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房企合伙人时代:“权”同享“利”共绑

2015-11-04 11:24 来源:时代周报

[摘要] 曾备受房企推崇的职业经理人制度正走向十字路口,以“利益共享”为核心的合伙人制度风生水起。

  曾备受房企推崇的职业经理人制度正走向十字路口,以“利益共享”为核心的合伙人制度风生水起。带头大哥万科将事业合伙人计划搬上台面后,绿地、碧桂园、越秀、新城、阳光城等各类合伙人版本不断丰富化,来势汹汹。
  这是一场昙花一现的狂欢,亦或是应对地产下行期的锦囊妙计?答案莫衷一是。
  赞成者称,在人才博弈面前,合伙人制度通过利益再次分配来调动员工积极性。质疑者则认为,摆平管理层、员工和股东三者博弈关系,并非易事。突破原有层级化的经理人制度后,地产合伙人是否真的具有“话事权”,仍有待检验。
  个中滋味,到底如何?从万科、碧桂园、越秀地产等已有合伙人制度落地的项目中,或可窥见一二。
  万科:十年造200个亿万富豪
  2014年3月初,万科首次提出“事业合伙人”,并决定在接下来的3个月内建立公司持股计划和项目跟投制度。4月,万科合伙人创始大会召开,1320位员工走到前台成为首批万科事业合伙人。
  代表万科事业合伙人集体的,是深圳盈安财务顾问企业(有限合伙)(以下简称“盈安合伙”)。所有事业合伙人均要签署承诺书,将其在经济利润奖金集体奖金账户中的全部权益,委托给盈安合伙的一般合伙人进行投资管理,包括引入融资杠杆进行投资。而盈安合伙的第一次投资行为,选择的就是购买万科股票。
  在集团层面,万科也推行合伙人持股计划,大约有200多人的EP(经济利润)奖金获得者将成为万科集团的合伙人,共同持有万科的股票,可以共同掌握公司的命运。
  在项目层面,万科建立项目跟投制度,要求部分员工跟随公司在项目中投资,原则上项目所在一线公司管理层和该项目管理人员必须跟投,公司董事、监事、高级管理人员以外的其他员工可自愿参与投资。
  这当中,员工初始跟投份额不超过项目资金峰值的5%,同时万科将对跟投项目安排额外受让跟投,总额不超过该项目资金峰值的5%,一线员工在18个月内,按市场利率支付利息即可额外受让。
  即使身为行业老大,万科在这几年也经历了高管大量流失的现象,三年间大约有一半执行副总裁以及多数中层管理人员离开。在事业合伙人制度下,合伙人与股东的利益是一致的,这既能促使职业经理人真正关注项目运作,同时对职业经理人进行“绑架”,以实现人事方面的稳定。
  “我希望万科在第四个十年之后,可以培养出200个亿万富翁”,万科总裁郁亮并不违言希望推动合伙人制度来造出更多的亿万富翁,他认为只要通过运营效率的提升就能够做到。
  今年5月份一组数据显示,万科首批事业合伙人半年内盈利19亿元,绝对投资回报率超过200%。1320个合伙人分享51亿元的市值,均分到人头上是386万元。
  但一切并不是永远看上去很美,其中跟投制度虽是激励机制,但同时也要共担风险,这当中项目利润率被放大成极其重要的指标。事实上,由于各地项目效益不一,万科项目跟投不平衡的情况也时常出现。
  据时代周报记者了解,在一线城市,万科的跟投项目基本处于超投状态,甚至有项目采取调低利润预期的方式来降低外地员工跟投可能性。在三、四线城市业绩平平的万科项目,则几乎无人问津,而一旦项目收益与当初预估出现不匹配,项目负责人总会成为第一问责人,离职在所难免。
  碧桂园:跟投年回报高达61%
  近两年,以“利益共享”为核心的合伙人制度风潮,在国内房地产行业席卷而来。碧桂园也是行动派,其迅速通过“同心共享”计划,为员工描绘了这样一幅图景:“碧桂园未来的区域总、项目总的年薪应该在千万元、百万元级别以上。”
  作为地产圈合伙人蛋糕的早期尝试者,碧桂园的合伙人机制到了成果验收时刻。碧桂园集团总裁莫斌在今年中期业绩会上透露,当前碧桂园已申报“同心共享”项目数为45个,根据已经开盘的12个员工跟投项目统计,当前碧桂园合伙人平均回本期为9个月,平均年化自有资金回报率高达61%。
  据时代周报记者了解,碧桂园所有新获取的项目均采取跟投机制,具体来说,集团投资占比85%以上,员工可跟投不高于15%的股权比例,共同组成项目合资公司。在这一跟投制度中,除了集团董事、副总裁、中心负责人及区域总裁、项目经理需要强制跟投外,其他员工在不超过投资上限的前提下也可自愿参与项目跟投。其中区域总裁、项目经理等仅需投资自己区域的项目,占比不高于10%,集团员工可投资所有项目,但占比不高于5%。
  当项目获得正现金流后,利润就可分配,所得利润可用于投资下一个项目,也可交给集团公司有偿使用;项目有盈利时,可进行分红,但如果项目出现亏损,参与者不可退出。值得注意的是,在项目投资期间,参与者则进出自由。
  项目收益目标是否可取,是碧桂园面临的现实桎梏。在项目盈利后方可分红及退出机制,这放大了碧桂园与员工间的风险共担程度。在时代周报记者采访中,有碧桂园员工建议,公司的跟投制度可以稍稍改进,如集团方面可对跟投项目利润进行托底,以带动员工跟投,或者再往前走一步,加大对内部创业氛围的鼓励。
  不过,在内部合伙人机制尝到甜头之后,碧桂园也顺势推出了外部合伙人机制。“外部合伙人可以带土地入股。”碧桂园首席财务官吴建斌解释称,外部合伙人与碧桂园共同成立平台公司,碧桂园享有平台公司80%的股东权益,外部合伙人享有20%的股东权益;碧桂园拥有对平台公司管理的最终决策权;外部合伙人的项目拓展不受碧桂园现有区域及城市公司划分限制。
(责任编辑:王庆河)

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