组合拳是否引发新泡沫？

　　要想弄清楚今年系列楼市刺激政策的初衷，业内人士认为需要退回到不久前《政府工作报告》，当时报告中用“支持居民自住和改善性住房需求”取代了去年“投机投资性需求”的措辞，当时业内就广泛猜测房地产政策将调整。

　　莱坊董事及上海研究咨询部主管杨悦晨表示，对于购房者而言，目前的政策环境已经趋于宽松，2014年年末至今已有两次降息的金融信贷调整，未来不排除在政策方面继续保持宽松环境来满足普通家庭的购房需求。“此次3月30日出台的政策调整是楼市回归市场化的一个信号，但要理性看待。从总体上来看，楼市政策的调整更加注重市场变化和供需关系,避免一刀切的情况发生。客观上讲，信贷政策放松对恢复房地产市场信心及成交量是有利的。”

　　莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅表示：“自2014年以来，我国房地产投资增速放缓，库存上升，房价有所回落。央行此次调整个人住房贷款政策，将二套房贷首付比例降至四成，预计有利于释放改善性住房需求，活跃房地产交易，能进一步刺激居民的住房需求。然而，从全国来看，目前投资性需求已经明显下降，并且不少城市的供应量很大，因此新政是否会刺激房价上升还有待观察。”

　　现在该不该出手？

　　对于买房的时机，实际上每个购房人的基本情况不同，判断也不同。对于刚需人群，只要符合购房条件，过去几年一直都是买入时机。现在银行进入降息周期，银行对首套房又有政策优惠，整体来看是很好的出手节点。

　　对于改善型家庭，此前已经有一套房，现在购买第二套房或者是换房，目前也是一个不错的时间点。新政出来后，满两年但不满五年的房源变多了，可以挑选的空间也变大，一套300万的房子就能省下16万的营业税。某种程度上说，改善型需求也是刚需，既然早晚都要买，一定是早买划算。

　　对于投资型需求，现在楼市的投资价值并不高。过去10年房价暴涨，很多早期买房人挣得盆满钵满，主要原因是银行杠杆和房产价格重估。未来一段时间，如果缺少信贷杠杆，楼市的投资收益并不高，这也是为何炒房团早在几年前就撤离北京的重要原因。文/本报记者 范辉

　　记者探访

　　大兴：看房客户明显多了

　　华润公元九里项目位于大兴黄村北区金星西路与兴业大街交会处向西300米北侧，是大兴区域的一个相对高端项目。销售顾问告诉北青报记者，近期该项目加推六期E1号楼，预计本月中旬开盘，目前最低起价35000/平方米，平均价位在三万七八千。

　　本周一个工作日的上午，北京青年报记者在售楼处和样板间分别看到一位男士以及一对夫妇也在咨询看房。公园九里销售中心的销售顾问介绍说，由于项目所在的区域不仅交通、配套都较为便捷、成熟，同时区域环境和小区环境也很舒适，因此项目近期推出的高品质四室大户型，吸引了不少改善型住房需求的客户。他表示，近期接触了好几位来咨询的客户拥有两套或者两套以上的房产，“不少人在考虑做资产整合，把手里并不理想或者不是很需要的房子卖掉，换一套真正适合自己居住的，改善居住质量。”

　　新盘如此，二手房怎么样？高米店地铁附近一家二手房中介客户经理告诉北青报记者，这一带地铁周边二手商品房均价多在3万左右。因为周边生活配套齐全，交通便利，同时周围高档物业多氛围好，很受年轻白领喜爱，所以二手房价甚至比南四环一些地区要高，二手成交量较为活跃，在大兴区能排在第二位。

　　“保利茉莉是11年、12年的房子，均价3万多点，89平方米多点的两室，总价多在280万至300万之间。郁花园稍便宜些，均价两万七八千。”这位客户经理表示，“现在市场基本回暖了。刚需特别多，大房还是相对不好卖，中小户型成交量开始上升了。”高米店一带的二手房客户经理也表示，“近期明显看房客户也多了，有便宜的考虑就定了，好多人观望一年多半年多，就等降价。如果价格还低还不敢买，稍微一上浮赶紧出手，这种心态比较多。”

　　房山：100平方米出头三居户型受热捧

　　中粮万科长阳半岛项目位于房山区长阳镇京良路南侧，从丰台六里桥上高速，有二十多公里半个多小时的车程，距离地铁房山线长阳站则约200米。上周五下午，北青报记者来到长阳半岛售楼中心，看到在这个工作日的下午除记者外，有三四拨客户、大约八九个人在做项目咨询，销售顾问们有的在接待客户有的在打电话显得挺忙碌。

　　其中一位销售顾问告诉北青报记者，这个盘一直销得不错，即将开盘的五号地07地块，推出的多是85㎡-125㎡经典精装小户型，项目目前报价2万6000元/平方米。“近期新推出的房大约五六百套，目前已有三百多人买卡排号，其中100出头三居户型兼具性价比和舒适性尤其受到看房客户的热捧”，这位销售经理表示。

　　与长阳半岛项目相邻，同样即将近期开盘的还有首开·熙悦山澜庭项目的5#到8#楼。销售经理介绍说，该项目户型基本为140平方米三居，单价预计在两万三千元。

　　谈起新政的影响，长阳半岛的一位销售顾问现场为北青报记者算了一笔账：商业贷款买二套房首付比例过去是70%，现在最低40%。以125平方米户型总房款约350万元为例，新政前首付七成需245万，新政后首付四成140万元，首付降低105万，以贷款100万元为例，30年基准月供，降息前6353元，降息后最高利率优惠达8.8折，月供约5486元，月均节省月供近860元，节省利息近31万元。“对购房者来说，这是双重利好，可以考虑出手了”，他说。

　　紧邻长阳半岛销售中心，北青报记者看到，一片已入住楼盘一楼底商有两三家房产中介。其中一家的置业顾问小文告诉记者，周边的楼盘目前二手价位大都在两万五千多，近期挂牌待售的房源里，包括几套业主都没住过的半新房。

　　小文介绍说，周边的一号院到四号院，基本都是12年交的房，当时售价有的在137万左右，也有150万、160万。现在卖200万多一点，“附近小区里多数住的是年轻人，白领，坐地铁在城里上班的挺多，小朋友也多，老人多数都是帮子女带小孩的。平时看不太出来，一到周末，小区里很热闹。”

　　谈起近期二手房的价格行情，小文表示“最近在涨”，“最近好多业主主动打电话过来问，是不是该把价格往上涨涨。有些业主不着急卖，报价涨个20万放那儿吓吓人。着急卖的没有涨。”