映象房产

　　2月中旬以来，房企发债节奏明显加快。贝壳研究院数据显示，2020年1-2月国内房企实现股权融资52亿元，同比下降64%，债权融资2484亿元，同比上升36%。

　　专家表示，房企紧抓窗口期加大债权融资力度，有利于缓解短期现金流压力，同时为下半年债券到期高峰提前储备弹药。值得注意的是，近期发行的地产债短期化特征明显。

　　储备资金

　　今年以来，房企在债券市场动作频频。据克而瑞研究院统计，仅2月份就有建业地产、合生创展、佳兆业、中梁控股、中国奥园等多家中资房地产企业到海外市场发行1年内到期的短期债券，数额达23.41亿美元，发行总额达2019年全年的47%。

　　克而瑞研究院研究员房玲表示，受疫情影响，不少房企销售近乎停摆，资金压力越来越大，只能从融资方面多想办法。海外短期债虽然期限较短，但发行效率较高，发行限制较少，有助于应对短期流动性压力，备受房地产企业青睐。

　　中原地产首席分析师张大伟称，房企为应对未来可能的市场变化，年初加快储备资金。

　　发债成本方面，克而瑞数据显示，2月房企发行的短债融资成本最高为8.75%，最低为4.80%。部分企业发债利率下降较明显。如佳兆业发行的1年期4亿美元债券利率6.75%，相比2018年底发行的同类债券下降了5.25个百分点。

　　张大伟强调，“高负债房企仅靠融资解决不了根本问题，长期看还得依靠销售回款。美元债对缓解部分房企资金压力有好处，但因为额度原因难以成为主要资金来源。”

　　同策集团首席分析师张宏伟表示，2月-4月房企主要以线上销售为主，配合部分的线下接待，真正要形成业绩和回款恐怕要等到5、6月份;有了业绩和回款，企业资金压力才算真正得到缓解。

　　偿债高峰

　　从发债用途看，贝壳研究院报告指出，在2020年1-2月的159笔债券融资中，仅1家房企的资金用途为“补充运营资金”，其余158笔融资用途均涉及全部或部分用于存量债务偿还。2020年作为房企偿债高峰年份，叠加疫情影响，债务再融资压力预期将贯穿全年。

　　据克而瑞监测的数据，95家典型房企2020年到期债务达5000亿元。3月将迎来第一个小高峰，待偿总额达330亿元。

　　对于房企资金链吃紧，偿债压力有所加大的状况，光大证券固定收益首席分析师张旭表示，目前房地产信用债的违约率并不高。

　　值得注意的是，贝壳研究院数据显示，除已经发行的债券，2020年1-2月还有43家房企公布了77次债券融资计划，总规模约2761亿元人民币。其中，国内债券1844亿元，海外债券折合人民币约917亿元，预计3月仍将迎来大量地产债发行。在固收资产需求旺盛，城投债等品种性价比下降的情况下，投资者对地产债的接受度有所上升。未来一段时间，地产债或呈现供需两旺的特征。