映象房产

　　两年前成交的限竞房地块项目，目前进入集中入市阶段。数据显示，截至5月29日，北京地区累计入市限竞房套数高达34559套。与此同时，为了在激烈竞争中赢得客户，一些限竞房项目开始从“减配”回归“增配”，从标准化产品转向个性化设计，尤其是在限竞房比较密集的区域，各家开发商使出各种招数，提升品质、差异化成为新一波限竞房推盘的关键词。

　　成交量上涨 丰台最抢手

　　2016年底，北京市大量限竞房土地集中入市。经历两年时间，这些项目已普遍取得预售证。

　　中原地产研究中心数据显示，自去年6月以来，北京地区累计入市限竞房项目达到50个，总计75期，住宅供应套数合计达34559套。截至今年5月29日，网签套数合计10683套，网签面积合计112.23万平方米，网签平均价为48919元/平方米。按面积计算，网签完成率约为27.8%;按套数算，网签完成率约为30.91%，相比去年，去化速度提升明显。由于网签数据相对滞后，实际销售比例约45%左右。

　　诸葛找房的数据显示，在限竞房去化率TOP10项目中，密云区碧桂园·琅辉项目以去化率95.83%高居榜首;丰台区电建地产·洺悦苑项目以95.40%的去化率紧随其后;大兴区瀛海府项目以92.68%的去化率位居第三，TOP3项目去化率均超90%。值得注意的是去化率TOP10中丰台区占比4成，可见丰台区限竞房项目较为受欢迎，销量较好。

　　诸葛找房的数据显示，丰台区是四个主城区中限竞房项目最多的城区，丰台区限竞房项目入市7个，共成交1768套，成交面积为17.36万平方米，成交均价为62269元/平方米，成交金额为110.76亿元，去化率为51.85%。丰台区的限竞房项目既有6环外的翡翠西湖，又有2环边的佑安府，跨范围最广，成交均价范围在37927-81849元/平方米不等。

　　近郊区中大兴限竞房项目最多，入市13个，是所有城区限竞房项目入市及供应最多的城区。大兴区限竞房共成交3696套，成交面积为34.61万平方米，成交均价为45499元/平方米，成交金额为167.84亿元，去化率为36.96%。

　　大兴区限竞房项目主要分布在黄村、旧宫、亦庄板块。其中黄村板块是三个板块中限竞房项目最多的板块，黄村板块位于南五环到南六环之间，老城气息浓厚。交通便利邻近地铁4号线，配套资源齐全，但也存在限房价项目集中，楼盘同质化高的缺点。旧宫板块位于南四环到南五环之间，据市区最近，配套较完善，拥有大型商业配套，限竞房项目去化率在三个板块中最高。亦庄板块位于东南五环边，是一个集产业园和居住区为一体的地方，环境良好，拥有南海子湿地公园，未来限竞房项目潜力较大。

　　竞争压力下 凭配置升级突围

　　值得注意的是，与2018年清一色的限竞房土地出让不同，今年以来已有5宗不限价地块成交。在市场平稳发展的态势下，2019年土地市场不限价地块增多。

　　这5宗地块中，有2宗位于门头沟新城，平谷、密云各一宗。此外，在朝阳孙河这样的核心板块，也出让了一种不限价地块，且不限“90/70”的面积要求。

　　诸葛找房表示，在限竞房土拍政策执行二年多之后，开发商拿地回归理性与常态，今年不限房价、不限“90/70”地块再次出现，将给予开发商在户型设计、产品溢价上更多自主空间，预期未来随着北京土地、楼市的持续稳定，不限价地块或许会继续增多，土地的出让方式也将更加灵活。

　　即便如此，限竞房仍是当前北京楼市供应中绝对的主力，限竞房的集中入市对缓解北京市场的供需矛盾，引导市场回归理性有着重要作用。

　　另一方面，这也使各项目之间的竞争更加激烈，要想快速去化，就要拿出更高的品质和更吸引人的项目亮点。

　　记者了解到，今年入市的限竞房品质普遍升级，为了从激烈的市场竞争中突围，升级产品线配置成为一些开发商的打法，包括户型设计和科技居住系统等。

　　在竞争激烈的青龙湖板块，共有四个项目进入推盘期。其中，金地大湖风华项目就主动做了精装修，为产品增配，以寻求在区域竞争中突围。

　　在此之前，限竞房由于在销售时被限定了价格，开发商的利润空间十分有限。这种情况下，很多开发商选择通过“减配”来保证利润。不过，在产品同质化严重的市场中，这样的项目销售大多并不理想。

　　如今，提升品质、差异化成为新一波限竞房推盘的关键词。

　　由龙湖操盘的熙湖悦著，首期开盘价格就非常“用心”。开发商确定了比政府限价低不少的售价，使得部分三居产品符合北京的普通住宅标准，这就意味着购房者购买首套住房的首付款比例为35%，二套房的首付比例从80%降低到60%。单凭这一条，已对意向购房者形成很大吸引力。