问：卖豪宅，仅仅就是圈层营销？

　　一个真正的豪宅，或者说一个豪宅的最高境界，应该具有相当的号召力，在产品推出甚至还没有正式亮相之前，就已经有特定的圈层专门为你而来。“看过几套了，反正区域都离得近，都没有让我很满意的。对区域稀缺性比较看重，考虑投资一套，如果对于圈层没有需要，真没觉得和早年对面三千多元起价的那些小区有何分别。身边的几个朋友都是这样想的。”吕先生表示，在他的朋友圈里，不乏移民海外豪掷千万物业的，乘坐小飞机被接送各处、享受各种国际化顶豪服务、七星级酒店的商务环境居多，顶豪们回国看了这个“郑顶级”的区域，也参加了一些售楼部的邀约体验，却没有特别想留下，“豪概念”匮乏，活动毫不新鲜。

　　茉莉公馆的红酒品鉴会、兰园的剪纸窗花，莫名其妙的书画笔会、真假花参半的所谓皇家花卉展……对于豪宅圈层的邀约活动，绝对不应该雷同，否则本来不容易邀到的豪主，却被你蹩脚不专业的“假高级”糊弄。一次真实的朋友圈晒图举例，某北龙湖豪宅为意向客户组织的红酒品鉴会上，进门的红酒与餐点搭配就被看出破绽，只有一种红酒，酒品匮乏就算了，搭配的点心没有奶酪、火腿只有甜食。抿一口下去，这位业主直接坦露，价格在三四十元一瓶。“况且这种红葡萄酒和甜点蛋糕搭配，这是死穴啊。”

　　每个人都有自己不同的圈子，圈子越多、越大，自己也会变得越来越强大。豪宅亦然。一个真正的豪宅，或者说一个豪宅的最高境界，应该具有相当的号召力，在产品推出甚至还没有正式亮相之前，就已经有特定的圈层专门为你而来。

　　问：如何领着一帮富翁愉快地玩耍？

　　4月23日，记者在走访中发现，很多楼盘的置业顾问在接待过程中，思维方式仍然停留在刚需楼盘的销售上,而不是卖豪宅的思维。

　　随行的知名房地产专家高重恒说，还有一个问题，就是一个从来没有住过豪宅的人，是很难知道想买豪宅人的真正需求的，他们在营销过程中，很难抓住客户的痛点。

　　郑州一位对龙湖地产项目较熟的业内专家说，目前龙湖豪宅整体营销思维都比较单一、陈旧，很难契合市场需求。

　　当日，记者在茉莉公馆的售楼部发现，一场女士手部护理活动正在进行，偌大的大堂到访者寥寥，现场只有一位头发半白的老人在做手部护理。一位看房的中年女子对大河报记者说，茉莉公馆的房子单套应该在500万-1000万元，但这样的活动太低端，想与真正的客户互动，恐怕只是一厢情愿。

　　豪宅营销如何玩社群？

　　组织全校学生游玩不难，但想把几十个千万、亿万富翁聚在一起干点闲事儿，还有互动，就看营销人员的大能耐了。

　　前段，北京西四环家族大宅紫辰院做了一件事（户均总价两千万起），他们把中国爱乐乐团引入社区，为什么引入这么顶尖的乐团？

　　“一个身价过亿，甚至十几亿的人，啥场面没有见过？这类人最难糊弄，他们都是检测开发商诚意和态度的高手。如果紫辰院引入的不是爱乐乐团，而是音乐学院的乐团，业主和客户可能会想，我随便听场音乐会，档次都比你的高。甚至这些业主家的孩子，水平都比台上的人高，这事，还能继续吗？亿万身价的人不会在这样低端的活动上形成互动，参加一场这样的活动，下次，人家估计来也不来了。”一位做过多年房地产营销的专家说。

　　对于龙湖千万元的豪宅，营销活动如果仅停留在刚需楼盘的水平上，如何让一帮富翁愉快地一起玩耍？

　　问：成交前你所享受的服务，JUST SO SO？

　　豪宅应该是不一样的。在米其林餐厅、在七星级酒店，甚至在普通的高级咖啡厅，你一个眼神，一个停顿就会有WAITER上前，语气、姿势、提问都有标配，落座到点单，微笑露几颗牙齿,请的姿势胳膊的摆动弧度是多少，鞠躬的倾斜度应该到哪个位置……面对一笔就有六百八百万乃至一千两千万消费额的地王区，你成交前享受的看房服务是什么呢？

　　说一个插曲。记者去看盘的那天，恰好下雨。从车上下来，走到售楼部；以及看盘结束，从门口走回车上，没有人过来撑伞挡一下雨。以这样软实力打造出未来的豪宅配置，也不免让人心存怀疑。或者是豪奢的故作“高冷”式服务吧。

　　“你想要多大的房？”面对这样的第一个提问，卓女士觉得她又不是刚需，已经有四五套房，上海也有几套投资过千万元的房，她只是来考察有没有投资意义的，应该是在比对价格和位置衡量后最终决定哪个更好，“况且不是说一套一价吗，还没任何介绍我怎么知道选哪一套”。

　　记得代理过十多个品牌的一位成功的家具老板说过，“赚富人的钱其实更难”。她常常和她的副总一起亲自给高级客户送家具，做售后，细心询问业主的每一个感受。

　　问：豪宅真的卖得那么火吗？

　　近日，市民刘先生困惑了。年近50岁的他想出手一套郑东新区豪宅，在家人的陪同下，走访了一些项目的售楼部，发现豪宅卖得“太火了”，感觉不尽快出手都“抢”不到，像买白菜一样买豪宅的情况，让还算有点身价的刘先生没了优越感。

　　刘先生说，前一段时间，在九如府、蓝城兰园、茉莉公馆售楼部看房，置业顾问告诉他，房子基本订完了。

　　但刘先生感到非常意外：一个多月后，他和家人收到了龙湖多个楼盘的短信和电话，声称订房有优惠，推荐朋友购房有双重优惠。“一方面，称豪宅已经卖完了，一方面，不停打电话推销，豪宅销售的真相是什么？”刘先感到颇为不解。

　　来自克而瑞郑机构的数据显示，郑州市总价在300万以上的房子，2016年1月，成交106套，2月份，成交49套，3月份，成交135套。500万、1000万元以上的房子更是寥寥无几。

　　一位不愿透露姓名的业内人士称，郑州不少豪宅，销售都很不理想，有的数据惨不忍睹。他直言，在某种程度上，这就是郑州豪宅热销的真相。

　　高重恒说，新的地王加上老的地王，预计将来龙湖会有6000套豪宅，加上郑州北部黄河区域、新郑南龙湖区域、绿博园区域的豪宅，郑州总计会有1.2万套豪宅。销售压力可见。

　　问：豪宅缩水如何承诺兑现？

　　当年有豪宅之称的郑东龙湖第一盘普罗旺世龙之梦，在向业主交房时却面临投诉，1个老板与500个老板闹得不可开交，动辄500万元的豪宅，业主却感受不到一丝豪气。业内戏称，“交的奥迪的钱，却给了一辆帕萨特”，由此可见业主的愤怒。

　　2015年12月31日，是龙之梦小区约600户业主收房的日子。小区交房时业主发现,小区内一些规划与购房时承诺的不符。总之，品质缩水了。

　　而当年，该项目在宣传时称“一砖与一石，皆可窥见富饶的端倪”，但在众多业主看来，实景和宣传册的差别太大了。

　　随后这些买豪宅的业主们组建了豪华“临维会”，两个月内5次维权。最后开发商承诺对于业主提到的园林绿化落差大、感官差的问题，开发商会全面逐一整改优化。

　　在很多人的印象里，只有买到小开发商的房子才可能遇到窝心事儿，需要维权，谁能想到，花巨款买个豪宅，照样遇到品质缩水的事儿。

　　龙之梦维权已成过往,不管是吸取教训也好,总结经验也罢,将来的项目如何保证不会出现这样的问题?恐怕需要每家开发商深思。在龙之梦的维权中，全是业主自己在努力，这当中没有得到相关监管部门或是行政部门的支持，那么，将来再出同样的问题，谁来监管开发商？

　　愿龙湖地区的豪宅再也不会出现维权事件。(记者 李丽  李春梅)