映象房产

　　截至5月29日，北京地区累计入市限竞房套数高达34559套，网签套数合计10683套。按面积计算，网签完成率约为27.8%;按套数算，网签完成率约为30.91%，网签率依然较低，但相比去年去化速度提升明显。值得注意的是，与2018年清一色的限竞房土地出让不同，今年以来已有4宗不限价地块成交。

　　供应规模较大

　　中原地产研究中心数据显示，2018年6月10日以来，北京地区累计入市限竞房项目达到50个，总计75期，住宅供应套数合计达34559套。截至5月29日，网签套数合计10683套，网签面积合计112.23万平方米，网签平均价为48919元/平方米。由于网签数据相对滞后，实际销售比例约45%左右，限竞房项目去化速度整体仍较低。

　　进入5月，北京限竞房网签量首次突破1万套，但库存也达到历史高位。尽管去化速度仍然较低，但相比2018年已经有了较大改观。2018年底，限竞房市场整体去化率不足20%。

　　针对限竞房项目去化较低的原因，诸葛找房数据研究中心分析师国仕英对中国证券报记者表示，限竞房地理位置普遍不佳，仅少数五环内项目去化效果较好。同时，限竞房购买后存在五年限售期，同等价位下，限制较小的二手房更受青睐，引流了很大一部分刚需。

　　对于今年以来限竞房去化速度加快的原因，国仕英称，由于限竞房项目价格低于商品房价格，加之今年以来入市的部分限竞房项目地理位置相对较好，成交量可观。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，春节过后，北京楼市出现了一定程度的复苏。限竞房销售相比2018年出现回暖迹象。近年来，北京土地出让项目多以限竞房为主，未来限竞房供应规模依然较大。随着大量郊区项目入市，引发价格战的可能性较大。目前看，北京入市的限竞房项目普遍降价10%左右。

　　据了解，2016年底，北京市大量限竞房土地集中入市。经历2年时间，开发商普遍已取得预售证。仅2018年，北京地区就有39个限竞房项目取得预售证。2016年以后，限竞房土地出让成为北京土地出让的主流，因此限竞房项目未来仍是主流产品。

　　不限价地块增多

　　值得注意的是，今年以来已有4宗不限价地块成交。在市场平稳发展的态势下，2019年土地市场出让规则有所松动，不限价地块增多。

　　5月28日，恒基以30.2亿元成功竞得朝阳区孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村、孙河村2902-31地块，楼面价69541.99元/平方米。国仕英指出，近期北京不限价地块增多，不会对整体房价产生冲击。这些地块多数位于远郊，竞争力度不强，房企拿地热情一般。同时，不限价地块数量相对较小，不会成为主流，限竞房和共有产权房地块仍是市场供应主力。但不限价地块供应量增加，传递出北京土地市场的重要信号。预计未来土地出让将采用更加灵活的规则。

　　国仕英表示，随着市场调控的深入，北京房地产市场发展趋稳。北京不限价地块供应量增多，预计未来土地出让规则会更加灵活，促进供需进一步匹配，促进北京土地市场更加平稳健康发展。

　　2018年，受严苛的土地出让条件、楼市深度调控、土地供应节奏放缓等因素影响，北京土地市场整体趋冷。2018年，北京共成交72宗土地，成交额合计1682.9亿元，土地市场成交量及成交额均处于历史低点。

　　2019年，为缓解供需矛盾，优化营商环境，北京地区加速土地供应数量及品种。北京规划委在5月9日举办了土地推介会，共推介57宗经营性用地。5月10日，北京规划委网站公布了5-6月即将入市的54宗经营性用地。截至目前，2019年以来北京共成交23宗住宅用地。预计北京供地节奏将加快，接下来迎来一小波供地高峰。

　　差异化竞争

　　据了解，今年入市的楼盘品质普遍出现升级，为了从激烈的市场竞争中突围，升级产品线配置成为开发商的普遍打法，包括户型设计和科技居住系统等。

　　某智能家居高管对中国证券报记者表示，越来越多的开发商倡导绿色住宅、健康住宅、科技住宅。2018年，排名前20的地产商都提到这一理念，开发商对品质的追求提升明显。以智能家居为代表的新型家装技术，将为地产商持续赋能。

　　值得注意的是，从房企发布的销售数据看，一线梯队房企在一线城市布局力度有所增强。以万科A为例，公司4月份销售简报显示，2019年1-4月份公司累计实现合同销售面积1294.8万平方米，合同销售金额2096.1亿元，同比增长6.86%。4月份公司新增项目8个，项目占地面积合计63.6万平方米，需支付权益地价82.01亿元。除咸阳西咸驾校项目外，全部位于一二线热点城市。其中，新增北京项目是位于丰台区王佐0092等地块，权益比例为80%，占地面积为16.9万平方米，需支付权益地价为34.4亿元。