三大热点问题答案隐现 

　　最近,“房地产税立法初稿已基本成型”的消息占据了各大网站头条。据悉,房地产税正在内部征求意见并不断完善中,主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并,具体税率可能将由地方在中央确定的税率区间内自行决定。

　　能打压房价、调节收入分配、成为地方财政收入的主要来源,甚至是反腐?这是房地产税广受关注的重要原因。然而,全国人大房地产税立法的负责人在“两会”上向媒体透露,房地产税承载不了这么多功能,这也是为什么方案迟迟未能达成一致的原因。不过,不可否认,它离全面征收已越来越近。

　　A 税率怎么定?

　　以房地产的评估值为征税基础,地方差别化

　　财政部部长楼继伟日前表示,今年将配合做好房地产税立法工作,加快房地产税立法并适时推进改革。

　　中国政法大学财税法研究中心主任施正文表示,房地产税立法初稿已基本成型,现阶段应在全国人大、财政部内部征求意见,进行完善,还没有到向专家等社会各界征求意见的阶段。

　　“但房地产税改革路径的大框架已基本成型。”施正文说,主要是把现有的房产税和城镇土地使用税合并成为新的房地产税,增加房地产保有环节的税负,以房地产的评估值为征税基础。土地增值税、契税等税种暂不纳入房地产税,随着房地产税征收步入正轨,未来会再进行改革。

　　国务院发展研究中心研究员倪红日也表示,房地产税改革要把现有的房产税和城镇土地使用税合并起来,已确定无疑。“新的房地产税计税依据发生很大变化。是根据房地产的评估值作为征税基础,而评估值是以市场价值为基础,进行专业计税评估。将按照土地面积和地理位置,实行差别税率”。

　　“房地产税将作为地方税种,给地方一定的征税自主权。比较可能的方式是全国规定一个税率区间,各个地方在这个区间范围内根据当地的具体情况自主确定具体税率。各地的开征时间、具体征税依据、操作细节也会有细微不同。”施正文说,即便房地产税立法完成,可以开征房地产税,也不会全国范围内统一开征,各地会各自出台征收细则。

　　B 在哪个环节收?

　　减轻流转交易税,提高保有环节税负

　　有分析说,根据房地产税立法改革总体思路,拟在房地产相关税费负担总体不变的前提下,适当提高保有环节税负,降低建设、交易环节税费负担。

　　长期以来,我国的房地产业税收一直落在流转税上。房地产建设环节涉及耕地占用税、契税、城镇土地使用税、建筑安装营业税及附征城建税、教育费附加、企业所得税和印花税;交易环节,卖方销售需缴纳销售不动产营业税及附征的城建税和教育费附加、土地增值税、企业所得税或个人所得税。目前,个人买卖房屋暂时免征土地增值税和印花税。

　　在2013年的全部房地产税收中,建设环节收入在房地产税收收入中占35.6%,交易环节收入占54.9%,保有环节税收仅占9.5%。“目前中国主要的房地产税费存在于交易环节,但是在房屋保有环节的税费几乎没有,历次调控均以交易环节税收为主,促进住房资源合理配置效果不够明显。”有业内人士表示。

　　繁多的税费加重了房地产企业的税费负担,房企将大多数税费转嫁到消费者头上,更成为房价居高不下的原因之一。由于现行的房地产税对保有环节的税收调节重视不够,导致囤地现象严重。此外,一些具体的税种方面也有重复征税之嫌。有学者认为,在营业税和土地增值税、城镇土地使用税和房产税、契税和印花税之间,都存在着一定的重复征税现象。

　　开征房地产税,实际上是增加财产保有税,而减少流转交易税。减轻流转交易税,也就减轻了普通购房者刚需购房的负担,而增加商品房保有税,就是加重了商品房投资投机者的投资成本。可以让占有较多房产者更愿意将房产出售而不是保留,从而可以增加房屋供应,起到降低房价效果。

　　不过,也有学者声音表示,房地产税并不能对房价有多大的抑制作用。全国政协委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵称,指望房产税来抑制房价简直就是“天方夜谭”,前两年房地产比较火的时候,一年的投资回报超过10%,企图用1%左右的房地产税来压抑楼价是不可能的。