映象房产

　　国家统计局2月17日公布了1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，数据显示，32个大中城市二手房价环比下跌，连续8个月有超过20个大中城市二手房价环比下调。业内人士认为，当前楼市拐点已现，市场分化持续。同时，1月国内楼市成交遇冷，2月份房价或持续下调。当前各地微调楼市政策以应对疫情影响，但疫情影响之下，房企资金链风险值得重视。

　　连续8个月超过20城市二手房房价下调

　　从1月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数来看，济南、岳阳、韶关、泸州等城市价格出现下降。呼和浩特、南宁、西宁、武汉、银川、大理、唐山等城市涨幅较大，均超10%，但较2019年部分城市出现的20%的月度涨幅，已有所收窄。环比来看，天津、太原等15个城市新房价格环比下降。

　　国家统计局城市司首席统计师孔鹏介绍，初步测算，1月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点;同比上涨3.8%，涨幅与上月相同。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点。

　　从1月70个大中城市二手住宅销售价格指数来看，天津、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、海口、贵阳等19个城市同比下跌，唐山、西宁、大理等城市同比涨幅较高，其中，唐山二手房价同比上涨16.1%。环比来看，天津、石家庄、太原等32个城市二手房价下跌。二手房价环比下跌城市数量在1月份略有减少之后再度增至30个以上，且连续8个月有超过20个大中城市环比下调。

　　分城市线级来看，孔鹏介绍，4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.1个百分点;同比上涨2.2%，涨幅比上月扩大0.5个百分点。31个二线城市二手住宅销售价格环比持平，上月为上涨0.1%。35个三线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。

　　其中，二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨6.9%和3.4%，涨幅比上月分别回落0.4和0.3个百分点，均连续9个月回落。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨6.4%和3.7%，涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点，均连续10个月相同或回落。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，新建住宅价格指数相对失真，另外部分城市的统计结构也有一定问题。连续8个月超过20城市二手房房价下调，表明楼市拐点出现，且之后疫情将影响全国大部分城市房价。

　　1月楼市成交遇冷 2月房价或再下调

　　在成交量方面，据中指研究院发布的《中国主要城市房地产市场交易情报(2020年1月)》，受春节假期及疫情影响，1月楼市成交遇冷，明显回落。中指数据显示，1月监测的主要城市成交面积环比下降41.42%，20个代表城市环比均有不同程度下滑，同比则下降5.14%，大连降幅较明显，为71.96%，南京次之，降幅近六成。同比来看，14个城市成交面积下降，福州、汕头下降幅度明显。

　　“从1月下旬开始截至日前，大部分开发商的成交量相比往年春节期间的成交量暴跌90%。市场基本陷入冰点，大部分售楼处逐渐进入封闭状态。”张大伟认为，1月网签数据与开发商发布的销售数据并不代表市场的真实、实时情况，滞后于市场真实表现，1月房价数据依然未反映出疫情影响，市场将在2-3月逐渐反映出疫情影响。

　　中指研究院发布的调查报告认为，由于新冠肺炎疫情仍然持续，导致消费意愿或购房需求降低，楼市交易“小阳春”难现。短期房地产市场调整压力较大，整个一季度楼市的成交将明显下滑。

　　张大伟预计，2月份或出现全国性的大面积降价现象。在统计数据中，1月武汉二手房环比下调0.4%，新建住宅上涨0.4%，预计2月份开始出现持续下调。如果政策不出现宽松，到3月份很可能出现大规模的房地产企业资金链断裂。

　　多地稳楼市政策及房企自救并进

　　“46家房企今年上半年到期债务近5300亿元。”“一家典型房企上半年货币资金仅能维持3个月。”日前，全联房地产商会在《关于疫情后期促进房地产行业平稳健康发展的政策建议》中称，建议政府“因城施策、因企施策”，稳定行业预期，帮助行业度过困难期，同时呼吁企业自救。

　　在政策方面，近日无锡、西安、深圳、浙江等多个省市密集出台应对疫情的楼市支持政策，包括允许延迟土地价款缴纳、税费缴纳延期、预售条件适度放宽、推进线上审批服务、信贷支持等，全面支持房地产开发企业应对疫情之下生产经营活动面临的困难。

　　另外全国有30多个城市针对公积金政策出台了在疫情下的宽松政策。

　　中金公司报告认为，各地政策主要集中于应对疫情冲击下的行业资金压力，有助于缓释开发商现金流的风险、引导行业秩序逐步恢复。后续会有更多城市跟进，政策正向调整空间逐步打开。

　　不过，张大伟认为，多地发布房地产政策的确一定程度上缓解了房地产企业的资金压力。特别是减缓土地出让金交付，对于很多之前拿地的企业有很大作用，预售资金的监管政策放开，对于企业资金压力缓解也有很大作用。但目前的房地产政策基本都只对节流有一定的影响，对于房地产企业来说，最大的问题还是资金压力，特别是到期债务问题。一旦销售不能快速恢复，房企到3月份将面临普遍性的资金压力。短期看，目前的房地产政策对房地产资金链的缓解影响不大，应该有更多城市出台更多的稳定经济、稳定房地产的措施。

　　在企业层面，多家企业也推出了较大力度的促销政策，以求自救。根据恒大地产的文件，从2月18日起购房者可享恒大楼盘7.5折大优惠。富力集团宣布，旗下所有在售全业态房源全部上线“富力好房”平台，实现全程在线购房，并推出“全民营销+网上售房+购房大优惠+无理由退房+差价补偿”等一整套组合的创新营销方式。业内人士预计，各大房企也会跟进促销步伐。

　　此外，“线上售楼处”成为新潮流，房企营销方式将迎转变。据克尔瑞地产研究最新公布的数据，全国两百强企业中已有143家房企搭建了线上售楼处，其中TOP50内房企均设有线上售楼处，TOP100内房企有92家，占比超9成。

　　中指研究院认为，随着疫情逐渐被控制及消灭，被压制的置业需求有望得到释放。

　　在投资建议方面，华创证券报告认为，疫情对房地产开发、销售形成负面影响，但优质房企的优势将更加凸显。川财证券研究所所长陈雳也表示，新冠肺炎疫情的出现，对行业基本面的短期影响较为显著，全年来看对销售确存负向拉动。但考虑到一季度数据占比全年偏低，扰动幅度可控。近期陆续出台的地方性支持政策只是边际放宽的开始，后续全面落实“因城施策”可期。