为何屡出“地王”？ 

　　从2011年7月开始，龙湖区域先后出了16个“地王”。 

　　今年的郑州楼市不缺“地王”，但“地王”出现的节奏之快令市场始料未及。2016开年以来，郑州已出炉10宗“地王”，地价创了历史新高。仅在7月，郑州市4个区域就出现了7个“地王”，高新区两个、金水区1个、白沙1个、经开区3个。国土资源局月收出让金过百亿元，仅热点区域就有132.3亿元土地款。

　　一直被认为是郑州“地王窝”的郑东新区龙湖区域，自6月份被荣盛以单价近2604万元/亩打破最新“地王”纪录以后，很多人士认为这已经是郑州市场的天价。然而仅仅过了一个月，7月8日，位于金水区老城区的黄河路旁的郑纺机地块出人意料地摘下了郑州“单价地王”，以每亩2682万元保持着最高纪录，由此带动了郑州房产市场行情的一波大涨。而接连诞生的3个“地王”，也炒热了经开滨河新区。

　　回顾该区域“地王”的诞生史，国企豫农和国投打前阵，随后本土房企建业、正弘、正商等接力，自一线房企恒大拿了悦龙台地块后，雅居乐、荣盛也参与了进来。龙湖片区是外来开发商最容易进入郑州这个大好市场的渠道。

　　龙湖区域为何能屡出“地王”？“龙湖区域有区位优势，郑东新区龙湖北区，位置优越，是郑州东区仅剩的整片未开发区域，地块干净，没有城改纠葛，是不可多得的优质地块。”省商业经济学会会长宋向清介绍，从规划上看，龙湖地区是郑东新区的点睛之笔，其规划水域面积约5.6平方公里，规划的金融中心与郑东新区CBD通过人工运河形成一个“如意型”，是商务、居住、旅游、娱乐和休闲的胜地；从交通优势上说，龙湖区域规划内有地铁4号线、6号线和两条龙湖地区轻轨线及以龙湖地区为中心建立的快速公交网。

　　“13号地块北边是荣盛‘地王’和雅居乐，东边是‘地王’金领九如意。14号地块在建业·海马九如府东边，北侧为正弘·瓴筑和永威·上合院。两个地块的周边要么是一线品牌房企，要么是本土品质房企，未来周边氛围较好。”

　　【分析】“地王”频出背后之忧 

　　2016年，中国楼市越来越让普通购房者看不懂了。一方面国家政策调控，鼓励二、三线城市去库存，抑制房价上涨过快；另一方面，全国多个城市“地王”频出。“地王潮”来得比任何一年都更快、更猛。

　　2016年，作为人们眼中的二线城市，郑州不管是地价还是楼市，表现都很“惊人”，普通购房者纷纷表示吃不消。有人说，楼市泡沫严重，面临崩盘，房价会大跌；也有人说，郑州人口基数较大，市场潜力远超一线城市，房价即使涨幅变小，也不可能下跌。自7月8日，万科美景天价拿下郑纺机地块后，郑州楼市开始了今年第三轮涨价潮。据不完全统计，不少于28个楼盘宣布提价，涨幅在300元~3000元/㎡不等。

　　◎财新国兴地产总经理韩恺表示，郑东龙湖的土地拍卖，已经成为地产商们的火拼。相对而言，地产公司的专业能力已经没有任何意义，没有所谓的专业技术价值。这已经是一个很难用专业思维、金融思维、经济思维来思考的地产时代。“1999年至今，我就打拼在地产一线，从来没有像现在这样迷茫。相信绝大多数的从业者都看不懂当前的地产时代。未来，大量的地产职业经理人，都面临着系统性的失业”。

　　◎地价泡沫并非如“皇帝的新装”无人戳破。中原地产首席分析师张大伟表示，一线城市土地空间已然不足，房企开始“围猎”二线城市，地方政府应高度关注高地价推动高房价带来的高杠杆和泡沫风险，“所有‘地王’都有较大的亏损可能，过去几年全国的‘地王’目前基本都在亏损或者平本销售。未来一旦房价进入调整周期，房企很可能将面临巨大的销售难题”。

　　◎“目前，郑州的房价上涨很快。7月份，郑州房价最高的上涨了30%，全世界都少见。”省商业经济学会会长宋向清介绍，不但是年轻人谈论买房，老年人在一起也是在说购房，这是不正常的，“这主要是购房者买涨不买跌的心理造成的，并不是真实的需求”。

　　“现在，实体经济不好，股市又不稳定，不少人将资金投入了房产，希望能增值，这也导致了房产的需求增加。现在，刚需者基本买不起房。”宋向清表示，根据现在的趋势看，此后几个月，郑州房价仍将上涨。“商品房和商铺价格的上涨，不但伤害了年轻人、创业者，而且对饭店、商店等实体经济的开办者，都造成了很大的困扰”。

　　◎据鉴闻信息分析，河南省统计局发布了2016年1~7月份全省房地产开发和销售情况。1~7月份，商品房销售面积4509.16万平方米，同比增长26.4%，其中，住宅销售面积增长26.8%，住宅销售额增长33.3%。7月末，商品房待售面积达3512.34万平方米，比6月末减少18.20万平方米。其中，住宅待售面积减少21.86万平方米，商品住宅库存周期已不到3个月。

　　而房地产商手中“弹药”却未增多。1~7月份，房地产开发企业土地购置面积465.24万平方米，同比下降5.5%，降幅比1~6月份收窄6.7个百分点；土地成交价款193.93亿元，增长82.2%，增速加快48.8%。购置面积减少，土地成交款却增速惊人，未来这面包会卖多贵呢？昨日，郑东北龙湖再出最新双料“地王”、楼面价“地王”，新一波涨价潮或就在转角处……

　　◎中房研·河南分析称，权威机构统计，上半年全国50个主要城市共拍出219宗“地王”，主要集中在苏州、合肥、南京等地。新华社指出，“地王”现象频出背后的企业高杠杆拿地，又会增加资产泡沫风险。地价房价过快上涨带来的投资性需求并非真实有效的住房需求，只是从开发商手里转到了投资者手里，这种“库存搬家”现象，并没有真正实现去库存。

　　上海作为国际知名都市，富豪扎堆，或许可以实现豪宅的“库存搬家”，但对二线城市郑州来讲，豪宅的“库存搬家”，难度很大！根据权威机构——克而瑞郑州机构监测，7月份，一共卖了93套豪宅。郑州去年一年卖了829套总价500万元以上的豪宅，豪宅平均每天卖不到3套。而截至今年6月，已经产生了2000多套总价500万元以上的豪宅，集中在郑州北龙湖板块！

　　按照北龙湖的土拍节奏，2016年郑州将产生4000多套总价500万元以上豪宅，一天得去化14套。在经济新常态下，不少富人财富在缩水，郑州一天能卖掉14套豪宅吗？这么多的豪宅，销售总们有木有压力山大？

　　◎现在，不少全国知名实体连锁店都在郑州收缩战线，关闭店面。“因此，需要政府加以控制。”省政府发展研究中心主任谷建全表示，最近，多个城市政府都出台了房产调控措施，郑州也应尽快出台调控措施，来遏制上涨过快的房价。

　　【建议】 

　　三环内投资房产比较安全 

　　据郑州楼市分析，对于刚需来说，基于“饥饿营销”的供地策略（全国都是这样）短期内不会改变，特别是国家总体“去库存”策略不会变，所以土地供应不会发生大的变化，现阶段土地供应充足，房子过剩，房价降低的可能性很小，该买就买吧，但是购买区域是有讲究的。

　　对于投资房子，对比可以接盘的郑州主城区现在居住人口（有户籍的和无户籍外地流动人口，估计在1000万~1500万），郑州市城市规模应该在400平方公里到600平方公里比较合理，因此三环内（300平方公里）是比较安全的。

　　三环到四环之间（三环内300平方公里，三四环间是400平方公里，共计700平方公里）是基本安全的。但是不排除有较差、难以出租和出售的，因为在四环之外的某些区域已经居住了很大比例的人口，这部分购买力已经被分流，这个区域中小部分的投资房产者可能面临空置的问题。