[摘要] 回顾郑东龙湖片区土地拍卖历史，人们会发现，该片区地王频出，可谓是“风水宝地”。
【专家观点】郑东龙湖的地王 贵得有道理
“严格来说，郑东龙湖区域的地王不应被当做平常的地王来看。它的价格高，是有着实实在在的原因的，它的‘出身’就比别的地区要特殊许多。”刘社解释。
究竟郑东龙湖有何不同，记者查阅了资料。据资料显示，郑东新区龙湖调蓄工程于2010年启动，主要由引水、调蓄池、灌区工程三部分组成，总投资近30亿元。建成后，水域总规划面积6平方公里，在水源方面，为了保证郑东龙湖的水源，郑州市政府综合运用黄河引水、大气降水和地下水进行水源补充。这样大动作的人工造湖，让郑东龙湖“生来尊贵”。
然而郑东龙湖的“尊贵”身份不仅在于“出身”，更体现在其“成长”过程中。
郑东龙湖蓄水结束后，水质的保证是关键。河南省水利勘测设计研究有限公司设计一院院长吉刚介绍，郑东龙湖换水实行“循环水”制，每年不定期为郑东龙湖换水4次左右。
而在周边的绿地景观配套以及旅游产业、生活服务配套等方面也是颇为费心。一笔笔费用计算下来，郑东龙湖片区的总体造价要远超30亿元。据业内人士介绍，“郑东龙湖片区从开挖到景观配套工程的建设，所投入的资金超过60亿元。”而这样大规模的资金以及后期的维护资金，最终还是通过郑东龙湖地区土地升值来解决。
除此之外，刘社还表示，“郑东龙湖区域部分土地还实行了限高政策，因此建设的项目多为低密的多层或花园洋房，这样的规划也增加了项目造价”。
【特殊现象】地价屡创新高 溢价率却几经波折
从郑东龙湖部分地王的数据可看出，近些年地价不断升高，但溢价率并不是一味走高，而是呈现了抛物线走势。
可参看以下数据：
2012年7月11日上午，郑政新出[2012]9号地块挂牌出让，郑州市轨道交通有限公司以总价5.29亿元成功摘牌，溢价率41.44%，成交单价为936万元/亩。
仅两个小时后，郑政新出[2012]10号地块被东方鼎盛摘牌，价格为3.196亿元，溢价率达105%，单价折合1310万元/亩。
2014年6月5日，郑政东出[2013]24号地块，被河南中盟地产有限公司以28.83亿元收入囊中，溢价率116.3%，成交单价为1587万元/亩。
2014年8月20日，郑政东出[2014]7号地块被河南豫农置业有限公司以11.542亿元拿下，益价率128.92%，每亩单价1704.1万元。
2014年8月29日，郑政东出[2014]8号地块，被建业集团与海马投资集团以14.443亿元联合竞得，溢价率达86.5%，每亩单价为1510.673万元。
2015年6月9日，郑政东出[2015]7号地块，被河南正弘置业有限公司以16.54亿元成交，溢价率为38.6%，每亩单价为1708.5万元。
在北京师范大学政府管理研究院副院长、研究员、产业经济研究中心主任宋向清看来，郑东龙湖片区的土地出现这样的趋势，是有一定原因的。宋向清表示，从2014年起，郑东龙湖片区的土地价格一再攀升，且溢价率也逐渐增加，除了与政府推地的节奏有关外，还与企业对于当前经济形势及房地产市场的发展看好程度有关。
到了2015年，国家经济形势较为严峻，此时郑东龙湖地价虽然依旧在升高，但是幅度已不如去年，且溢价率出现了下滑，这反映出开发商对经济大环境以及房地产形势谨慎的态度。宋向清认为，未来郑东龙湖片区还将会有新的地王出现。“政府在规划建设、综合设施配套建设方面下了一番功夫，再加上该地区生态环境优良，未来还会有其他地王出现在这个片区。”(李少伟/文 张培方/图)
