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北龙湖豪宅去化压力巨大 定价昂贵仅为试探市场?

2016-05-18 08:48 来源:大河网-大河报

[摘要] 核心提示|有关豪宅的销售数据显示:2015年总价高于1000万元的,一年卖了31套。事实上,郑州其他区域的高端项目,在做市场调研时,纷纷把郑东龙湖高端住宅作为竞争对手。据郑州市房管局的数据显示,在价格方面,4月郑州市区商品房销售均价为9007元/㎡,其中商品住宅销售均价为8827元/㎡,每平方米比3月下降了154元。

  北龙湖豪宅去化压力巨大 定价昂贵仅为试探市场?

  有关豪宅的销售数据显示:2015年总价高于1000万元的,一年卖了31套。北龙湖住宅现在以200㎡一套计算的话,约有一万套。最新的房价统计数据显示,4月郑州商品住宅均价下降,120-140㎡尤其是140㎡以上的大户型成交疲软。面对平均户型200㎡的北龙湖区,销售态势真的那么火吗?

  蓄客不足,频改规划 

  信阳的王女士在郑州工作多年,目前只有一套金水区的单位房,她和丈夫看中北龙湖的多层洋房,改善置业。北龙湖区在售的有国投玖栋、建业海马九如府、蓝城兰园、金领九如意、正弘翎筑。王女士表示,某项目最低的面积是290㎡,某杭州开发商的规划总是在变,最新的消息是户型档次又拉低了,有一百多平方米的,按照销售员报价,均价在三万左右,以200㎡的平均面积算,北龙湖区买一套房,保守准备得六七百万元。这还是像她这样的入门级豪宅,“官方数据不是说140㎡以上的房子特别难卖吗,一千万左右的房子去年一共才卖了31套,龙湖那么多房,怎么可能每个楼盘开始卖都那么火”。

  现实情形如何呢?一位在龙湖多项目排号摸排市场的业内人士的说法得到证实:今年不止一个项目,推迟开盘多次,这是蓄客不佳的印证。据这位业内人士透露,他在之前某开发商交30万元定金排了号,去年开始已经有三次通知选房和交款,每次都变更时间,三月底推迟到四月底,四月底到五月中旬,刚刚进行第一次意向选房。根据30万定金排号的顺序,进行意向选房,随后较小户型的交100万、大户型的交200万。业内都知道,这是在进一步洗客,反正退定无理由,还可以送礼物。据观察,有不少业主和他一样选择了退定。

  这位业内人士同时透露,这是项目为了摸排市场情况,比如第一次规划的全部是200㎡大户型,试推了下反响不佳,又改推了一部分180㎡、160㎡以下的户型,现在屋顶的露台也改了,全部建成了户型更经济的房子。

  业内人士分析,改变原有规划设计,改变户型、空间等方面的产品结构,是对高端大面积置业者的深深伤害。不同的圈层、不同的素养、不同的价值观被无情地杂糅在一起,居住感也大打折扣。

  火爆的假象,是卖产品还是卖营销? 

  一位业内人士告诉记者:“晚7点下班后,经过诸多地产售楼部可以看到销售顾问们加着班、封闭式学习各种营销手段、开着客群分析会,而并非研究产品诉求。”

  本地一家以产品细节主打宣传的企业也开始了交30万排号活动,目前户型最小的是290㎡。售楼部人员透露,总共三百多套房已经排了二百多号人,赶紧交钱排上吧。一位同行私下透露,“实际也就排了几十套,饥饿营销是肯定要有的。不然怎么卖出去那么贵的房子”。对于一楼的价格,销售人员更是神秘万分,“一楼估计是不好买到了,不过可以先排个号”。

  业内分析,既然都抢不到了,还需要继续叫人排号吗?火爆的地产形势,搞不清是产品为王,还是营销的胜利。

  “一期清完,二期立刻每平方米涨500元”;“选房一完,立刻执行新价格体系”……一位业内人士透露,这是销售惯用伎俩,“不涨不行啊,二期不好开啊。买过的也希望涨价,想买的也希望买到的可以继续涨”。就是这样的怪圈,买到房子的,被顾问恭喜房子增值了;要买房的,被客户告知“再不买就没有这个价格了”……

  一位销售顾问透露,“只要能把人带过来,其他的事情就不用管了。我们现在缺的就是一千万以上身家的消费者,只要来了剩下的就交给我们了”。

  龙湖,在豪地拍卖价的烘托下散发着金子般的光。认知模糊、运作无序、标准缺失、滥用概念、过度包装,成为业内观察人士对总体营销的总结。

  去化压力巨大,定价昂贵仅为试探市场? 

  以老郑东为参照,这个区成熟要多少年?2002-2016年,东区建设过了15年,150平方公里的老东区已发展成熟的区域不超过50%,其中一多半还在建设中。业内透露,任何一个新区,包含道路、市政、学校、商业、医疗配套都要建好,绝非易事。

  与北龙湖一条路之隔的绿城百合公寓、联盟新城区域,二手房价高一点的在二万七八左右。离金水区政府不远处,2014年的地王东润·泰和项目已经接近封顶,现房实景样板间体验,同样的台湾豪宅大师李玮珉的作品,参与室内设计每个细节体验,五证齐全,最好位置200㎡的面积总价不到400万。换到龙湖区,同一大师设计,样板间变成图纸体验,每平方米价格叫到三万五以上,同品质的200㎡左右房子,总价六七百万,只是买到而已。

  一位室内建筑师透露,消费者更应仔细研读户型图,这才是购买选择的根本。从具体户型看,你的豪宅里有多少间卧室是朝南的?卫生间都是明卫吗?主卧有相比较于次卧的优越体验感?书房、儿童房是最佳的分配吗?都说是大师作品,户型是不是拿来硬套的,是根据光照角度、户型层高等问题度身打造吗?限高21米的,做个7层洋房,装完空调新风吊顶后,你家层高还有多少?你的千万级付出与今后的居住体验成正比吗?

  数据显示,郑东龙湖区域在建项目包含建业海马九如府、国投玖栋、豫农金领九如意、亚新茉莉公馆等十几个项目,占地1000亩左右,加上4月25日鲁能所拍的154亩土地和下半年将拍卖的土地,共占地1400亩左右,总建筑面积为189.372万平方米,按单套200平方米来计算,预计将会有近1万套高端住宅面世。

  一位业内人士给记者算了一笔账:2015年郑州豪宅去化表现为,郑州单套300万以上的房子一共卖了1861套;300万-700万,一共销售了1661套;价格高过700万的,客源就会大大受限,销售数据就很黯淡;总价高于1000万的,一年只卖出31套。按这一去化速度,龙湖区有千万级豪宅,九千多套,即便不用理会其他区域的高端住宅,按照此速度推论,去化需要五年以上。

  事实上,郑州其他区域的高端项目,在做市场调研时,纷纷把郑东龙湖高端住宅作为竞争对手。区域内竞争已然激烈,区域外的竞争同样不可避免,内外夹击之下,郑东龙湖地王项目,能否独善其身?

  均价4月开跌,140㎡以上大户型成交显疲软 

  5月1日,中国指数研究院发布4月百城房价指数,当月全国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米11467元,其中,郑州房价在连续上涨9个月后,4月份首次下跌,每平方米为9597元。据郑州市房管局的数据显示,在价格方面,4月郑州市区商品房销售均价为9007元/㎡,其中商品住宅销售均价为8827元/㎡,每平方米比3月下降了154元。

  据克而瑞数据显示,4月全市房地产市场22个项目集中开盘,刚需房成交略有上涨,4月份市场90㎡以下商品住宅成交环比上升4%;120-140㎡改善型住房成交量较上月下降5%。业内人士分析,大户型成交疲软,特别是140㎡以上住房成交去化不明显。“地王项目出于现金流的原因,多半选择了牺牲成本和压缩利润空间来以价换量,而在如今的市场行情下,这些高地价项目销售上仍有难度。”

  2016年前四个月,易居房地产研究院从“商品住宅价格涨幅”和“商品住宅库存去化周期”两项指标进行权重评估,预测最有可能出台“收紧”型地方楼市政策的有12个城市。依次为:深圳、上海、南京、苏州、合肥、北京、郑州、南昌、广州、武汉、厦门和杭州。

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(责任编辑:赵惠)

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