[摘要] 商报《地产周刊》特别推出《楼事通》栏目，针对商报读者在买房过程中遇到的烦心事儿，邀请专业律师提供法律建议。根据3月1日施行的《<物权法>司法解释一》第十五条的规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。
房屋登记在未成年子女名下，有利而无弊？
案例：
赵先生经商多年，为了给子女以后的生活提供一份保障，于2011年购买一套房屋，并登记在自己9岁的女儿名下。现赵先生为了生意上的资金周转，欲将该房屋出售，却被告知无法出售。赵先生不明白，自己出钱买的房为啥自己不能卖？
律师建议：
如今不少经济条件较好的家庭为子女购买房屋并直接登记在子女名下，这样不但可以减少税费，为子女以后生活提供保障，甚至可以在一定程度上减少父母生意上的风险。然而，将房屋登记在子女名下，也将产生诸多弊端或不便。
首先，房款需要一次性付清，增加了买房时的经济负担。中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第四条规定，贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人，没有民事行为的未成年人是不能以贷款方式购买房屋的。另外，房产登记在孩子名下，往往也不能用公积金贷款。
其次，房屋登记在孩子名下，离婚时法院不予分割。即使该房子是夫妻二人共同购买的，但法律上不属于夫妻任何一方的财产。离婚后的夫妻一方想要处分登记在未成年的孩子名下的房产，还需同为监护人的另一方提交证明手续。
最后，即使子女不尽赡养义务，父母也无法收回房屋。父母出资购房、将房产登记在未成年子女名下的行为，视为对未成年子女的赠予，未成年子女是房屋的合法所有权人。物权法实施后，对房屋产权作了更明确的保护。如果子女成年后不履行赡养父母的义务，父母到时再想收回房屋，将会有很大的法律障碍。
本案例中，赵先生想卖掉女儿名下的房产，必须提供全体监护人签名，保证其具有监护人资格；提供出售房产是为了未成年的被监护人利益的保证书；还需提供由相关部门出具的未成年人需大额消费的证明、医疗证明等书面材料。
买房遭遇“一房二卖”怎么办？
案例：
市民樊先生于2012年从朋友处购得一套二手房并翻修入住，未办理房屋过户登记。2013年底，突然有人上门声称房子是他们在2010年购买的，并出示了购房合同。遭遇了所谓的“一房二卖”，樊先生应该如何维权？
律师建议：
出卖人就同一房屋先后或同时与两人以上签订房屋买卖合同，将房屋卖给多人的现象，就是我们常说的“一房二卖”或“一房多卖”。
根据3月1日施行的《<物权法>司法解释一》第十五条的规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证责任。本案中，樊先生与朋友买卖关系的形成较其他购房者较晚，但其只要支付了正常的购房价款且已经实际占有使用房屋，就构成了物权法上的“善意取得”。
樊先生是在2013年才知道该房屋已于2010年被朋友卖给他人，在购买房屋时并不存在重大过失。依据善意取得制度依法享有对该房屋的合法物权，樊先生可以要求人民法院确认其物权，并要求办理房产变更登记。
而其他购房人虽然不能取得房屋所有权，但基于和出卖人签订的房屋买卖合同和交付购房款的事实取得了债权，可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定追究房屋出卖人的民事赔偿责任。
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