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叶檀:部分地区房地产透支上涨空间 泡沫膨胀

2016-05-25 08:21 来源:每日经济新闻

[摘要] 部分地区的房地产在透支未来数年的上涨空间,泡沫越来越大。

  5月18日上午,周浦纯住宅地块结束拍卖,保利以54.5亿元杀出重围,可售住宅楼板价5.45万元/平方米,这意味着保本售价将高达7.9万元/平方米,刷新了上周泗泾6万元/平方米保本价“地王”。参加竞拍的开发商多达37家,创下上海最多开发商竞拍纪录。

  5月16日,融创中国董事长孙宏斌直指当前国内部分城市土地市场过热,已经出现较大风险,认为“现在南京和苏州,包括北京,上海等城市的房价没有泡沫,但是地价有泡沫”,“房价不可能每年都往上涨,这一轮房价涨这么快,已经把后面好多年的上涨空间消化掉了”。

  不过,融创仍然以高价拿了上海松江泗泾的土地。5月11日,上海松江泗泾的两块“双子星”宅地相继拍出了近4万元/平方米的楼板价,一举打破了去年10月由同济地产以20531元/平方米的楼板价所创造的松江区域宅地楼面单价“地王”纪录。这意味着泗泾的商品房保本售价达到6万元/平方米,泗泾的“地王”纪录仅保持了一周。

  事实上,一、二线城市的高地价有很多原因。

  首先,实体经济投资回报率下降较快。目前,大量资金聚集在一二线城市,抢夺未来经济发展的资源。

  地产评论人卢俊表示,不论现在土地贵不贵,上海未来将没有土地可用。上海将建设用地锁死在3226平方公里,截至2013年,已用3070平方公里,未来全部还剩不到156平方公里(含商办、工业),上海土地的稀缺程度可想而知。

  当前,还有一个值得深思的问题,就是实体经济下行压力仍大,使得整个社会的资金向安全垫最厚的城市集聚。

  其次,在流动性充裕而实体经济吸引力下滑的情况下,相比于股票等资产,房地产是最容易抵押与流通的资产,加上受到一定非理性情绪影响,再度使得部分地区的房地产进入疯狂周期。

  根据仲量联行今年在上海发布的报告,我国房地产投资市场国内资本显著增长,2015年商业地产投资创纪录,完成交易资产总值约1500亿元人民币,国内资本占比达到四分之三。得益于私募基金、私营企业、国有企业和保险公司等国内投资群体支持,国内投资过去8年复合增长率达到15.4%。预期未来几年投资有望创纪录。

  如潮般的资金又涌入房地产。旭辉集团总裁林峰向新华社记者表示,以前开发商高度依赖银行的开发贷款,如今融资工具更加多元化,甚至有很多机构主动找上门要求提供贷款,且贷款利率极低。去年旭辉首发的境内公司债利率不足5%,远低于银行贷款,“房企现在不缺钱,缺的是项目”。

  为了减少高杠杆风险,最近监管层在P2P、票据等领域(相册 户型 价格 动态)进行风险摸底和清理,对股市的高杠杆同样警惕。相比其他资产,房地产造假相对更为困难,虽然投资风险大,但毕竟有某个地段的砖头瓦块和证书存在,房地产抵押给银行也属于真实的资产,这也是房地产一直是最重要的金融抵押品的根本原因。

  最后,由于目前处于转型期,为了给转型腾出空间,不可能把股市、期市、楼市一棍子全都打死。相比而言,房地产腾挪空间大。通过各类城市的微调,抑制房价过快上涨的城市,提升其他涨势较慢的城市,保持房地产市场的稳定略升,是最理想的选择。但令人忧虑的是,市场资金密集涌入部分一、二线城市,并未跟着城市群总体布局走。

  经历这一轮楼市上涨,人们也逐步看清了房地产在经济发展中的特殊作用,也看清了一线城市群不可取代的地位。目前,部分地区的房地产在透支未来数年的上涨空间,泡沫越来越大。当下,很难说什么时候会出问题,就像一个不断膨胀的气球,虽然很难说何时会破灭,只能说风险越来越大。当下,大家都在期待经济转型尽快完成,实体经济快些好转。

(责任编辑:王庆河)

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