映象房产

　　在北京二手住宅成交均价连续上涨9年后，二手住宅成交市场出现了大转折。据我爱我家集团研究院统计显示，2018年全年，北京二手住宅成交均价首次出现同比下跌的现象。

　　据我爱我家集团研究院统计，2018年北京全市的二手住宅网签总量为153407套，较2017年全年增长12.6%。

　　值得关注的是，自2009年北京二手住宅网签量首次超越新房后，北京房地产市场就正式跨入存量时代。十年期间，北京二手住宅网签量在2011年、2014年、2017年经历了三次低谷。其中2017年的网签量虽然不是最低，但50%的环比降幅却是最大。因此，与2017年的市场腰斩相比，2018年北京二手房市场存在一定程度的回温。

　　据我爱我家集团研究院统计显示，2018年北京全市二手住宅的平均成交价格为56118元/平方米，环比2017年下跌4284元/平方米，跌幅达7.1%;2009年北京二手房成为市场主导时，其年成交均价为13763元/平方米，此后逐年上涨，2017年涨至60401元/平方米，2018则出现了十年的首次下跌。

　　值得一提的是，与2017年相比，2018年的购房者切实感到房价的下降。据我爱我家集团研究院统计数据显示，随着平均价格的下跌，2018年北京二手住宅每套的支出成本也在下降。2018年二手住宅交易的单套平均价格约为438万元，较2017年减少34万元(-8%)。如果以中位数计算，2018年北京二手住宅的单套中间价为390万元，较2017年减少25万元(-14%)。

　　对此，有业内机构表示，北京二手房价的下跌自2017年“317新政”后便已开始。2017年5月份至2017年12月份，北京二手住宅价格连跌8月，累积跌幅达到了15%。不过，由于前期房价上涨较快，2017年的年平均价格较2016年仍是上涨的。2018年价格的下跌则是“317新政”后价格下跌的延续和彻底显现。

　　过往历年，经济高速发展、土地价格上涨、房地产市场繁荣等因素让北京二手房价始终保持上升趋势，即使有政策调控，效果也不明显。2018年二手房价格出现首次下跌，一是因为北京二手房价已经达到了一个较高的水平，继续上涨空间不大;二是因为“317新政”后北京的政策调控力度和政策执行力度为历史之最，各种限制政策挤压出了房价中由投资投机需求带来的水分。

　　我爱我家集团研究院认为，2018年北京二手房市场少投机，多自住，房价的下跌很大程度上是在2010年至2017年价格过快上涨的背景下，价格向价值回归的一种表现。所以2018年市场的整体健康度较高，这有利于北京二手房市场的长期发展。

　　对于后市的成交情况，我爱我家研究院认为，2019年，若目前的政策调控局面得以继续，北京的二手房市场将延续2018年的态势——交易量稳步上升，价格回归理性。此外，逐步趋稳将是2019年北京二手房价的走势。