（二）人口吸附能力强，购买力强，房价更坚挺。

　　21世纪宏观研究院认为，人口规模与房价水平不完全成正比，还应同时考虑人口密度，经济总量，比如深圳的人口密度高，为5323人/平方公里，比位居第二的上海多出一倍多。

　　根据21世纪宏观研究院的研究，一线及长、珠三角二线城市产业结构优质，城市整体开放度较高，对人口有较强的吸纳能力，且人均收入水平较高，购买力较强。

　　2013年，一线城市及杭州、苏州、宁波、无锡等二线城市常住人口与户籍人口比例均超过1.2，人口流入趋势明显，此类城市经济基础发达，产业结构优质，对人口的吸纳能力较强。

　　同时，此类城市2014年城镇人均可支配收入均超过3.8万元，远超全国平均水平，购买力较强。

　　除了一二线城市以外，东莞、中山、嘉兴、常州等珠三角和长三角城市，人口吸纳能力和购买力同样较强，其中东莞、中山常住人口与户籍人口的比值超过2，人口导入能力强，东莞2013年城镇居民人均可支配收入均超过4.6万元，位居全国前列。长三角与珠三角是我国经济最为发达的区域，区域内民营经济发达且各城市间发展较为均衡，为劳动力人口进入提供了优越条件，外来人口规模及高收入水平为此类城市房地产市场提供了强劲的需求动力。

　　相比较来看，中西部城市常住人口与户籍人口的比例普遍小于1，人口外溢严重，由于此类城市经济基础较为薄弱，且经济发展过于依赖投资和资源开发，经济结构较为落后，人口规模与收入水平均较低，房地产市场需求潜力相对较弱。

　　（三）需求不强导致楼市库存较大。

　　21世纪宏观研究院发现，在需求强劲的背景下，一二线城市的商品房销售较快，供需较平衡，多数三四线都存在供大于求的情况。

　　市场的供需状况并非简单和楼市供应相关。2014年全国房地产开发投资额达9.5万亿元，同比增长10.5%，增速持续放缓。从绝对值来看，一二线重点城市的房地产开发投资规模依旧领先于其他城市，其中北京、重庆、上海总量超过3000亿元，沈阳、成都、杭州等1.5线城市规模大于一线城市的广州和深圳，二线城市投资规模普遍在1000亿元以上。三四线城市开发投资规模普遍较小，大多数城市在500亿元以下。从开发投资增速来看，2014年一二线城市同比增长11.2%，而三四线城市同比仅增长8%。

　　实际上，一二线城市的房地产开发投资和供应量并不比大部分三四线城市低，但在需求产业和人口导入强劲的背景下，一二线的城市供应更为平稳。

　　商品房供应规模和销售增速亦可以说明上述问题，2012-2014年，北京、上海、厦门、南京等东部一二线重点城市商品房销售面积增长较快，其中厦门和南京三年来销售面积平均增速分别达到22%和17%，然而此类城市2012-2014年新开工面积平均增速为负，市场供应速度明显慢于销售速度，市场库存量相对其他城市较低。

　　三亚、张家界(000430,股吧)、丽江等旅游城市及东营、大同等资源型城市2012-2014年商品房销售面积出现下降，新开工面积持续增长，经济发展对投资依赖程度偏高，投资规模居高不下，市场存在供大于求风险。

　　东北地区近年来受到产业结构落后的影响，整体经济出现较为明显的下降，经济环境的趋弱，人口外流越发严重，房地产市场需求受到严重影响。多数东北地区城市2012-2014年商品房销售面积增速与新开工面积平均增速均为负值，房地产市场需求规模与供应规模均出现明显下降，市场状况不佳。

　　21世纪宏观研究院认为，房价有无泡沫的关键不在于房价的高低，而在于大部分收入群体的承受力。城市集聚的资源、就业机会、财富生产能力强，对高房价的支持力较高，反之就低。在当前的市场情况下，如果城市发展不解决房地产持续上涨的内因——产业和人口，房地产稳定的机制就不存在，且未来城市和区域经济发展的差异没有缩小，那么房地产的区域差异也将继续扩大。