规定的41230元/平方米下调至36000元/平方米。还有北京昌平区的某限竞房项目，均价也从2个月前5万元/平方米左右调整至48000元/平方米，类似的现象在限竞房销售中成为了常态，前述房企人士指出，有的限竞房项目出现明显的价格调整。随着后续供应量继续上升，区位属性不佳、去化难度加大的限竞房可能出现价格战。

　　融资方面， 58安居客房产研究院监测的数据来看，今年房企的融资压力明显大于去年，1-9月销售金额TOP50的房企融资成本同比去年平均提升了1个百分点，融资金额同比去年则收窄了近三成。央行不断降准，本对楼市或形成一定资金层面利好，但房企再融资受阻则在很大程度上抵消了这一利好性。

　　近期多家房企密集发债融资，融资成本分化严重。近日，阳光城11亿元公司债券在深交所上市，票面利率7.50%;合景泰富则发行本金总额4亿美元优先票据，年利率9.85%;华夏幸福也发布总额不超过80亿元的公司债券;华远地产和隆基泰和外币融资工具的票面利率分别高达11%和12%。中国恒大附属公司景程有限公司发行的优先票据，最高融资成本达13.75%。这从侧面体现了房企融资压力之大。

　　整体看，拥有国资背景的大型房企如万科、滨江集团等企业融资成本为5%左右，阳光城等民资房企融资年化利率为8%甚至超过10%

　　对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，对于房地产企业来说，楼市销售逐渐放缓，而前期过度投资，导致其对资金需求上涨。回款难，房企增加融资的诉求明显上升。随着信贷市场的调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨。目前来看，2018年四季度，房地产企业最重要的工作将是融资。值得关注的是，尽管房企融资需求迫切，但随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资成本明显上升，房企融资难度越来越大。（李桁）