映象房产

　　严监管下，房企融资通道持续收紧，“房住不炒”的思路也愈发体现。

　　央行最新数据显示，7月份，新增社会融资规模1.01万亿元，比上月少约1.25万亿元，比上年同期少2103亿元;新增人民币贷款1.06万亿元，比上月少6000亿元，比上年同期少3900亿元。7月末，M2同比增长8.1%，增速比上月及上年同期均下滑0.4个百分点。

　　在专家看来，7月份社融、信贷及M2等核心金融数据不及预期与近来房企融资收紧有关。东方金诚首席宏观分析师王青表示，当前严控地方隐性负债、严格房地产监管，对居民、房企及城投资金来源构成较强抑制。房企融资收紧导致信托贷款减少较多，严控消费贷流向房地产业造成居民短期贷款明显下降。

　　事实上，防范房地产金融风险的导向在2019年伊始便已明晰。这一提法在过去很少出现，而今年以来中央各部委针对防范房地产金融风险已经累计发布18次讲话或政策。4月份开始，房企融资管控持续加码，给整个房地产市场带来的降温影响已经在7月份房地产数据中有所体现。从融资政策内容来看，除了延续“房住不炒”“因城施策”等调控思路，防范化解房地产金融风险是政策的主要目标，而优化信贷结构、加强金融对实体经济的支持力度也是题中应有之义。

　　房企融资管控逐步加码

　　今年2月份，银保监会副主席王兆星曾指出，继续紧盯房地产金融风险，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款，要防止房地产金融风险出现大的问题。加强房地产金融风险管控成为今年以来房地产市场的重要监管目标。

　　5月中旬，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

　　这一文件被视为是房企融资全面收紧的重要信号。不久后，人民银行党委书记、银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上提到，必须正视一些地方房地产金融化的问题。“全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域，一些房地产企业融资过度积压了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投资投机行为。”郭树清强调说。

　　7月份以来，银保监会和央行连续5次发布政策，加强房企融资行为管控。政治局会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，更是强化房地产严监管基调。

　　《金融时报》记者从地方监管人士处得知，虽然银行房贷以及房产抵押贷款占比仍然不低，但现在房企融资的角度非常多元化。银行的表内贷款和非信贷渠道融资受限严重，通过非银机构发行债券，信托计划、资管计划已经是许多房企的主要融资渠道。在记者询问的几个重点监控区域，今年上半年房企银行贷款占比均不足20%。

　　基于房企融资多元化这一特点，监管部门也采取了更多措施。针对增长迅速的房地产信托，7月上旬，银保监会对中融信托、光大信托、五矿信托等房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展约谈，对土地前融等业务提出合规要求。同期，美元债融资渠道也遭管控。发改委要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，同时还要加强信息披露等。

　　一组数据表明，融资收紧政策效果开始初步显现。华泰证券研报显示，第一季度融资总额为4250亿元，同比增长16%，创下2017年以来的最高值。第二季度融资总额为2919亿元，同比下滑22%，4月至6月单月融资总额分别同比下滑22%、18%、26%。具体来看，2019年5-6月，行业境内债发行同比下滑7%，其中公司债、短融、中票、ABS、定向工具分别同比下滑17%、15%、63%、19%、25%;境外债发行同比下滑21%;集合信托发行增速由1-4月的17%收窄至7%。

　　平抑土地市场热度防范金融风险是主因

　　从历史情况看，房地产行业融资政策的变化往往源于土地市场的波动，但2019年的土地市场回暖与此前有所不同。华泰证券上述研报指出，一方面，土地市场更多呈现为结构性回暖;另一方面，溢价率整体上升幅度有限。此次融资政策与“因城施策”思路一致，更多体现为结构化调控和窗口指导，而不是“一刀切”收紧。融资监管的意图在于通过控制融资来平抑部分城市土地市场热度，从而平稳房地产市场销售终端预期，降低房企未来潜在经营风险。

　　一位监管人士回应《金融时报》记者，“事实上对房企融资方面基本没有新的要求，都是之前既有规定，只是要求更趋严格执行。”他表示，前端借钱盖房、后端提前预售，房地产行业的确占用了过多的金融资源。就当下中国发展而言，更应把这些资金配置到高质量发展所需的实体经济中。

　　基于此，监管方面也不惜出“重拳”。今年以来，针对房地产贷款违规的处罚力度越来越强。据此前统计，上半年银保监系统开出的超1300张罚单中，资金违规进入股市、楼市的罚单共计87张，其中资金违规进入楼市罚单数量共计75张。

　　另外，本月初，银保监会办公厅发布《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作。检查要点包括：房地产业务授信政策和内控制度执行情况;房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况;个人住房贷款管理情况;住房租赁贷款。可以预计，随着监管“重拳”在这32个城市相继落下，下半年房企违规融资情况将进一步收敛。

　　在房地产融资显著收紧的同时，个人住房信贷业务监管也进一步加强。人民银行在北京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会上指出，“保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房”;银保监会已经开始检查各银行差别化信贷政策落实情况，执行最低首付比例和限贷政策要求，履行首付资金真实性与贷款申请人偿债能力评估与检查等，并着重查处个人综合消费贷款、经营性贷款、“首付贷”、信用卡透支等资金挪用于购房，以及其他银行信贷资金违规挪用于房地产领域的行为。

　　“下半年银行受信贷额度限制，相对于上半年的房贷放款数量及效率会呈现季节性下降，政策面的收紧则可能进一步强化信贷缩量现象。”交通银行金融研究中心资深研究员夏丹告诉《金融时报》记者，接下来商业银行将加强对房地产贷款投放和资金流向的把关，特别是拿地相关融资的跟踪排查。由于开发贷款长期受名单制及限额管控，增长波动幅度不会太剧烈，而个人按揭贷款受到的影响可能相对较大。近期多个二线城市房贷利率出现不同比例的上浮，房贷利率正式进入反弹阶段，按揭贷款增速将相应下降。

　　房企正常融资未受明显影响

　　值得注意的是，当前融资管控政策并不会影响房企的正常融资行为。上述地方监管人士告诉记者：“融资管控的目的在于强调房地产实物性质，淡化投资产品属性。现在我们要抓的不是明面上的银行融资，也管不着发债，而是非银渠道背后的资金到底有多少最终来自于银行融资或者靠银行背书，主要还是严控银行保险资金违规流入房地产市场。”

　　“当前融资政策是加强监管而不是“一刀切”地暂停。对于房企正常融资没有影响，但对于大额度融资会有明显收紧。”中原地产首席分析师张大伟告诉《金融时报》记者，从2018年四季度以来，房地产企业融资计划实施呈井喷状态，融资需求旺盛。2019年以来，房地产行业融资渠道监管加强，虽然当下房企融资依然较多，但融资成本已经明显上升，尤其是规模偏小的房企融资成本上升更为明显。其中，美元融资利率超过了10%。对于中小房企，尤其是对于高负债率的房企来说，未来预计融资难度将非常大，但是对于大型企业来说，融资收紧政策的影响相对有限。

　　融资收紧对整个房地产市场降温的效力也正逐步显现。7月份，70个大中城市房价上涨数量为60个，6月份为63个。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这说明受近期房屋交易市场的降温、房地产融资环境收紧、房企到位资金面的趋紧等因素影响，各地房企在积极降价促销。

　　1-7月份，商品房销售面积8.9亿平方米，同比下降1.3%，降幅收窄0.5个百分点;商品房销售额8.3万亿元，增长6.2%，增速加快0.6个百分点。夏丹分析，7月市场成交情况看似有所好转，却与6月房企冲业绩及备案延期有一定的关系。从需求方影响来看，政策收紧削弱置业意向者的入市动力，减缓市场成交。融资及其他调控政策收紧将增加市场观望情绪，使本来仍处于增速回落中的市场成交继续下行走势。

　　房地产开发到位资金及土地购置成交回落，也体现出政策收紧效果。1-7月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降29.4%，降幅比1-6月份扩大1.9个百分点;土地成交价款下降27.6%，降幅与1-6月份持平。同期房地产开发企业自筹资金累计增速2.8%，较上期下降1.9个百分点。

　　深层次指向优化信贷结构

　　今年上半年，货币政策精准滴灌加上针对房地产市场的严监管态势延续等因素，使金融机构信贷结构持续优化。7月末对实体经济发放的人民币贷款余额占同期社会融资规模存量的68%，同比高1.3个百分点。

　　不过，央行发布的《2019年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示，房地产贷款增速虽继续回落，但增速依旧不低。2019年二季度末，人民币房地产贷款余额41.91万亿元，同比增长17.1%，增速比上季度末低1.6个百分点;上半年增加3.21万亿元，占同期各项贷款增量的 33.2%，比上年全年水平低6.7个百分点。

　　7月29日，人民银行在北京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会，会议认为，近年来金融系统加快推进金融供给侧结构性改革，银行业信贷结构出现积极变化，特别是在加大小微企业信贷投放方面取得明显效果，但房地产行业占用信贷资源依然较多，对小微企业、先进制造业、科技创新企业、现代服务业、乡村振兴、精准扶贫等领域支持力度仍有待加强。

　　7月30日，中共中央政治局会议重申“优化信贷投放”这一目标，要求金融机构增加对制造业、民营企业的中长期融资，意在引导金融机构优化信贷投放，增强服务实体经济的力度。会议召开的第二天，人民银行增加支小再贷款额度500亿元，驰援小微民营企业。

　　从监管部门的举措来看，房地产融资不在加大信贷投放的名单中，实体经济才是信贷倾斜对象。

　　“态度其实是很明显了，所以银行也都在做调整。”一位股份制银行分行行长告诉记者，过去一段时间，该行借助房地产行业的“崛起”，实现业务快速增长。当前，经济环境变化和监管要求下，无论是从总行层面还是所在地域的各家银行，都已经开始压缩房地产信贷的投入。“过去是借房地产‘东风’，如今肯定要转换思路，寻找新的业务增长点。”

　　对此国家金融与发展实验室副主任曾刚亦表示，信贷结构优化一方面要压降违规的、不符合经济发展大方向的信贷投放;另一方面要将其引导到目前所需要资金的民营小微以及一些战略性新兴产业、制造业。但后者的增长赶不上前者的压降，在数据上也有体现。确实，当前压降房地产违规融资是否真的能够将资金转移至实体领域还需拭目以待。