映象房产

　　导读

　　物业管理是社区治理的重要组成部分。半月谈记者在北京市调研发现，当前群众关注的物业问题主要表现在物业公司服务不到位、费用收取支出不透明、业主欠缴物业费、老旧小区“失管”等方面，且涉物业服务纠纷量大，不易调和。如何解决这些问题并建立小区治理长效机制?北京正尝试开出“新处方”。

　　近期，家住北京市南五环外某小区的业主陈先生被迫卷入了一场因物业公司提高物业费所引发的“乱战”：物业公司通知业主物业费由2.18元涨到2.68元，这引发了部分业主的抵制。“物业公司声称经过了电话和入户商议，并与大部分业主达成了统一意见，但实际上部分业主并不知情。”陈先生说，物业还开了一个“收支说明会”，但账目并没有经过第三方审核，欠缺说服力。

　　按照相关规定，物业公司提高物业费需要通过业委会并向相关部门备案，但该小区此前并未成立业委会，因这次涨价“风波”，部分业主主张成立业委会，没想到却将事态推向更严重的境地。“430户业主只有少数业主户投了票，原因就是认为主张成立业委会的业主有私心，担心业委会成立后把物业换成和他们有利益关联的其他公司。”陈先生说，选举日前，支持方和反对方发生了较为激烈的对抗行为。

　　北京市住建委相关负责人介绍，近期，因物业公司管理产生的问题频出，这与业主意识提高和物业行业发展滞后有直接关系。半月谈记者走访后发现，群众反映的问题主要与服务水平、相关收费收支、公共空间使用等有关。

　　——有的物业公司“有名无实”，对居民行为监督不到位。今年5月，北京中心城区一个小区住宅楼发生火灾，虽然没有造成人员伤亡，但火灾与物业“失管”关系密切。小区居民称，楼内线路老化、走线混乱，楼道电线杂乱无章、杂物堆砌，但物业公司长期不作为。当地居委会介绍，安全生产部门认定物业公司在日常监督过程中有所缺失，已对小区物业进行约谈并提出整改要求。

　　——有的物业公司资金使用是笔“糊涂账”。东城区某小区业主反映，小区物业贴出告知书，称某单元两部电梯因紧急故障需要动用住宅专项维修资金60万元。北京长期从事物业问题研究的专家童超告诉半月谈记者，即使购买新电梯也不用这么多钱，其中很可能存在物业公司与维修方勾结、收取回扣的情况。经过咨询后，该业主向物业和当地街道反映了相关问题，物业公司最终没有动用高额资金。

　　——有的公共资源被物业挤占成为“摇钱树”。一些业主反映，所在小区物业私自将地下车库卖掉，引导外部车辆进入小区收取停车费，引发部分业主集体维权;有业主反映，小区物业公司没经过业主同意引入水站或商业服务项目占用公共空间，甚至限制业主选择宽带提供商的权利。

　　北京市高级人民法院的一份调研显示，近年来，北京全市涉物业服务相关纠纷呈持续高发态势。2014年全市法院受理物业纠纷案件24019件，但到了2018年，收案49013件，年均增幅达19.5%。物业公司与业主为何纠纷频发?

　　首先，物业公司“多而杂”，服务能力参差不齐。半月谈记者了解到，北京实施专业化物业管理的住宅项目有4000多个，服务小区的物业公司3600个。“大量小公司专业化程度不高，不看重自身品牌效益和社会影响力，发展眼光短浅，服务能力和水平总体较差。”北京市住建委相关部门负责人说。

　　其次，作为行使共同管理权的业主委员会成立比例较低。据介绍，与上海住宅小区业委会成立比例达到90%相比，北京的比例只有25%。半月谈记者走访的多个小区都没有成立业委会。一方面，部分业主担心业委会有私心，无法公正公平保障全体业主权益;另一方面，部分业主认为成为业委会成员牵扯精力较多，自身相关业务知识欠缺，且业主意见很难统一，工作开展难度较大。

　　第三，住宅小区问题复杂，存在“执法不进小区”问题。半月谈记者了解到，根据《北京市物业管理办法》，住建、公安、消防、城管、园林等22个部门都有物业管理职责，且作了明确规定，但这些规定缺乏有效落实，部分职能部门不进小区执法，解决问题的“最后一公里”未打通。

　　第四，历史遗留问题急需创新思路解决。据相关部门摸排统计，北京市现有小区1万个左右，超过半数小区属于老旧小区，处于“失管”状态，停车位严重缺失、楼道杂物堆放、私搭乱建、无物业管理等情况在老旧小区尤为突出。目前北京采取“先尝后买”“先单项收费后多项收费”等方式，先对老旧小区改造，后逐步引入物业管理，少数小区已见成效，但大面积推开仍存在困难。

　　半月谈记者了解到，2019年，北京市一方面通过“接诉即办”推动物业管理专项治理，一方面探索新机制、新方法，物业服务质量差、水平低等多年“老大难”问题有望逐步得到解决。

　　首先是展开北京全市物业项目“大检查”、制定履约考评体系。北京市住建部门建立物业企业信用信息公示机制，组织相关部门、街道、行业专家对全市物业公司进行打分，定期公布企业不良行为记录，加大对企业的警示作用，督促企业依法依规开展物业管理活动。

　　其次，积极响应街乡吹哨，加强社区党建引领，在业主委员会和物业服务企业中设立党组织，鼓励“交叉任职”。要求物业服务项目负责人到社区“报到”，积极参与社区公共事务，共同做好社区治理。

　　此外，建立物业费调整机制，街道、社区组织物业服务企业、业委会或业主共同协商物业服务标准和物业收费标准，实现按需调整，质价相符，促进行业良性发展。同时，业主委员会要协助催缴物业费，对恶意欠费业主信息进行公示，督促业主履行义务。

　　与此同时，受访人士指出，开展物业管理专项治理须重视住宅维修基金续缴问题。半月谈记者了解到，以东城区新景家园小区为例，该小区大修基金已经使用完，面临续缴困难。未来此类问题仍将呈现多发态势，要尽快制定相关政策办法，减少矛盾纠纷。