目前交易市场是房地产市场的主角，住房保障体系在最近几年里加快建立和形成规模，而租赁市场仍然处于自发状态。我国住房租赁比例仍然偏低，到2010年，租赁比例仅21%，住房自有率常年维持在70%以上，远高于西方发达国家水平。参照海外经验，住房供给体系立体化是大势所趋，社会资本市场化供应为主体、政府为辅的供应结构是发展方向。

　　我们梳理了美、日、德三国的住房体系建设经验，长期来看，住房问题不能够，也不可能完全依靠政府的行政手段和财政财力来解决，在需求端通过多元化的金融手段，提高居民的信用资产水平以满足其对住房的支付能力，将是化解库存挤压，引导需求转变的重要途径。

　　从国际经验来看，仅仅由政府提供的低端住房保障是远远不够的，引入社会资本、开展租售并举的供给侧改革是行业的大方向，这也将带来万亿级以上的市场机会。

　　中信建投 

　　二次房改演变：从住房商品化到租售并举 

　　住房制度改革在我国由来已久，作为我国社会改革的重大工程之一，住房制度改革先后经历了由实物分配到商品化再到现在租售并举的进程：

　　1，实物分配阶段（1993年以前）：在1993年之前，我国的住房基本上属于实物分配，住房建设的资金主要来源于政府，部分来源于单位自筹，住房建好后，单位或者政府以较低的租金或者无偿提供给职工居住，该阶段住房基本上作为一种福利的形式分配给就业的居民。

　　2，商品房萌芽阶段（1993年-1998年）：1993年11月，国务院住房制度改革领导小组召开工作会议确立了以出售公房为重点，租房、售房、建房一同并举的新方案，开始了我国住房的商品化尝试；1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，停止住房实物分配，并开始逐步实行住房分配货币化，标志了分房制度的终结和国内住房市场化的开始。

　　3，住房市场化阶段（1998年-2004年）：从1998年《通知》发布后，我国房地产市场迅速发展，房地产固定投资连续以两位数保持增长，2003年国务院出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，表明要坚持住房市场化的基本方向，同时提出要逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房，这一阶段基本实现了我国住房市场化的完全转变。

　　4，新住房制度探索阶段（2005年至今）：随着房地产市场的蓬勃发展，房价上涨过快的问题也日益凸显，管理层先后多次出台房地产调控政策，旨在控制房价上涨过快，同时加强对城市中低收入人群的住房保障工作， 面对城市居民的住房货币化补贴与市场房价的脱节，住建部在2015年1月发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出培育和发展住房租赁市场，完善现有住房供应体系。同时，相关人士近期明确表示，2016年要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革,把去库存作为房地产工作的重点,建立购租并举的住房制度。

　　我国的住房体系中租赁比例偏低 

　　中国住房制度构成主要包括三个方面：其一是交易市场，其二是租赁市场，其三是住房保障市场。目前交易市场是房地产市场的主角，住房保障体系在最近几年里加快建立和形成规模，而租赁市场仍然处于自发状态。尤其租赁需求的住房供给只能通过二手房市场获得，基本上不存在新房租赁市场，从而导致住房租赁市场存在大量的供需不匹配，市场不规范和道德风险等问题。根据历年人口普查的数据推算，2000年我国住房租赁比例仅有20.55%，到2010年，我国住房租赁比例仅上升了0.5个百分点，为21.05%，我国住房自有率也常年维持在70%以上的水平，远高于西方发达国家。

　　我国主要是通过自建房屋和购买商品房的形式来满足居民的住房需求，而相对经济较为发达的美国、英国、法国、德国和日本，其住房自有率分别在50%-70%左右，其中德国更是在50%以下，大部分人群以租赁为主要的居住方式。根据国家发达国家经验，城市经济越发达，其房价水平越高，带来的购房压力相应越大，租房就成为居民满足居住需求的主要途径。纽约的住房自有率近年来约维持在30%到35%的水平，而日内瓦和柏林其住房自有率仅有不到15%的水平，租赁住房成为这些区域主要的生活方式，而上海2014年住宅出租面积为72.16万平方米，仅占当年住宅销售面积的4%，住房自有率水平高达70%，反映出国内住房租赁市场发展的滞后和缓慢。

　　住房租赁市场的海外经验 

　　从海外经验来看，住房供给体系立体化是大势所趋，瑞典非盈利性组织拥有全国约20%的住房，美国的非盈利性组织出资参与保障性住房建设资金常年在40%以上。同时，在租赁住房中，如美国等国家只有不到20%左右的租赁住房是由政府提供的，剩余可支付的租赁住房则是由住房协会、私营企业及业主、非盈利组织、房地产信托基金和保险公司等多元机构提供，相对而言，我国的租赁住房供给体系较为单一。

　　我们梳理了海外一些国家的住房体系建设经验，长期来看，住房问题不能够，也不可能完全依靠政府的行政手段和财政财力来解决，在供给端大量提供租赁的房源，增加社会资本的参与度，扩大住房租赁市场的供给、并保障承租人的权益将会是解决住房供给缺口问题的有效手段，在需求端通过多元化的金融手段，提高居民的信用资产水平以满足其对住房的支付能力，将是化解库存压力，引导需求转变的重要途径。

　　美国经验：租金补贴+社会资金引入 

　　美国的住房租赁市场发展最初是通过政府出资的形式，向住房市场提供公共住房，以扩大租赁住房的供给，解决住房短缺的问题，随着人口的快速增长，政府财政压力越来越大，单纯的通过供给端推进，发展住宅租赁市场受到较大的制约。其后美国政府从供给和需求端两方面入手，通过引入社会资本保持和扩大供给端，通过需求端的疏导，提高整个住房租赁市场的运营效率和住房资源的高效匹配，最后形成目前的住房租赁市场和现行保障性住房制度。

　　资金来源：政府以补贴为主 

　　在美国的保障性住房政策体系中，政府直接出资的部分占比很小，资金主要用在低收入阶层的公共住房及租金补贴上；而其余大部分保障性住房资金需求则是通过政策手段，利用民间资金来满足。一方面通过提供低息贷款和税收减免优惠吸引社会资本参与到保障性住房的建设中，另一方面通过按揭抵押贷款证券化和提高中低收入水平的信用资产水平，来满足居民对住房的支付能力以吸引金融机构进入住房领域，此外，政府还通过对提供土地管制方面的优惠以吸引开发商参与到保障性住房的建设中来。

　　在美国保障性住房建设中，社会资本参与的主要项目为LIHTC计划，其中非盈利性组织的出资占到整个LIHTC计划的20%以上。而政府资金占比则呈逐年下降之势，在 1995年的LIHTC计划中，作为政府资本代表的农村住房租赁贷款支持的新建住房占整个LIHTC计划的17.60%，随后政府出资开始逐步下降，社会资本参与度开始提升，至2013年，政府出资约在LIHTC计划中占比7.60%，社会资本占比已达63.5%左右。