[摘要] 给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案例中，项某与邹某就房屋签订了买卖合同，项某又在居间成交确认书上签字确认，这标志着中介公司的居间义务已经履行完毕。
商品房认购定金能否要回？
案例：
2012年10月，张小姐在某开发商售楼处认购了一套商品房，交了2万元认购金并签订了认购书。认购书对房屋位置、面积、价款、签订商品房买卖合同的时限等都进行了约定。然而，当张小姐如约前往售楼处签订合同时却发现，开发商在购房合同补充协议中有许多内容显失公平，例如逾期交房、逾期办证的免责条款等，于是拒绝签订合同。随后，开发商通知张小姐没收其定金。张小姐能否要回定金呢？
律师建议：
最高法院《商品房买卖合同纠纷司法解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”此外，“合同法”第一百一十五条明确规定：“债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”
在这个案例中，开发商在事先未告知的情况下，要求张小姐签订有不对等条款的合同，侵害了张小姐的合法权益。在张小姐提出合理异议后，开发商拒绝协商变更合同条款，并单方提出没收定金。很明显，本案中致使购房合同不能签订的责任在开发商。依照上述法律规定，开发商应当双倍返还定金。
房子没买成，中介费还要交？
案例：
2010年3月，项某通过房产中介购买邹某房屋，先后签订房屋买卖合同及居间成交确认书，约定买房通过银行贷款方式支付房款，“贷款因买受人自身原因未获银行批准的，买受人自行筹齐剩余房款，以现金支付给出卖人”，居间服务费7.05万元。2010年5月，因项某未能办理贷款也无法筹集到房款，双方解除了房屋买卖合同。房产中介向项某讨要中介费，项某是否应缴纳？
律师建议：
生活中常说的中介服务在民事法律关系中称之为“居间”。我国“合同法”第四百二十四条对居间合同或者居间活动做了明确的定义，即“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”可以看出，所谓的中介公司其在居间合同中的主要义务为搭建合同订立平台、提供合同订立的信息，在委托人签订合同时，中介公司就完成了居间服务，委托人应按照居间合同约定向中介公司缴纳中介费用。
本案例中，项某与邹某就房屋签订了买卖合同，项某又在居间成交确认书上签字确认，这标志着中介公司的居间义务已经履行完毕。此外，项某在与邹某签订的房屋买卖合同中约定由买方办理贷款事宜，如因买方自身原因未获得银行批准的，买方以现金形式支付给卖方。项某理应对自己的承诺和行为承担责任。依据“合同法”第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，项某与邹某最终协商解除房屋买卖合同，不能免除其向房产中介支付居间费的义务。（束杰）
律师简介
姚文锋
2005年开始从事律师职业，现为河南豫都律师事务所高级合伙人、专职律师、公司事务部主任和刑事法律事务部主任。主要执业方向为公司、企业常年法律顾问和重大、复杂的民商事法律事务以及刑事诉讼法律事务。
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