2．今年各城市间的房价分化会更加明显 

　　（1）预计一线城市房价可能小幅盘整，全年总体上仍会小幅上涨

　　由于一线城市在创造就业和医疗、教育等方面的优势仍在继续吸引人口流入，一线城市住房的消费性需求依然坚挺。综合今年政策收紧对一线城市房价的影响，预计一线城市房价可能会小幅盘整，全年总体上仍会小幅上涨，其中，深圳和广州作为第二梯队，房市总体表现要弱于京沪。

　　（2）预计二线城市房价将冷热不均

　　不同于一线城市相对更为整齐划一，二线城市之间情况差异较大，房价冷热不均情况将会出现。未来二线各城市房地产走势主要取决于各城市的经济发展情况、对流动人口的吸引力，同时也要考虑前期房价上涨对各城市房价的透支情况。

　　房价走势一定程度上取决于城市对人口的吸引力。从长周期来看，住房价值仍主要体现在其居住属性，支撑房地产发展的核心要素在于人口，无论是资源的凝聚还是产业的发展，最终都将体现为人口的聚集，人口规模决定了城市住房需求的总量，因此房价走势一定程度上取决于城市对人口的吸引力。

　　从2011-2015年主要一二线城市新增常住人口数量可以看出，天津、北京、合肥、重庆、上海和深圳在过去五年是全国人口流入最多的城市，人口竞争优势突出。可以看出，天津已超越北京、上海、深圳等一线城市，成为近五年人口增长最多的城市。这主要源于天津仍处于城市扩张期，同时受益于京、津、冀城市群规划的利好。合肥则由于近年来大力投入第三产业建设，交通设施也不断完善，商业、娱乐区也在逐步成型，推动合肥常住居民数量陡增。

　　另一个发生显著变化的城市是重庆，重庆常住人口由2001-2010年年均增长3.6万上升至近五年年均增长26.3万，这也在一定程度上反映出产业转移导致中西部人口出现回流现象。而郑州、武汉、广州、苏州、成都、石家庄处于第二梯队，年均新增常住人口在10-20万之间。这12个城市是目前全国人口增长最快的地区，城市竞争力正在不断增强。

　　城市发展**从根本上决定了一个城市的房价走势。考虑城市发展，要放在国家对城市的规划框架下来进行。因此，未来城市群的发展方向值得关注。国务院提出将在“十三五”期间建设19个城市群，包括：京津冀、长三角、珠三角、山东半岛、海峡西岸、东北地区、中原地区、长江中游、成渝地区、关中平原、北部湾、晋中、呼包、鄂榆、黔中、滇中、兰州——西宁、宁夏沿黄、天山北坡城市群。

　　仅从城市发展**来看，我们重点看好长三角、珠三角、京津冀、山东半岛、海峡西岸、长江中游、成渝地区、中原地区、北部湾和关中平原十大城市群的首位城市，包括上海、广州、深圳、北京、济南、青岛、福州、武汉和长沙、成都、重庆、郑州、南宁、西安。另外，长三角、珠三角城市群中距离首位城市较近且交通便利的城市，尤其是本轮上涨中“漏掉”的涨幅较小的城市，可以优先分享到首位城市的溢出效应，未来的房地产有进一步升值的空间。

　　2016年房价上涨幅度过高的城市房价空间可能已被透支。梳理2016年前11月各城市二手住宅价格增速，深圳、合肥、北京名列前三，同比增速在30%以上；上海、厦门、南京、广州紧随其后，同比增速在20%以上；天津、杭州、郑州、武汉、石家庄同比增速也超过了10%。可以看出，二线城市中，合肥、厦门和南京房价涨幅均超过20%，这几个城市的共同特点是人口持续流入，尤其是近几年小学在校生人数快速增长，领先全国。

　　同时，这几个城市均位于中国经济最发达的长、珠三角地区，过去几年价格被低估也造就了此类城市在2016年楼市的火热，成为房企争相布局的城市。我们认为，2016年房价的快速上涨一方面源于城市基本面向好，而更重要的是宽松的货币环境，但2017年政策收紧成为必然，因此房价快速上涨动力已然不足，而房企过去一年在热点城市销售业绩突出，在惯性的驱使下，拿地投资大概率将保持高位运行。这些城市价格过快上涨透支了大量需求并且超出当地居民的购买力，市场积聚了一定风险，预计2017年如果房地产出现量价调整，这几个城市也将先于其他城市出现。

　　综合考虑上述因素，未来看好二线城市中的以下城市。

　　第一类，天津。天津人口已超1500万，且是近五年中国人口流入最多的城市，看好天津不仅是因为京津冀战略地位显著，更是因为天津截至目前人均住房建筑面积远低于多数二线城市，未来仍具有较大增长空间。

　　第二类，武汉、郑州。武汉和郑州人口规模均达千万级，也同属人口流入第二梯队，大量的人口带来大规模住房需求。另外，其分别是长江中游城市群和中原城市群的中心城市，在省内具有绝对优势地位，此类城市是继沿海发达城市之后，产业和人口增长最具**的地区。2016年12月26日，国家发改委印发《促进中部地区崛起“十三五”规划》，其中明确提出支持武汉、郑州建设国家中心城市，城市地位再次升级。而且，这三个城市2016年房价涨幅虽然也实现了明显上涨，但上涨幅度明显小于合肥、厦门等城市。

　　第三类，成都、西安。西部节点型城市发展有望进入新阶段，房价尚属相对洼地。成都、西安等西部城市在2016年的上涨周期中房价涨幅均未超过10%，由于西部经济发展水平与东部发达地区仍有差距，土地供应相对充足，因此近年来住宅市场表现相对平稳。未来随着西部核心城市不断承接产业转移和人口回流，城市发展有望进入新的阶段，成渝城市群是西部最具发展**和增长活力的地区，成都作为成渝城市群核心城市，人力、财力优势已不仅限于省内及周边，对整个西南地区的辐射作用也在日益加强，而西安在西北地区的地位也首屈一指，此类西部节点型城市房价尚处于价值洼地。

　　第四类：杭州、济南和青岛等旅游城市，空气质量较好，属于较为典型的消费型城市，其中杭州背靠长三角城市群，在就业方面也存在较强的竞争力。济南和青岛是山东半岛的首位城市。

　　（3）三四线城市去库存仍是主要任务

　　关于我国三四线城市房地产市场的库存压力，并不能简单地根据70大中城市、百城数据去推断其库存。这是因为我国有293个地级市、361个县级市，还有1381个县，目前公布的数据并不能真正完全覆盖到三四线城市的库存状况。一句话说，三四线城市的实际库存可能远高于统计数据。即便在农民工市民化和公共服务方面得到政策扶持。去库存依然任重道远。

　　但在三四线城市内部，“分化”将同样存在。重点看好长三角和珠三角城市群中距离首位城市/区域中心较近的中小城市，这两大城市群的经济基础好，未来有望进一步吸纳人口进入。其次看好成渝（临近成都）和长江中游（临近武汉）城市群中距离首位城市较近的中小城市，一方面这些城市群本身有一定的经济基础，首位城市是区域中心，周边腹地广阔，地理条件较好，存在大量的待转移农业人口，另一方面地处中西部，可能会有一定程度的政策倾斜。