[摘要] 自去年起，国内不少地产商都在试水众筹开发。众筹，真的能让房价下降1/3？
前景很美但道路曲折
在白银时代，地产商面临两大难题：一是找钱，二是找客户。房产众筹不仅为地产商解决了这两个难题，按照冯仑的说法，由于节省了10%的融资成本以及3%~5%的营销费用，再加上其他一些费用的节省，房子最终的实际优惠幅度能达到20%~30%。
这是不是说，开发商用众筹的方式来建房，房价最高可以便宜30%呢？
现实或许没那么简单。新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，在房地产项目开发成本里面，土地成本、税费支出、建安成本与管理费用是大头。以上 海为例，土地成本大概占房价的45%，税费约占20%~30%，管理费用与建安成本大概是5000~6000元/平方米，这些固定成本在房价中的占比已经 超过80%。由于众筹只能影响到融资成本与营销费用，对这些固定成本无法带来影响，即便在最理想的状态下，众筹对于开发商成本的节省幅度很难超过20%。
以平安的首款产品——碧桂园上海嘉定项目为例，《每日经济新闻》记者从一家机构拿到的项目研究报告看到，项目所在区域内的洋房价格水平为13706元/平方米（毛坯），但碧桂园拿地的成本已经达到8100元/平方米。按照该机构的预估，项目售价最终在15000~15500元/平方米，其中土地成本+开发成 本+税费成本已经达到12600/平方米，这意味着除非开发商不要利润，否则房价优惠幅度不可能达到20%~30%。
欧阳捷认为，融资成本与营销费用能节省到什么程度，还不好说。以融资成本为例，虽然众筹意味着开发商可以不用融资就直接拿到钱，但众筹产品本身和理财产品一样，是需要向投资者支付回报，只不过这部分回报的支出是从项目未来利润里出，换了个形式而已。
《每日经济新闻》记者认为，众筹产品能否获得投资者喜爱，取决于产品收益率与锁定期限。从产品收益率来看，在目前股市火爆的情形下，投资者对于收益率的要求肯 定更高，没有6%~7%的年化收益率相信很难吸引到投资者；同样的道理，如果锁定期限超过一年，这也会对投资者的热情造成打击。
这对于开发商而言可谓两难，过高的保证收益率与较短的锁定期限，意味着开发商的财务成本是在提高而非降低；但过低的保证收益率与较长的锁定期限，会降低对投资者的吸引力，“锁客”的效果不理想，营销费用就无法下降。
众筹模式和非法集资在形式上其实较为接近，界定比较困难。缺少法律法规的支持、监管和引导，无论是开发商还是投资者都有可能会承担一系列法律风险，尤其是如果楼市再度下行，会否引发争执值得各位关注。(作者：区家彦)
