楼市分化走向何方 

　　虽然发改委在这份报告中提及房地产开发投资增速有所回落，但品牌房企在今年上半年可谓赚得盆满钵满。

　　克而瑞对33家官方公布销售业绩的房企统计发现，其合计销售业绩高达11525.72亿，比2015年同期的6600亿上涨幅度高达74.6%，而销售面积也达到了9473.9万平方米，同比上涨51%。

　　上半年，二线城市楼市出现量价齐升销售火爆场面，南京、厦门、合肥、苏州房价环比涨幅远超一线城市，被称为楼市"四小龙"。

　　在所有的二线城市中，合肥是其中最典型的案例。据报道，今年春节后，合肥新房、二手房价格一路飞涨，出现了一房难求的局面。5月份，合肥九区均价为11049元/平方米，环比大涨11.43%，同比上涨35.1%。合肥被业界评价为"楼市新四小龙之首"。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，上半年一二线城市的火爆，帮助上市标杆房企销售全面火爆，抢地王开始普遍出现，房地产市场的火爆已经从一二线逐渐向三线蔓延。

　　不过，本轮热点城市房价的大幅上涨，应该说在相当程度上受到投资投机性资金的驱动，购房人在房价高位加杠杆的特征较为明显。

　　据中国人民银行金融机构贷款投向数据报告显示，2016年6月末，全国个人购房贷款余额16.55万亿元，同比增长30.9%，增速比上季末提高5.4个百分点，比各项贷款增速高16.6个百分点。今年上半年，全国个人购房贷款余额新增2.36万亿元，约为6月末存量个人购房贷款余额的14%，同比多增1.25万亿元。考虑到存量个人购房贷款因还本付息自然减少的因素，今年上半年实际新发放个人购房贷款规模要超过2.36万亿元。而此前市场上广泛流行的"过桥贷"、"首付贷"、"赎楼贷"、"众筹买房"，以及"转按揭"等不合规住房融资，虽然便利了住房交易，但实际上加重了购房人的财务负担，变相降低了住房按揭贷款的首付款比例。

　　虽然热点城市楼市"高温"似难消退，但政策环境约束已经增强。

　　7月31日，中国指数研究院发布7月份百城住宅价格指数。当月，百城住宅均价连续第12个月出现"双涨"，且涨幅双双扩大。与此同时，易居研究院发布的最新库存数据显示，受监测的70城市住宅库存整体规模继续下滑，其中20城市下半年面临"库存荒"。

　　综合上半年库存及房价变动情况，中指院相关负责人分析认为，未来各地围绕房地产信贷等方面的政策可能陆续有所调整。针对市场的分化趋势，地方调控政策将更加注重差异化，部分热点城市将进一步从严从紧管控，三四线城市则继续聚焦去库存。从土地市场来看，随着热点城市对"地王"现象监管力度的加强，土地市场将有所降温。

　　原国务院发展研究中心副主任刘世锦在7月30日表示，房地产投资需求峰值已过，中国房地产已经到了历史性拐点。"即便近期一线城市房价暴涨，由此带来房地产投资的回升，以及部分相关产业的回暖，但这种回升趋势不会持续太久，因为房地产投资的根本格局没有改变，以后仍会出现回调。"刘世锦说。

　　楼市进入拼实力时代 

　　对于分化的市场下未来的房企走向，政府也已经有所规划。

　　在发改委的文章中，发改委提及了房地产去库存的具体途径，要因城施策加大调控力度。鼓励商品房库存较大的城市进一步加大去库存力度，可采取先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房。鼓励品牌房地产开发企业收购现有地产项目，通过品牌注入、提高住房品质的方式消化库存。完善教育、医疗、商业等配套服务设施，提高住房吸引力。

　　除此之外，发改委称，在一二线等住房供应紧张的城市，要采取扩大新增供地、盘活存量土地等方式扩大土地供给，防范土地价格快速上涨。根据市场状况，适时调整住房、办公楼和商业营业用房土地供应比例，合理规划住宅配建的商业设施面积。

　　值得一提的是，先租后售的思路其实早有端倪，早在2015年末召开的中央经济工作会议上，就已经提出要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。在今年6月，国务院办公厅也印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。

　　此次，发改委喊话品牌房企收购现有地产项目，成为最引人关注的一条，是否对当下品牌房企收购潮再添一把火也成为业内讨论热点。

　　事实上，近年来品牌房企的并购潮早已掀起，有媒体发布统计信息显示，2013年至2015年期间，房地产行业共发生743宗并购案，涉及并购金额达5548.09亿元。

　　以融创中国为例，申万宏源数据显示，2015年至今，融创收购的项目数量累计达46个。在今年5月，融创行政总裁汪孟德表示，融创的土地储备2/3以上为收购、并购获得。

　　高盛高华证券发布研究报告称，预计2016年四季度至2017年一季度前后，房地产行业龙头将更加活跃地参与整合收购杠杆率较高或盈利能力较弱的企业。

　　一位开发商告诉记者，随着地方调控政策将更加注重差异化，而政策层面鼓励地产企业的进一步兼并重组，也意味着在面粉贵过面包的房地产时代，拼实力将是未来的最好出路。