距离最近一波楼市调控已经一个月，郑州新建商品住宅的供求比也稳定在1~3之间，实际成交量一直保持在低位。

　　克而瑞数据显示，上周（5月29日至6月4日），郑州新建商品住宅成交金额12.52亿元，环比下降34.23%，成交均价为12084元/㎡，环比下降5.67%。

　　同时，在经过月余的调控影响下，商办物业并没有取得很好的去化，上周开盘的两个公寓项目平均去化率不到56%，说明公寓产品的认可度仍然不高。

　　两公寓开盘平均去化率不足56%

　　5月29日至6月4日，郑州市区并无住宅项目开盘，但在周末两天，有经开万锦城和红星国际广场两个公寓项目开盘。

　　位于航海路第三大街的经开万锦城本次开盘推出240套精装平层公寓房源，168套毛坯LOFT公寓房源，去化率38%。据悉，该项目建筑面积21~29㎡，平层公寓成交均价15000~15800元/㎡，37㎡平层公寓成交均价12500~14000元/㎡；LOFT成交均价16000~17000元/㎡。

　　“单价高于周边同类产品2000元左右，主要原因是项目为精装交付。”克而瑞数据分析，该项目去化一般的原因主要是前期蓄客不充足，客户热情度不高，开盘价格高出客户预期。

　　而位于二七区的红星国际广场此次开盘推出的是1号楼12层~15层部分房源，共155套，截至开盘当天13时，销控显示整体去化率为75%。其中15层售罄，12层剩余西户两套，13和14层仍有部分剩余。由于北户价格最低，去化效果最好，去化率为87%。而东户价格高出北户约1000元/㎡，去化较差，仅为50%。

　　据悉，红星国际广场为全装修公寓，准现房，可商可住，面积集中在30~40㎡，可降低投入成本，周边商业密集。之所以该项目的去化率能够达到75%，是由于目前周边租金1500~1800元，预期产品未来增值空间大，产品较受投资客热捧。

　　同时，由于是公寓房源首次开盘，价格优惠力度大，最高达30%，优惠后价格明显低于周边竞品价格；此外首付可分期，最低6.6万元，总价在40万元左右，受众群体广，因此整体销售状况良好。

　　“目前看来，公寓产品在市场上的认可度仍然不高。”业内人士分析，公寓产品投资属性更强，但若其售价与周边住宅出现倒挂，那就会影响到该产品的销量。同时，公寓产品的商业属性注定其后期物业成本较高，居住舒适性差，而且目前的租赁行情无法达到投资客的期望值。

　　不过，第三方机构统计的数据显示，近一周以来，公寓项目的来电量高居榜首。业内人士提醒，选择公寓项目时尽可能将开发商品牌、后期物业、区位优势和租金溢价进行综合考虑，以便有更好的投资回报率。

　　量价齐跌 调控影响仍在持续

　　虽然商办物业并不在本轮楼市调控的名单中，但这仍然无法令公寓达到像住宅那样热销的程度。同时，在当前调控压力下，郑州市庞大的刚需购房团体仍是一股不容小觑的购买力。

　　上周末，位于地铁南三环站附近的鑫苑国际新城做了开盘前的会员升级活动。售楼大厅人头攒动，虽然没有达到摩肩接踵的地步，但仍能感觉出购房者的热情。

　　克而瑞数据显示，5月29日至6月4日，郑州商品住宅供应29.37万㎡，环比上涨138.56%，成交10.36万㎡，环比下降30.28%；商品住宅成交金额12.52亿元，环比下降34.23%，成交均价为12084元/㎡，环比下降5.67%。

　　业内人士分析，如今郑州处在限购、限贷、限价、限签的调控环境中，各区域房管部门对备案价都有一定限制，同时因为没有住宅项目选择在上周开盘，导致数据有所下滑。

　　这也一定程度影响到限购区域和非限购区域的市场热度。房产调控仍在继续，郑州楼市短期内将以平稳发展为主。但从5月的楼市开盘情况来看，郑州市场的整体去化率始终居高不下，据统计，5月份开盘的项目中，去化率在80%以上的有11个，其中含去化率100%的项目3个；去化率在50%以上、80%以下的有10个，剩下的4个项目去化率不足50%。其中宏江中央广场去化率仅为15.15%。非限购区域仅有绿地泰晤士新城、碧桂园凤凰湾两个项目开盘，去化率分别为80.75%、98%。

　　在克而瑞数据看来，限购区监测的80个项目，单盘平均来电46组，平均来访242组，成交51套。非限购区监测的8个项目，单盘平均来电31组，平均来访98组，成交39套。

　　但值得肯定的是，目前的调控影响仍在继续。根据克而瑞的数据，5月7日至今，郑州新建商品住宅成交量一直处于低位，并无明显波动，而这种情况将在今后很长一段时间里成为常态。

　　住宅用地已经供应一半

　　在土地交易市场，上周郑州供应12宗地块，却没有成交的地块。其中11块位于中牟县；1块位于金水区，占地面积87.04万㎡，建筑面积139.22万㎡。11宗地块中，8块为纯住宅用地，3块为商业用地。

　　但在上周，郑州市政府发布了2016年度第九批、第十七批、第十九批乡镇建设征收土地的通告，将征收土地95.3601公顷（折合为1430.4015亩），涉及15个村庄，主要分布在高新区、中原区和惠济区三个区域。

　　其中，惠济区征收的土地最多，高达59.0956公顷（折合为886.434亩），占本次征地数量的61.97%。

　　加上此次征收的95.3601公顷土地，2017年以来，郑州市已合计征收土地592.8801公顷（折合8893.2015亩），是郑州市本级2017年度国有建设用地1885.13公顷的31.45%，超过计划供应住宅用地843.04公顷的一半。

　　3月31日，郑州市国土资源局公布了市本级2017年度国有建设用地供应计划。根据目前制定的计划，2017年郑州市计划供应国有建设用地总规模为1885.13公顷。

　　其中住宅用地为843余公顷，从空间（区域）分布来看，二七区为99.34公顷，中原区为119.49公顷，金水区为113.85公顷，管城区为96.36公顷，惠济区为100.93公顷，郑东新区为99.75公顷，经开区为72.50公顷，高新区为140.85公顷。

　　保障性住房用地的规模则为113.45公顷，其中，二七区为8.64公顷，中原区为0.27公顷，金水区为8.14公顷，管城区为0.00公顷，惠济区为18.67公顷，郑东新区为39.29公顷，高新区为14.68公顷，经开区为23.76公顷。

　　另外，根据郑州市国土局消息，6月份郑州市共有23宗土地挂牌出让，使用权面积合计81.6516万平方米，起始价合计93.647亿元。中牟县挂牌出让的10宗土地面积合计97.2187万平方米，挂牌起始价合计23.5795亿元。（记者 牛犇）