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新政:允许商用房改为租赁房 个人出租征税减半

2016-06-06 09:31 来源:大河网

[摘要] 《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(下简称《意见》)对外发布,针对如何支持住房租赁消费和增加租赁住房用地供应,提出了一些原则性的方案。具体政策:落实营改增关于住房租赁的有关政策,对个人出租住房的,由5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

  《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(下简称《意见》)对外发布,针对如何支持住房租赁消费和增加租赁住房用地供应,提出了一些原则性的方案。其中,“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”较为引人关注。

  【亮点1】允许商业用房改建为租赁住房

  新政:允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。同时,还允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租,只是改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施完好有效。

  特约解读:最大的亮点在于允许商业用房改建为租赁住房,这是一个很大的创新。既是去库存的需要,同时也是让相关投资商和房企盘活存量资产的一个重要渠道。后续部分商业用房的土地转性等将面临一个较好的政策空间。但是,牵涉到一系列配套政策的出台。——易居研究院智库中心研究总监严跃进

  【亮点2】推进公租房货币化

  新政:转变公租房保障方式,实物保障与租赁补贴并举。具体来看,支持公租房保障对象通过市场租房,政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。完善租赁补贴制度,结合市场租金水平和保障对象实际情况,合理确定租赁补贴标准。

  本地情况:对此,记者从郑州市住房保障和房地产管理局了解到,郑州已经开始着手研究制定公租房货币化政策,而且在稳步推进中。

  【亮点3】对个人出租住房所得减半征收个人所得税

  新政策显示,对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,给予税收优惠政策支持。

  具体政策:落实营改增关于住房租赁的有关政策,对个人出租住房的,由5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率。对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得,减半征收个人所得税;对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,统筹研究有关费用扣除问题。

  【亮点4】保护承租人的合法权益

  现状:目前,承租人有时会遇到住房租赁期限短、常搬家,房东或中介机构随意上调租金、无理克扣押金,享受不到基本公共服务等问题。要鼓励住房租赁消费,就要加大对承租人合法权益的保护力度,稳定租赁关系。

  新措施:《意见》在保护承租人合法权益方面,提出了四方面政策措施。

  1.明确出租人的义务。推行住房租赁合同示范文本,规范房屋出租行为。在租赁合同期限内,出租人无正当理由不得解除合同。

  2.多渠道提供符合需求的房源。通过支持租赁住房建设等方式,提供更多居住条件好、管理水平高、租金价格稳定、能长期租用的房源。

  3.保障承租人依法享有基本公共服务。对于非本地户籍承租人,包括在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生等,按照居住证暂行条例等有关规定,经备案的住房租赁合同可作为具有稳定居所的证明,承租人可申领居住证,享受与当地户籍人口同等的义务教育、卫生等国家规定的基本公共服务。

  4.规范房地产中介行为。规范房屋租赁服务,提高中介机构的诚信水平和服务质量,严惩中介机构和从业人员的违法欺诈行为。

  【亮点5】提供金融支持

  新政:鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

  解读:从为金融创新提供突破口的角度看,租房市场未来势必引入类似REITs等金融创新,尤其从目前市场来看,通过培育一个成熟的租赁市场,进而使得租赁价格得到提升,这就能够为此类金融创新带来较好的前提基础。未来如果能够有这样一个制度,那么就可以通过此类金融工具的设计,引导更多社会资本进入,对于活跃房屋租赁市场势必有意义。——易居研究院智库中心研究总监严跃进

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(责任编辑:赵惠)

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