映象房产

　　近期，围绕疫情期间能否要求房东减租免租，不少读者提出法律咨询。

　　例如，在广东东莞的打工者林女士询问：我在东莞某工厂上班，在厂子附近租了房子居住。春节假期我一直在东莞。近期看到了网上有人转发的“免租”新闻，想咨询：受疫情影响，能否让房东减免2月份的房屋租金?

　　在东莞开理发店的个体户王女士也遇到了同样的问题。王女士提出：现在因为疫情的缘故，导致店里客流减少，经营比较困难，自己能向房东要求减免租金吗?

　　本期“法问”邀请广东省暖心公益法律服务中心律师钟伟杰作出解答。

　　为您释疑

　　疫情影响下，个人租赁用于日常居住的房屋，承租方能否要求房东减租或免租?除非双方合同有明确约定，原则上不可以，但仍然需要结合实际情况，特殊情况可以减免。

　　本次疫情属于不可抗力。对于日常居住的房屋，无论疫情是否发生，春节期间均不会影响房屋的居住使用功能。即使是疫情发生后，对于短期的迟延复工、延长春节假期，也不会造成大部分承租人无法继续使用房屋的情况。

　　例如，林女士一直居住在房屋中，未受太大影响。因此，承租用于日常居住的房屋，不能强制要求房东减免房租。但是，承租人可以与房东协商，征求房东的意见，友好协商能否延长交租时间。

　　对于经营性房屋租赁，承租方能否要求减租或免租呢?实践中，参考“非典”时期的判决，既有支持减租免租的案例，也有不支持减租免租的案例。对于受灾影响不大的行业，例如快递、外卖等行业，几乎不影响租赁合同的履行，主张减免理据不足。但是，对于受灾影响严重的承租人，在疫情影响到合同目的实现、无法正常履行的情况下，可以根据合同法第117条的免责事由，主张减免租金。

　　例如餐饮、电影院等密集场所，在疫情期间，无法正常营业，足以达到“无法实现租赁合同目的”，也就无法正常利用房屋，可以主张适当减免租金。至于最终减免的数额，需要结合个案合同目的、合同履行、不可抗力的影响、双方有无过错等因素，进行综合判定。

　　租赁合作需要诚信履行，互惠共赢。有能力的爱心房东愿意减免，心怀大爱，值得褒奖。对于难以减免的，应当换位思考，房东也可能面临着经济压力，不应一味进行道德绑架。在疫情面前，更需要多一分理解宽容。

　　广东省暖心公益法律服务中心律师 钟伟杰