[摘要] 到2020年城镇住宅将全面过剩，那时候楼市将迎来真正意义上的拐点，进入所谓的生铁时代。
专门提供房地产专业咨询服务的同策咨询公司董事长孙益功近日在三亚接受记者采访时表示，在楼市进入新常态的今天，房企应调整发展节奏并加快转型。他建议，行业内，可向商业地产、产业地产与养老地产转型;行业外，可进行多元化跨界经营，或向海外拓展。另外，他认为房企在楼市下半场主要应强化三个竞争力：房企的金融化能力、运营能力与精准营销能力。
黄金 白银 生铁
孙益功认为，之前的楼市火爆除了得益于当时充足的流动性之外，主要源于中国住宅的短缺和人口红利。经过近十年中国房地产业供给速度猛增，实际上从2010年开始，中国城镇住宅短缺时代已经过去，楼市进入第二个阶段，可以称为白银时代。到2020年城镇住宅将全面过剩，那时候楼市将迎来真正意义上的拐点，进入所谓的生铁时代。
据同策咨询根据官方城镇住宅数据和人口普查数据估算，中国城镇住宅总套数应为2.1亿套左右，家庭户户均住宅套数约为1套，从总量上来说，城镇住宅全面短缺的时代已经结束。据测算，2020年中国城镇家庭户均住宅将达1.1套，按照国际标准，当户均住宅套数超过1.1时，城镇住房将全面过剩。因此，2010年开始中国城镇住宅市场已经进入“白银时代”，楼市已经进入下半场，并且将在2020年左右迎来真正意义上的拐点。
楼市下半场行业生存状况
同策咨询的研究表明，在楼市的下半场，或者说白银时代，跟前十年相比，销售金额和面积增速明显下滑。而各类房企的生存状况也分化明显。
2004 年至2013年，由于市场需求的强力推动，全国商品住宅平均销售金额、销售面积复合增长率分别为25.7%、14.7%，而近从2009至2013的五年里，全国的住宅销售金额、销售面积复合增长率分别为15.2%、7.7%，楼市进入下半场以来行业增速开始下滑。
其中，房地产TOP20企业近五年销售金额年复合增长率达到29.9%，而同期全国平均销售金额增长率15.2%;销售面积年复合增长率达到22.7%，而同期全国平均销售面积复合增长率7.7%。房地产TOP50企业近五年销售金额年复合增长率达到30.9%(同期全国平均销售金额增长率15.2%)，销售面积年复合增长率达到24%(同期全国平均销售面积复合增长率7.7%)。重点房企销售的增速明显快于全国的增速。
总起来看，在楼市上半场，市场的发展推动企业快速发展;而在楼市下半场，市场和房企增速下滑成为楼市“新常态”，行业库存继续增加，继续沿用原有惯性增长的思路将导致企业运营风险增加，企业需要接受市场环境的变化，并调整战略。
孙益功认为，房地产业的白银时代有这么几个特征：一是单纯依靠高周转的规模化增长时代已经过去，房地产行业发展趋于平稳，如果房企继续沿用粗放式模式扩大规模，将会带来较大的风险。二是房企必须转型谋求新的企业利润来源。
三是下半场市场重心变化，楼市关注的重心从上半场的开发商一端转到下半场购房者一端。
