映象房产

　　五六月的广州闷热潮湿，是白蚁的活跃期。家住南沙区的一名业主发现家里到处都是白蚁，更令她闹心的是，房子是新买不久的二手房，刚入住不到半年。几次与原房东沟通无果，她告上法院，要求退回部分购房款并赔偿其损失。近日，南沙区法院审理该案后，判决原房东赔偿2.6万余元。

　　2017年11月，应女士与周小姐签订《房屋买卖合同》，购买一套总价148万元的二手房。入住后，应女士发现房屋的两间卧室、洗手间墙体均有白蚁，且白蚁侵蚀时间有两年。应女士称，自己虽在购房前实地查看过房屋，但当时房屋处于租赁中，自己无法仔细查看，且白蚁问题属于隐蔽瑕疵，无法用肉眼识别。因此，应女士要求变更成交价，退还6万元购房款，并赔偿白蚁消除费、重新装修费、垃圾清理搬运费及因房屋重新装修导致自己在外租赁房屋的租金等损失。

　　面对控诉，周小姐则大喊冤枉，她强调自己对自家房屋内存在白蚁问题并不知情，也没有故意隐瞒。她称，2016年底确实发现房屋有白蚁，但当时已找相关技术人员查杀。2017年初重新装修后将房屋出租，租户也从未反映有白蚁问题，应女士来看房时也没有发现有白蚁问题。周小姐为此认为，应女士要求变更成交价、赔偿损失没有依据。

　　南沙法院经审理认为，结合物业记录、有关技术公司出具的《白蚁活动治理报告》，可以确认涉案房屋卧室、厕所确实有白蚁活动，且白蚁侵蚀时间有两年之久，因此房屋出售时存在质量瑕疵。根据现有证据无法认定周小姐存在故意隐瞒的情形，故应女士要求减少合同总房款6万元没有法律依据。根据《合同法》第一百五十五条“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任”的规定，虽然双方的《房屋买卖合同》约定按现状交付涉案房屋，但考虑到白蚁危害属于隐蔽质量瑕疵，在房屋使用过程中才能发现，故周小姐作为出卖人对该质量瑕疵仍负有担保责任。

　　最终，南沙法院判决周小姐应赔偿应女士白蚁防治费用、装修损失及租金等26250元。

　　法官说法：卖方应对房屋的隐蔽瑕疵承担质量担保责任

　　经办法官提示，二手房买卖合同成立生效后，买方有权取得符合合同约定质量的房屋，卖方应保证交付的房屋符合合同约定的质量要求。除非买方明知房屋存在瑕疵或者双方对房屋质量有特殊约定，否则卖方应当对房屋的隐蔽瑕疵向买方承担质量瑕疵担保责任，而不以卖方是否有过错为前提。也就是说，即便卖方没有故意隐瞒房屋存在的质量问题，但其作为出卖人对房屋仍负有质量瑕疵担保义务。

　　多数房屋的白蚁危害属于隐蔽瑕疵，法官建议，买房前应就房屋是否存在白蚁、漏水等问题询问卖方，卖方承诺房屋没有质量问题的应写入双方的买卖合同中，对于买方入住后发现房屋存在白蚁等质量问题的，应及时向卖方提出，并通过拍照、留存双方的聊天记录等方式保存证据。

　　如与卖方协商不成，买方可自行聘请相应的白蚁防治公司进行灭蚁。对于买方反映的白蚁问题，如确属于房屋交付前就存在的，卖方应积极配合买方查杀白蚁并承担相应的费用。