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没有只涨不跌的市场 调控后郑州房价会怎么走

2016-09-06 08:20 来源:今报网

[摘要] 调控之后的房价如何,与政府调控力度大小以及国内的宏观经济背景都是直接相关的。

  调控之后的房价如何

  东方今报记者:回到房价上来,政府每次调控以后,价格几乎并没有怎么降,只是稳定下来。你感觉这一次怎么样?

  上官同君:地震不可怕,地震要来的谣言最可怕。也就是说,房价上涨不可怕,一直预测房价上涨的这批人群最可怕。我侄子在房地产公司工作,前段时间要借钱在郑州买房,他说,他的同事在地王出了以后,啃老也好借钱也好,都在买房。这说明,人为造成的楼市恐慌很可恶。

  我一直说,“背后三只手,推着房价走。”第一只手是政府,目前面粉比面包贵,意味着政府在投放土地的节奏把控上难辞其咎,最不希望房价降的是政府,房地产仍然是支柱产业,房价降了,财政收入怎么办、地方债怎么办;第二只手是舆论助推,开发商夸大城市的承载力,鼓吹人有多大胆地有多大产,行业里被绑架的不良学者为开发商代言,真正独立的第三方学者居少;第三只手是银行,房价持续不断上扬,保证银行的利益。

  杜书云:任何一种产品价格都不可能无限上涨,涨落都是很正常的。但是,像咱们国家房价十几年来单边上行,很少见。涨得越高回调越狠是肯定的,缓慢上涨、涨涨跌跌才是正常的。调控之后的房价如何,与政府调控力度大小以及国内的宏观经济背景都是直接相关的。

  奚春山:合肥从7月1日起开始执行购房贷款差别化政策,8月9日“限贷”政策进一步收紧,各银行对多种购房情形拒绝贷款。限贷“大招”之后,合肥楼市销售均价连续两周出现下跌。但有地产老炮质疑称,合肥楼市均价下跌并不是整体房价下跌的表现,而是“团购价”的高销量直接拉低了新站区的整体价格水平。

  这是中国内地楼市屡屡上演的剧情,这个剧情只能由各地方政府来导演。地方政府不仅能够主导拉低楼市整体均价的剧情,还能主导未来房价的走势。当前,实体经济疲软,难以给地方财政输血,地价、房价的轮番上升,才是最符合地方政府利益的理性选择。等到实体经济回升,能够输血地方财政之际,政府才会摆脱对房地产的路径依赖,房价持续上涨的局面才会改变。

  房价在什么情况下会下滑

  东方今报记者:是的,没有只涨不跌的市场。剔除掉调控这个因素,房价在什么情况下会下滑?

  上官同君:要算人口红利。人口红利没了,高房价就没有支撑了。

  杜书云:助推房价持续上涨的一个重要因素就是,投资性需求过大。投资性需求和房价之间是轮番上升的关系。房价越是上涨,人们的想象空间越大,在资金流动性过剩、股市又低迷的情况下,没有其他好的投资渠道,钱往哪里去?出口找来找去,就找到房地产上了。影响投资性需求的因素,才是决定楼市基本性的东西。

  奚春山:中国内地住宅的总市值已经相当于GDP的三倍,日本楼市暴跌前也是这种状况。但中国内地由于优质资源的集中,即使楼市崩盘,一线及部分具备人口红利的二线城市,也会坚挺,是房子周围的资源决定了房价。在货币宽松的新常态下,当前东北的一些城市还是出现了房价下跌的现象……

  东北的例子说明,没有人口红利的支撑,仅靠信贷支撑不了城市的房价。而中国社会正在逐渐进入老龄化社会,由于青壮年劳动力的背井离乡,一些城市的房价会失去重要的人口支撑,成为无源之水!

  郑州的房价水平合理吗?

  东方今报记者:按照居民收入水平,什么样的房价才是合理的?

  杜书云:根据引用较多的2014年、2015年全国35个大中城市除去可售型保障房的房价收入比排名,郑州的房价收入比是10.4年和10.3年。长沙才5.7年、5.2年,而且人家的城市建设非常疏散,生活很舒畅,郑州太密集了。另外,南昌10.8年、9.3年,合肥9.0年、9.2年,重庆8.7年、8.4年,武汉8.1年、8.3年,成都7.6年、7.3年,济南7.4年、7.4年,西安6.5年、7.4年。在这些城市,郑州房价收入比2015年占了头把交椅,比郑州再高的城市就是广州、南京之类的城市了。你说我们的压力大不大?

  房价的挤出效应对郑州有什么影响

  东方今报记者:房价不合理,对郑州的城市发展影响很大。

  上官同君:简单算一下就知道,现在年轻的上班族每月生活成本3000块。如果你没有当官的爹,没有一个做企业老板的妈,你凭什么现在就去买房?你没有在这个城市奋斗15年,你如何拥有一个三室两厅的房子?如此设问可能会伤年轻白领的心,但现实很残酷,房奴会成为年轻人发展路途中一个必须跨越的门槛。

  郑州市发展、置业的门槛越来越高,工资水平并没有像房价和房屋租金一样往上涨,很多白领属于月光族,除非能当上技术骨干或主管之类职务。安家成本太高,年轻人大学毕业之后不要恋战,该回老家就回老家吧,该回县城回县城吧。虽然这一点并不被一部分人接受,但是现阶段已经发生了。这对城市的发展是不正常的,也会产生“恨父母没给好的起点”“自暴自弃”等社会问题,在这个城市里面不知道自己的明天在哪里。

  东方今报记者:呵呵,这客观上推动了其他市和县的新型城镇化的发展。

  杜书云:房地产关联度强,中央曾有一段时间把房地产作为支柱产业。现在宏观经济形势不太好的时期,我们拿房地产发展当作新的经济增长点也是对的。但是,很少有人关注房地产的挤出效应。一个家庭为了买房,什么都不敢消费了,对经济增长的影响也是很大的。如果郑州市过度依赖房地产,势必打击实体经济。这两年,郑州每一年扒掉的城中村、城外村抵得上过去10年的总量,你把未来的地都卖掉了,城市如何可持续发展?郑州一直下大功夫引进人才,但是,人家逃离北上广,凭什么要来郑州?你的环境行吗?你的房价行吗?你的实体经济行吗?你的就业软环境行吗?一个城市要有创造力创新力,过高的房价未必是好事。

  今天代表不了明天 年轻人关键要有梦想

  东方今报记者:此前有统计称,过去两年,四成上市公司一年利润不敌北上广深一套房。投资实体不如投资楼市,是一些老板的感慨;一个白领上班七八年挣的钱,比不上七八年前买套房,也是实情。你想对老板和年轻人说些什么?

  上官同君:人没有前后眼,世上没有后悔药,要乐观面对现实。存在即合理,在这个社会上生存,就是要有时刻把握机遇的能力。但是,不要把由于历史机遇完成的积累当成自己的本事。

  我认为,不会对实体经济影响很大。忽视实体经济只是眼前的暂时,最终一定是实业兴国。今天代表不了明天,年轻人今天很囧,只要有梦想敢拼搏,未来绝对不错。

  杜书云:对于年轻人来讲,住房是必不可少的生活必需品,安居才能乐业。政府和社会应关注年轻人的住房问题,关注他们的生活压力。但对于普通的年轻人来讲,有点投资意识是好事,但不能把一生都压在房子上,除非未来房价永远上涨。应该明白财富的积累要有一个过程,何况一个人不光要有物质财富,还要有干工作的成就感、社会地位的认同感,还要有自我实现的满足感。

  房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入

  每户住房总价=人均住房面积(中国为超30平方米)×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格

  每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入

  数据来源:易居研究院、CRIC、网站数据整理(东方今报记者 路治欧)

(责任编辑:王庆河)

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