映象房产

　　根据央行公告，自今天起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。其中，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。央行公告同时明确，人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

　　据了解，各省市已部署了个人住房贷款利率定价基准的转化工作，具体情况将陆续正式出台。北京地区新的个人住房贷款定价基准为：首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR(贷款市场报价利率)+55个基点(一个基点等于0.01%)，二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。按照央行9月20日公布的五年期LPR4.85%的水平计算，北京市首套个人住房贷款利率下限是5.4%，二套是5.9%。此前，北京首套房贷款主流利率为基准利率4.90%上浮10%，即5.39%;二套房贷款利率为基准利率上浮20%，即5.88%。从绝对数值看，新规执行后，北京地区的首套房贷款最低利率上浮0.01%，二套房贷款利率上浮0.02%，改革前后的房贷最低利率水平基本一致，符合市场预期。

　　以100万元25年期的首套房贷为例，采用等额本息的还款方式，之前每月月供6075.36元，新规执行后月供为6081.30元，每月贷款利息增加约6元;若是二套房，之前月供为6369.86元，改革后的月供为6382.02元，每月贷款利息增加约12元。

　　据北京青年报记者了解，北京地区部分银行在10月8日前已经按新的定价基准为客户定价了。有知情人士表示，新规执行后的房贷利率水平与北京市当前主要中资银行新发放的个人住房贷款利率水平基本一致。这次定价既实现了与LPR的对接，同时也考虑了北京地区房地产金融政策的连续性和稳定性。

　　市场人士普遍认为，当前房地产调控强调分城施策，各地情况不同，在这样的大背景下，今后各地的市场利率定价自律机制会发挥非常重要的作用。

　　对于未来房贷利率的走势，兴业研究宏观分析师郭于玮认为，短期来看，房贷利率应该变化不大，但长期来看，如果市场对房价的预期彻底扭转，在房价往下走的周期可能会出现一定松动，这个可能需要比较长的时间。她同时强调，目前一二线城市与三四线城市的房价走势有很大差异，因城施策的房地产调控未来也还会继续贯彻下去，不同城市的房贷利率状况也会不一样。

　　值得注意的是，此次新规只是针对10月8日以后新发放的个人房贷，不涉及存量房贷。对于存量房贷，郭于玮认为，如果银行每一单都要重新定价，工作量和难度都会非常大，全面“换锚”可能需要央行出台行政性引导。