跨界资本

　　从2012年开始，王健林的指挥棒从房地产转向了金融

　　2014年，王健林60岁。本命年，运气却出奇的好。

　　他日程表上的头等大事，是万达商业地产上市。2014年初证监会有人建议他把万达商业地产拿到香港上市，一是因为房地产调控还没有结束，房企上市困难；二是万达院线也在排队上市，万达两家公司同时申请上市，会有争议。他决定到香港上市时，有关部门恰好出台了鼓励民营企业到境外上市的政策。由于前几年A股IPO暂停，已经有几百家公司排队等候，鼓励境外上市的政策应运而生，于是万达只用了8个月，就完成了在香港IPO。

　　万达商业地产上市一波三折，王健林前后折腾了10年。2004年万达就有机会到香港上市，麦格理找到万达，说服了王健林做REITs(房地产投资信托基金)。当时就在王办公室旁的小会议室，来自麦格理的银行家用PPT演示了一个上午，建议万达不要上市，上市之后年年募现金，别人就会怀疑公司经营不好，还不如搞REITs，可以从产品与资本市场赚两面的钱。一位参会者回忆“确实把我们这帮人都忽悠住了，觉得这个模式真好”。

　　但2006年红筹上市被相关部门禁止，万达通过REITs在香港上市泡汤。2009年底万达启动了国内A股上市计划，结果又遭遇房地产调控，这一等就是4年。2013年万达收购香港恒力地产，也是想借壳上市，但最终放弃。

　　在与他合作过的人看来，王健林有个特点，“到达问题本质的距离很短”。几番折腾，在资本上他已经相当老到。收购美国第二大院线公司AMC就是他在资本市场上的第一个完美表演。按他的说法，“收购AMC是教科书式的经典案例”。2012年万达接手后，亏损多年的AMC当年实现盈利5000万美元，2013年王健林迅即决定将其上市。4个月后，AMC在纽交所成功上市，募资4亿美元，万达持有AMC股权市值超过14亿美元。万达收购时实际投入7亿美元，不到一年半时间，投资收益翻倍。

　　收购AMC隐喻着王手中的指挥棒已从房地产转向了金融。“要把万达院线做到全球第一，光靠自己开店不行，只有通过并购。”王健林说。不仅是院线，万达版图上，他已经列出了若干世界第一或者中国第一。要完成这些目标，必须借助资本之力。

　　从2012年开始，收购对于万达已经很熟练。2013年万达以5亿美元收购了英国圣汐游艇公司。2014年，万达2.65亿欧元收购马德里地标建筑西班牙大厦。在国内，万达2014年收购了12家旅行社，规模达到了75亿，它应该是中国最大旅行社。

　　香港上市之后，万达收购更加密集。2014年12月26日，上市后第3天，万达3.15亿美元收购快钱68.7%的股份。2015年1月21日，万达4500万欧元收购西甲豪门马竞俱乐部。2月10日，农历小年的前一天，万达10亿欧元收购瑞士盈方体育。盈方体育是世界5大体育营销公司之一，握有世界杯等重要赛事转播权。这场收购始于1年前，参与竞标的有中投、阿里巴巴等多家中国巨头公司。

　　这3场收购都很重要，王健林出席后面两个发布会。“搞足球那种满足感，是金钱买不到的。”王健林说，他最自豪的事件就是万达足球当年55场不败的纪录，但是在2000年1月，出于对中国足球大环境的失望，王健林以1.2亿价格将万达足球俱乐部转让给实德集团。

　　相比之下，万达对快钱的收购不怎么显眼，但这场收购对于万达的金融战略、O2O、乃至万达商业地产轻资产模式都很关键。

　　对于成立金融集团，王健林谋划已久。

　　世界500强公司大部分都是产融结合，当公司大到一定程度，游戏规则会发生改变，金融几乎是标配，而万达产业如此庞大，内部就有上千亿资金在流动。万达曾经测算，如果内部挖掘一年可以节约20亿的财务费用。

　　王健林最初的设想是，“万达要买银行、保险、证券公司，自己再成立财务公司、投资公司，一共5大板块。”这是传统套路。

　　万达已按照这种想法在试水—2014年8月，万达以1.225亿收购了百年人寿4.2373%股权，在此之前还传出了万达要收购大连银行的消息，而万达的重要商业伙伴—大连一方集团已是该银行的主要股东。

　　2014年8月，万达与腾讯、百度成立电商公司。此时，收购快钱的谈判也在进行，万达要做平台必须有自己的支付工具。

　　在与这些互联网公司打交道的过程中，王健林对金融的想法也发生了变化。2014年万达广场会员有4000多万，2015年目标是1亿，此外万达广场还有十几万家商户，这些资源如此分散，万达无法掌控，但通过支付环节会将它们连在一起。根据收购协议，万达旗下所有业务板块均将使用快钱支付平台。

　　“万达金融方向已非常明确，就是互联网金融。”

　　王健林所定义的互联网金融，即用互联网工具把资金用最快捷手段与产业结合在一起，形成产融结合。“说小点，先不说跟别人，就是与万达商家做创业贷款，万达掌握数据也是最准的。他的收款机是在我这儿，经营情况我看得到，在收款机上加个软件，每个月要还的钱先自动划到我账上，剩下的钱该去哪去哪。”王健林说。他甚至认为快钱比余额宝还有优势，“余额宝的毛病是接不了产业，只能存银行，资金面松的时候收益就不行了”。

　　互联网金融也颠覆了他曾经对金融集团的构想：“万达其实只需要有一个银行牌照，也不需要开什么门店，资金完全可以用P2P。”他还可以用互联网金融做更多创新的事情，例如当年叫停的REITs。

　　2015年1月14日，万达商业地产股份有限公司与光大安石、嘉实基金、四川信托、快钱公司签署投资框架协议，4家金融机构拟投资240亿元人民币，建设约20余座万达广场。在这个合作中，所有投资均由金融机构完成，物业归它们所持有；万达只做开发管理与运营，并参与租金分成；产品不再是有住宅综合体，只做持有型商场。王健林从2014年就开始琢磨轻资产模式，房地产总体供过于求，风险越来越大，这种模式会降低万达风险。

　　“这种轻资产已经不是地产行为了，是金融行为。至少是个类金融投资行为。”王健林说。按设定模式，这些轻资产的万达广场，最终会证券化，分成相等的份额，卖给大众投资者。这与REITs无异。快钱像余额宝一样，会把这种产品在网络上卖给大众。

　　在中国，房地产金融尚是一片空白，但相关政策管制正在放松，北京、上海、天津、深圳允许搞金融创新，而且明确提出可以搞REITs。王健林自述，万达正在申请一个交易牌照，“哪怕是内部交易的许可也行，只要能够交易、流动、套现就行。”当年麦格理的PPT并非全无用处，王成为中国最早研究REITs的地产商，2005年他准备让万达通过REITs在香港上市。根据香港证券监管部门要求，他还考了一个REITs经理人资格证书，这些知识到10年后终于派上了用场。

　　类似轻资产模式看上去天衣无缝，唯一疑点是万达广场的租金回报。根据万达2014年报，万达持有购物中心建面2157万平方米，可租赁面积占55%(即1186万平方米)，租金回款110.8亿元。折算下来，万达每天每平米租金只有2.6元。在行业内，这是一个比较低的水准。“万达广场平均租金不高，轻资产项目集中在三四线城市会更低，真能满足基金回报需求吗？”克而瑞信息集团总经理丁祖昱说。

　　王健林指出了这种算法上的一个错误：2014年很多万达广场是9、10月开业，有两三个月的免租期，等于没有租金收入，这种算法没有把这些面积剔除。即便剔除，王健林认为这个衡量方法依旧不科学。

　　“1平米造价我能控制在6000块，别的公司可能要1万多，所以我5毛钱就赚钱，而你1块钱还不赚钱。”王健林说，比较科学的衡量方法是租赁投资回报率，“不看你面积，也不看你多少比，一个楼投资10亿，租金去税后，能不能收到7000万。能做到租赁投资回报率就是7%。”在拿地成本控制上，万达有无可比拟的优势，作为地方政府政绩发生器，万达广场非常受追捧。

　　王健林透露，目前与10多家基金公司谈轻资产模式，不少是万达商业地产基石投资者。“今年6月底，我们会公布正式签约和拿到钱的合同，会很惊人。”