[摘要] 房地产市场之所以看上去比股市抗跌，最根本的原因是房子的交易频率远低于股市。
中国的房价“虚高”、“有泡沫”、“老百姓难以承受”等喊了三、四年了，没见得怎么跌，据统计局的数据，就在上个月，70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均涨幅比4月份还扩大了0 .7个百分点。而中国股市在市场高喊“不理性”、“泡沫化”、“疯牛”等一系列看空情绪下不到两个月（大盘4000点后市场担忧情绪加剧），上周的五个交易日内大盘就跌了13%，创7年之最，周内跌幅超20%的股票达600只，市值蒸发了9万亿。
有一个统计数据非常有意思，自上证综合指数编制以来（上证指数1991年7月开始发布），周跌幅超过10%以上的情况总计只发生过22次。在这22次周跌幅超过10%的行情中，有14次发生在1995年之前，仅仅只有5次发生在1996年之后，而这5次主要集中在金融危机之下的2008年（2008年股指周跌幅超过10%的情况出现了三次）。
数据是探讨问题的最直观逻辑，为什么1995年和1996年成了上证指数剧烈“周波动”的风水岭呢？原因有两个，1995年1月1日开始，中国股市实行T+1制度；1996年12月16日起，中国股市实行10%涨跌停限制。从数据中我们明显的看到，在这两个制度实行之前，上证指数周跌幅超过10%的情况平均每年发生4次以上，而在实行之后，平均每年不到1/4次。
“T+1制度”和“涨跌停限制”，是否真正有利于降低股市风险，是否符合股市的长远发展，目前还没有数据支持，但从抑制短时间内的过度投机和行情的剧烈波动方面，这两个措施确实起到了明显效果（数据是不会骗人的）。这就道出了市场的一个本质，越是交易频繁、流动性越强的市场，越容易暴涨暴跌。要想规避这种频繁发生的单边巨幅波动，就必须推出相应的制衡措施，比如提高专业投资者数量，推出便捷、合理的股指以及个股做空机制，如果不具备这样的条件，其中一个有效的方法就是降低交易的频率，甚至限制交易日内涨跌幅。
我们再回到房地产市场，房地产市场之所以看上去比股市抗跌，最根本的原因是房子的交易频率远低于股市。房子的出售和购买远比股票复杂，一套房子从挂牌出售到找到买家及交易成功，往往要经历至少超过1个月的时间，相当于“T+1个月”模式，因此房地产市场买卖双方不容易受到短期情绪刺激，相对来说有一个理性的思考时间，在房价下跌过程中，急于“割肉”的买家占比是非常低的。而股票市场下跌时瞬间被放大的恐慌情绪容易导致急买急卖，流动性过强的“弊端”就会体现出来。房子价格一年翻一倍或一年跌50%就是惊人的波动，但在股票市场，这种波动可能司空见惯。
至于杠杆和税收对一个市场的影响，股市投资者还没有完全搞清楚，拿中国房地产市场来说，其首付比例在20%的也不在少数（相当于五倍杠杆），且大部分人主要靠贷款买房，甚至有“零首付”（杠杆为100%）。另外，在房价涨幅较快的时候，政府对房地产市场交易环节曾屡次加税。就在这种情况下，房价也没有因为杠杆问题和税收问题而引起市场过度担忧情绪，房价反而出现了一波更高的涨幅，最终导致政府不得不出台“限购”、“限价”等措施。因此说，杠杆问题和税收问题并不是导致一个市场突然下跌的必然因素。
