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城市运营专家毛大庆:大北京的无限成长力

2016-06-14 09:00 来源:人民网

[摘要] 北京其实正在经历着从行政中心向大北京演变的过程。

  2015年毛大庆离开万科,加盟鸿坤集团并成立优客工场。时隔一年潜心耕耘,鸿坤集团位于涿州码头区域的升级产品“鸿坤·理想尔湾”即将面市。

  作为城市规划发展的研究者、品牌地产开发专家,毛大庆再次出手,投入到鸿坤集团大七环战略的推进中来,是否还会缔造并延续毛大庆在房山长阳创造的传奇,形成区域政府、开发企业、居住者三方共赢的典范?

  6月17日,由人民网主办,涿州市政府、业界专家、鸿坤集团共同参与的2016京津冀城市发展论坛将正式启幕,届时将给出答案。

  6月9日端午节下午,作为论坛的前瞻,人民网记者有幸约到鸿坤集团高级合伙人、执行董事,优客工场创始人、董事长毛大庆专访,并提前剧透部分精彩的毛式战略及论坛主题。以下为专访内容:

  作为深耕北京地产领域专家,大北京迅速发展时代,您认为开发商应如何应对?

  毛大庆:北京其实正在经历着从行政中心向大北京演变的过程。从国际上来看,无论纽约、伦敦、东京都经历过“由一个中心城市,带动一个城市外围,从而形成一个大的区域城市群”的过程。对于整个大北京而言,这都将成为北京未来城市的历史记录。

  您认为在这种情况下,开发商是如何应对的?

  毛大庆:其实开发商应该理解、了解,更超前的去认识城市变化。举例而言,我们看东京,目前日本50%的人口居住在大东京,这其中不乏公共资源均等化,城市资源管理、城市交通快捷化发展等先决条件。在日本,我们看到作为城市开发企业,更有效将城市公众资源、轨道交通等与城市居住融合,快捷助推城市发展。未来的北京,也将会由政治中心带动周边区域发展,传统北京核心将慢慢演变为行政中心。随着土地价格高涨,城市住房高端化,日后,北京传统意义的城八区域,甚至城八区以外的其他区域的土地,都更加稀缺乃至没有,这样就面临城市更新,城市再造的过程,城市外边缘将形成大型产业功能组团,生活组团等。环京半小时高铁、半小时快速的出现,其实是必然规律。

  业内人士都知道您对区域选择有非常独到的眼光,那您现在建议开发商应该选择怎样的区域,在大北京,环北京趋势之下,什么样的区域更具优势?

  毛大庆:首先有一个不可忽略的条件就是轨道交通。北京往外,京石(京港澳)高速、京保、京开(大广)高速、京津唐(京沪)高速、京沈(京哈)高速,大概就是这几个方向。往北,山区较多,相对不是很便捷。北京西部、西南、南部、东南部这几个方向,地市平坦,交通便利。伴随新机场,京津冀一体化,北京与石家庄、保定的结合,将慢慢形成丰富的城市生活生态、产业生态、城市服务生态集聚的核心区组团。

  2009年在万科布局房山,当时谁也没想到,这是一个潜力巨大的价格洼地,围绕地铁、公园,产业聚集,包括未来学校的引进,购物中心,医院的引进,房山逐渐形成了一个崭新的城市新城。我们今天来看,在五环划一圈,凡是跟地铁交集的土地,都已成为高房价、高地价,甚至是豪宅布局的地方。

  开发商在大北京区域应如何打造产品,他的客户定位应该是怎么样的?

  毛大庆:首先,我个人认为,大北京项目规划观念很重要,足够好的规划能力不是房型,园林,更重要的是有城市规划能力,驾驭资源的能力。

  其次,项目要足够大,能容纳足够多的人口,比如东京幕张新城就可容纳50万人口城市,美国尔湾能容纳22万人口城市,首尔光州是12万人口的卫星城。

  未来在大北京,一个开发商,或者多个开发商,一定要形成人口规模聚集效应,这样才能把公共资源和城市配套资源结合起来,实现效率最大化;反过来,也能够养活和刺激一批好的城市配套服务资源落地。

  在环京做这样一个大型项目,什么样的人将成为主要客群?

  毛大庆:大型都市,人口永不会缺乏。北京作为全国最大城市磁铁,吸纳就业、创业、生活、养老功能。人们进入大城市,落稳脚跟在这里繁衍后代,他们是这个城市的新生力量与创造性阶层。

  环京项目很多人带着老人,那么他是如何来满足养老养生需求?

  毛大庆:在环京项目中,医疗,辅助性养老设施都很重要。纵观北京五、六环大型社区,白天园林里到处都有老人、小孩。这证明了一个状态,新进城市中产阶级,往往会在城市站稳脚跟之后,让孩子在这里繁衍,老人过来带孩子,生活在一起。这样的生活,生生不息,再扩大至大七环,通勤距离30分钟之内,包括天津武清,河北廊坊、永清、涿州、固安,大量准北京人,新北京人,他们的状态也是这样的。

  作为鸿坤集团高级合伙人、执行董事,您加入鸿坤集团后,鸿坤也频频拿地,新增不少项目,您能和我们举例说一说这些项目的情况吗?

  毛大庆:鸿坤控股作为一家创新型城市运营商,有地产开发和金融投资两大业务板块,是一家复合型的控股集团。拿地产开发板块的鸿坤集团来讲,目前主要布局北京、环北京的大七环,也覆盖海南;包括在北京西红门、亦庄,天津武清、河北香河、廊坊、涿州等都有项目。这两年来,鸿坤集团也持续增持在大七环的土地储备,除了新落子的河北涿州的“鸿坤·理想尓湾”,2015年以来新增的几块地都将未来陆续供应出来,此外,我们还收购了一些项目。

  拿鸿坤·理想尓湾来看,鸿坤集团目前拿的是涿州码头新挂出来的片区第一块土地。在这个区域,301医院移到涿州是京津冀一体化,首都核心功能外迁,非常重要的战略一步,围绕它完全可以做一个完整的城市规划,包括城市基础设施城市、公共资源,以及各种生活所需,产业所需。此外,围绕301医院未来可能会有10-20块土地供应出来。所以我认为,由于301医院带来的产业能力,这里的成长能力比房山长阳半岛,比西红门鸿坤·理想城更有潜力。

  鸿坤集团在这个涿州码头区域打算做一个什么样产品?

  毛大庆:在涿州码头区域内,围绕城市创造力阶层,他们的生活未来将是老少结合,老人要养老,孩子要教育,大家还要生活、消费,因此这里讲规划为综合生态的居住型社区。在产品规划里边,着眼于建立社区群布局综合生态;在产品配套中考虑配套商业、配套教育、配套医院;这里有301医院,因此部分楼要跟医院相结合,设计医养结合的养老产品。医养结合、综合生态社区,在这个区域应该是很值得考虑的问题。

  您给项目起名尔湾,跟洛杉矶尔湾一样,那他有什么样的寓意呢?

  毛大庆:尔湾其实是城市规划的概念,美国上世纪在70-80年代,围绕加州大学衍生的新城,被称为美国第二硅谷,非常具有科技跟知识含量的地方。之所以叫尔湾、一是具备跟洛杉矶尔湾的规模很像,甚至规模还要大,二是很有技术含量,围绕医疗设施,跟围绕大学有很多相似之处。我希望,鸿坤能够很好的复制和创新美国尔湾的建设模式,制造一个带产业,带技术,带人口,带教育的一个新城,而且又是在北京西南的门户,高铁出京第一站,中国医疗地,医疗产业聚集地很有技术含量。

  作为进驻涿州码头、第一家开发商,今后您对区域发展有何建议?

  毛大庆:鸿坤集团将通过规划,帮助政府整合资源,鸿坤不只是在做项目,更在做案例,先规划,后发展。在环北京,鸿坤将通过项目案例,为其他整体规划提供更多的思路可以借的参考资料。

  年轻人资金不多,想投资价值洼地,如何投资价值洼地您有何建议?

  毛大庆:房地产具有投资属性是毋庸置疑的,不同的人有不同的买房需求。对于年轻人,投资一套房产不容易,要能够判断城市价值的走向,对区域的潜在价值提前预知。当然,说起来容易,选择其实是有一定难度的。

  毛总的采访仅仅半小时,我们却隐约感受到这个时代正在给予政府、开发商、消费者最好的机遇。当人们还在的遗憾为什么2000年初没在京买房,为什么没有抓住长阳投资的机会的时候,我们更应该理性且敏锐的抓住现在,而这一切的答案,相信会在即将到来的2016京津冀城市发展论坛上揭晓。

(责任编辑:王庆河)

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