十几户人家共同居住的大杂院、30多平方米没有客厅的两居、除了一个蹲坑就再无摆放余地的洗手间……这是很多老郑州居民对“户型”这个字眼最早的认识。而从1993年商品房改革探索之时计，到2015年短短20余年时间里，复式、LOFT、超小户型、N+1、上下叠、四居三卫……各种推陈出新的户型变革影响着人们的购买行为，也让人们在户型不断升级当中感受不同的生活体验。

　　【房改时代】户型概念出现，遍地“大卧小厅”

　　上世纪50年代的建国初期，住房的目标是“一人一张床”，户型为合住型（几家共用厨房、卫生间）。到了六七十年代，典型户型为居住型（每户一至二室），房间以睡眠功能为主；七八十年代为房厅型，走廊扩大为小房厅，家庭起居活动仍在卧室；90年代为起居型，居寝分离，起居室作为家庭团聚、娱乐、用餐等功能的活动场所独立出来。

　　上世纪90年代初，郑州市各个单位都开始推行房改房，让住户拥有部分产权。进入市场交易的话，大约是每平方米600元，优先卖给本单位员工。这个时期，人们对居住条件有了懵懂的意识。

　　伴着改革开放的深入，从深圳、广州等沿海地带传来先进的居住理念，条件较好的单位在新建住宅时引入了套型的概念，有了客厅和卧室的区分，当时的户型多是两室一厅。

　　当时在中原工学院工作的张先生，就拥有了一套65平方米的住房。他清晰地记得，那是个两室一厅，客厅没有窗户，面积和卧室差不多大，都是14平方米。“当时的人们认为卧室是最重要的，因此卧室的采光都很好，面积也比较大”。

　　【商品房发端】客厅变大了变亮了

　　房改房无法满足所有渴望改善居住条件的人，比如那些靠做生意致富的人。1998年前后，商品房进入人们的视线。当时负责开发商品房的多是一些国资背景的企业。最早的商品房住宅小区有台胞小区和科技绿苑等。

　　由于当时对容积率的控制还不太严格，所以那时多是多层、户型面积偏大、大进深。那时位于桐柏路北段的一个小区把进深做到了十五六米。

　　这时候，户型上一个最大的变化出现在客厅。1986年国家计委颁布的《住宅建设设计规范》中，没有规定住宅必须有厅，到1999年建设部修订的《住宅建设设计规范》才明确提出“每套应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间”，同时还提高了房间使用最小面积标准。因此，这个时期有了真正意义上的客厅，明亮、通透、宽大，“大卧小厅”逐渐向“大厅小卧”演变。

　　【市场浪潮起】抄南方学海派小公寓亮相

　　2000年前后，内地和沿海发达城市在产品上的交流突然多了起来，内地房地产项目学南方、学上海蔚然成风。

　　学南方的代表作大多出自21世纪住宅建设有限公司。它引入了一些新理念，也恰到好处地迎合了购房者的心理。当时，北环21世纪社区虽然还没提出“会所”这个概念，但已经有了会所的功能。比如小区建筑一层架空，设置商业、地库、游泳池等。

　　2001年，大石桥附近，时尚PARTY的诞生开了郑州小户型产品先河，一房一卫生间，没有厨房没有客厅，但是符合年轻人早出晚归的生活特点。这个新产品的出现降低了购房门槛，受到年轻人的狂热追捧。

　　抄袭上海风格的代表作品，首先是未来花园，其次是轰动一时的德亿时代城和天下城唱响的“双城记”，这些是当时郑州“豪宅”的代表。当市场上出现了改善性需求，开发商敏锐地捕捉到并推出了此类产品，薄板楼梯、房间通透、全明设计、双卫，舒适度大大提高。

　　【“90/70”影响】90平方米玩转三房

　　2006年5月，建设部等九部委联合下发了《关于调整住房供应结构和稳定住房价格的意见》，提出了“90/70”政策，要求新建住宅项目中，套型建筑面积在90平方米以下的户型必须占整个项目70%以上。此外，自2006年9月起，郑州市房价开始抬头，工薪阶层感受到了购房的压力，急需总价不高但能满足家庭基本生活需求的房子。90平方米三房此时顺应市场需求出现了。

　　先声夺人的是思达大户人家，率先把90平方米做成了三房。而把90平方米三房发挥到极致并形成主流产品的，是绿都城。业内分析认为，随着家庭结构的分化，目前一般都是以小家庭为单位居住，两口之家或三口之家只需两房就够住了，多一间小面积房间以备家中老人或保姆临时居住，也可当做书房、电脑房，因此这种三房往往是比较注重主卧和客厅的舒适度，客厅的面积往往比主卧面积还要大。

　　市场上还有两种打了擦边球的产品。一种是俗称的“11”户型，以120平方米的房子为例，建成两套，分别是90平方米和30平方米，两个房产证。还有一种很讨巧的偷面积做法，比如一个不包或半包的阳光室只算一半面积。

　　【后限购时代】户型设计精准对接不同需求

　　从2010年开始的最新一轮调控政策，因为严厉的“限购”、“限贷”政策，打击了投资投机客群，楼市基本成为自住型需求的市场。而开发商设计户型时，更加重视自住型客群的居住需求。

　　有业内人士认为，限购导致的客群变化，以及价格提升后对购房者消费能力造成的制约，紧凑、实用性户型更加符合广大刚需客群的需要。70-80平方米的微两居、90平方米的小三居都是这一阶段比较受欢迎的产品。

　　而限购也使购房人选择更谨慎，更珍惜手中的“房票”，选择“一步到位”的改善房，而不少开发商主打“改善”牌，设计出了一批针对刚性改善性需求的，户型面积在90-150平方米的升级户型。

　　而对于舒适性的改善性需求，则有200平方米以上的城市豪宅、别墅等产品能满足其需求，并延展出房屋的其他功能，比如别墅作为会所的社交功能等。

　　2015年2月27日一则“河南将不再强制规定小户型所占比例”的新闻引起购房者的广泛关注，记者从省住房和城乡建设厅获悉，河南将全部放开套型建筑面积比例。这意味着，在河南延存9年之久的“90/70”政策将步入终结，这一变化或许又将带来户型的再一次变化。