这个五一，房地产行业最大的消息无疑来自于银行，事情是这样的，北京地区部分房产中介合作银行上调了房贷门槛，现在即使是第一次买房，贷款也不会任何优惠，去年这个时候还是0.85倍，今年则是1.0倍；至于二套房，则由1.1倍上调至1.2倍。

　　说实话，其实挺狠的，从去年到今年，买房成本增加了不少，有人算过，整体成本增加了20%，事实上等价于连续5次调息。

　　为什么在这个时候要来这一招？不是房地产非常重要吗？为什么连刚需也不给优惠了？这还让刚需如何进入楼市做贡献？

　　其实原因很简单，说到底就是因为一点，过度借钱过日子太危险。从去年开始，我们开始强调要降杠杆，降低负债。为什么要少借钱降低负债呢，因为过去借了太多的钱，市场上的钱也很便宜，大家都借，你不借你就吃亏，借了钱当然不是用来消费，而是用来投资。

　　从借钱的主体来看，我们习惯性分为三类，分别是ZF、企业和居民。ZF借钱基本上就是修路修桥修机场港口码头这些，基建嘛，对GDP的贡献非常大；企业借钱就是扩大产能，但好像副作用不小，因为产能有点过剩了，生产出来的东西卖不掉；而居民借钱基本上只干一件事，买房。过去一年乃至今年3月份，房贷余额屡创新高，比例也不断攀升，一个普通家庭的资产，90%是房子。

　　说白了，繁荣是要借钱、负债维持的，一定比例的负债当然是有积极作用的，但过高的比例就可能过犹不及。副作用越来越大。

　　现在这种副作用就越来越大。很多企业扩大产能后产品卖不出去，只能借新债还旧债，结果越来越麻烦，玩不下去了来个债转股，大家一起来当股东。可是这并没有从根本上解决问题，只是将风险分散了。

　　而ZF呢，靠印刷和发债来募集资金搞基建，但现在没钱还债了，因为地不好卖了，不敢加了。于是PPP模式被推到前台，但和ZF一块做生意向来吃力不讨好，周期长不说，还有可能亏。

　　至于居民，借钱就是主要用来买房，过去一年，房贷增速远超消费增速，中国人是精明的，钱便宜的时候，应该大量借钱配置资产，增加身家。但一直这样玩下去会有很大麻烦啊，大家的钱都变成了房子，还搭上银行的钱一块变成了房子，谁来买汽车，谁来买猪肉？谁来消费产品？

　　总归一句话，企业借钱要大量生产商品来让普通人来消费，但老百姓手里钱也多了，钱越多就越害怕，别人拿去买房，你敢拿着大笔的钱去消费吗？当然不敢，结果就是各类资产的价格贼高。

　　上面的想法是好的，我给你们更多的钱，一边扩大产能一边扩大消费，供需两旺，数据既健康又漂亮。但现实很骨感，大家心不往一处使。

　　那么好，既然你们都不配合我，对不起了，我只能少借钱给你们了，借更贵的钱给你们。谁管你是不是刚需呢？大局最重要。

　　所以银行就开始配合行动了，它掌握了资金的闸门，往哪里流，流速多少由它掌握。居民不能再借更多钱了，因为借更多还是变成了房子，现在买房已经成瘾了，哪里有概念就去哪里买房，根本不管实际情况，最终把银行也给坑了。

　　最近北京的商品房已经没什么成交量了，那些手握大量资金的人还是四处出击，寻找任何一个能够买房的城市，只要有想象空间就好，比如唐山，有个京津唐城际高铁，就被包装成了北京的“卫星城”，以高铁为交通工具，算的上一小时通勤，很多中介开始向客户推销唐山的房子，而当地的确房子被很多外地人买走了。我想说的是这些人的房子未来卖给谁？北漂？可能吗？他们会每天坐着高铁上下班？替他们算过通勤成本吗？就算你们买房的人，你们又能有几个敢这样做？

　　没办法，买房已经成为了习惯，继续搞下去，居民负债越来越高，要出事。所以近期楼继伟的表态值得回味，他说居民杠杆已经非常高了，不能继续搞下去。那么还能怎么办呢，居民、ZF和企业总得有“加”的，大家都“减”，谁来完成3月份报告中的任务？

　　所以，现在到了新一轮的平衡期，简单说，居民这一块要停一停，企业也得停一停，而ZF还得适度“加”点，直接表现是今年的基建规模再次扩大。基建资金不能太贵，房贷资金要贵点，所以现在看到的银行对房贷的收紧，而不是全面提高利率，更精确嘛。

　　就房地产而言，刚需朋友们，今年你们的运气可能不大好，在整体面前，只能让你们多付出一点了。当然现在买房到是不会有那么多小心思，一根筋，就是为了住，那最好。毕竟只有一套，努力增加点工资就能抹平，但如果有多套，现在可不大妙，谁都知道，杠杆的特点，顺的时候，放大收益，逆境的时候，放大风险。

　　这个时候，该怎么办？我给你们一个建议，多看新闻联播，更要看懂。这个时候别逆着来，容易掉坑里。